西雅图列全美最忧郁的大都会城市之首；时尚指南：怎样穿着才更像泰勒.斯威夫特的粉丝

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图BY MITCHELL PARTON | SABJ

库存受限仍然是今年房地产市场的一个关键主题，供应极度紧张推高房价，一些市场出现激烈的竞价战。

现在的房地产市场已不再是 2021 年的房地产市场，当时，在创纪录的低抵押贷款利率的推动下，更多的买家正在积极寻找住房，而且对于许多家庭来说，随着疫情高峰期间旅行和其他活动支出的减少，储蓄增加。相反，当今的住房市场——抵押贷款利率徘徊在 7% 左右，而不是 3%——是由两年前锁定低利率且出售意愿较低的房主定义的，尤其是在经济更加不确定的情况下。

全国房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 表示，目前的待售住房库存基本上是 2019 年的一半。根据 NAR 的数据，6 月底的住房库存总量为 108 万套，按目前的销售速度相当于 3.1 个月的供应量。行业经验法则是，五到六个月的供应通常被认为是平衡的市场。

Redfin Corp.（纳斯达克股票代码：RDFN）最近的一项分析发现，2023 年前六个月，全国每 1,000 套房屋中约有 14 套易手，这是至少十年来的最低周转率。与 2019 年相比，潜在购房者可供选择的房屋比疫情之前减少了 28%。

去年，随着美联储加息导致抵押贷款利率上升，买家需求迅速消退，房价创下月度创纪录的升值停止，库存最终开始上升。所有这些都表明市场将转向买方市场，但今天的市场并非如此，Yun说。

Yun表示，根据 NAR 的数据，6 月份房屋销量同比下降 18.9%，但目前售出的房屋中约有三分之一的售价高于标价。

“任何买家都会说很难购买，因为有其他买家在竞争同一处房产，”云说。“我们有一个有趣的动态，销售额较低，但现在是完成房屋销售的非常困难的时期。”

市场的新建建筑部分在一定程度上有助于库存平衡，但随着去年建筑商因买家需求疲软而收紧了管道建设，许多建筑商不得不重新调整，以在今年上半年重新启动地块收购和开发活动。

管道建设仍在追赶一年前的水平。根据美国人口普查局的数据，6 月份私人住房开工量经季节性调整后的年增长率为 143 万套。这比 2023 年 5 月的比率低 8%，比 2022 年 6 月的比率低 8.1%。6 月份经季节性调整后的住宅建筑许可证比率为 144 万份，比 2023 年 5 月的比率低 3.7%，比 2022 年 6 月的比率低 15.3%。

Yun说，虽然新住宅建设正在进行，但交付新房需要时间，并且受到可用建筑工人数量等因素的限制。此外，如今许多新房的定价并不适合首次购房者，尽管一些行业专家此前曾表示，随着购房者购买新建房屋，以更高的价格增加新库存可以释放供应。

但短期内会有什么事情对现有房屋库存产生有意义的影响吗？

抵押贷款利率变动

在经济周期的任何阶段，抵押贷款利率都是房地产市场的一个关键杠杆，但在过去一年中，随着美联储抑制通胀的努力推高了抵押贷款利率，抵押贷款利率受到了特别密切的关注。

根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，2020 年 12 月 24 日当周，30 年期固定利率抵押贷款利率达到疫情期间的低点 2.66%。2021 年利率略有调整，但 30 年期固定利率从未高于 3.18%。到 2022 年 3 月初，平均利率仍低于 4%，然后开始快速上升，在 2022 年 10 月 27 日当周达到 7.08%。

2023 年前六个月，抵押贷款利率普遍徘徊在 6% 至 7% 之间，这让买家有更多的可预测性来确定自己的承受能力，但也让近年来将抵押贷款利率锁定在 3% 以下的房主失去了动力。

Yun说，生活环境——例如新工作、婚姻、孩子的出生、离婚或死亡——往往会促使房地产市场发生变动。然而，如今的买家即使在发生这些重大生活事件时也选择留在原地，因为目前的市场非常困难。这加剧了库存紧张的情况。

“在正常情况下，他们会购买或出售房屋以适应情况，”Yun说。“但他们现在不这样做了……也许房子有点小，但他们喜欢他们的利率。”

Zillow Group Inc.（纳斯达克股票代码：ZG）的数据显示，6 月份活跃库存总量同比下降 10.4%，比 2019 年 6 月水平下降 44.9%。这尤其重要，因为夏季是历史上的买卖高峰期，凸显了当前房地产市场的异常状态。

Zillow 高级经济学家杰夫·塔克 (Jeff Tucker) 表示，人们对房价的态度或期望也可能影响业主挂牌出售房屋的意愿。塔克说，当去年夏天和秋天市场开始降温时，一些业主可能认为现在不是将房屋上市的好时机，尤其是如果他们在最近房价上涨期间支付了市场最高价或接近最高价的话。

“房主停止出售的程度令人惊讶，”塔克说。“新上市的房源逐渐导致市场缺乏新供应。”

大多数住房经济学家都认为，抵押贷款利率变动不仅是释放更多买家需求的关键，也是释放潜在新供应的关键，因为如果现有业主一直在等待购买更大的房屋或搬家，这可能会激励他们挂出自己的房屋。

不过，经济学家预计抵押贷款利率不会急剧下降，尤其是在短期内。随着通胀似乎趋于平稳，抵押贷款利率可能会继续呈下降趋势，但回到 3% 的抵押贷款利率环境似乎不太可能。

事实上，抵押贷款利率的持续下降可能会迫使更多的买家进入（或重新进入）市场，而不是卖家挂牌出售房屋。

塔克表示：“我的预感是，（抵押贷款利率）下降对需求和供应的推动作用一样大，因此，随着利率下降，总体上仍会提高行业温度，刺激需求（更多）超过供应。”

Yun 表示，尽管如此，缩小业主 3% 的税率与 7.19% 的平均税率（截至 7 月 24 日）之间的差距，任何金额都将使房主的搬家成本比现在减轻。

通过税收减免寻求变革

图BY Luke Johnson/Seattle Times

总的来说，我们在西雅图是一群焦虑的人。

我们知道这一点是因为一项全国性调查定期询问受访者有关他们的心理健康的问题，包括他们的焦虑程度。

早在今年三月，我就写过一篇文章，介绍了美国人口普查局正在进行的家庭脉搏调查（Household Pulse Survey）显示，西雅图居民的焦虑程度经常是大型都市区中最高的。现在依然如此。该调查的最新版本于 6 月 28 日至 7 月 10 日进行，结果显示 53% 的西雅图地区成年人在过去两周内至少有三天经历了焦虑--这在 15 个最大的都会区中是最高的。

但是，根据同一项调查，西雅图至少在一个领域的压力水平远没有其他大都市那么高：通货膨胀。

调查发现，约 81% 的西雅图地区成年居民（预计为 250 万人）注意到过去两个月商品和服务价格上涨。全国范围内的这一比例与西雅图大致相同。

在这 250 万人中，绝大多数（92%）表示他们对此感到一定程度的压力。但关键问题是西雅图成年人的压力有多大？

在注意到西雅图地区房价上涨的 250 万人中，约 37%（预计为 92 万人）表示，他们发现这种情况“压力很大”。大约 30% 的人报告“中等”压力，25% 的人感到“一点点”压力。只有约 8% 的人感到没有压力。

虽然37%的人对价格感到非常压力，但这个比例绝不是一个小数字，但这个比例几乎低于所有其他主要都市区。波士顿是唯一一个认为物价上涨带来巨大压力的人口比例较小的城市，比例为 35%。

在 15 个最大都市区中的 6 个地区，大多数受访者表示情况压力很大。比例最高的是加利福尼亚州河滨-圣贝纳迪诺（也称为内陆帝国），那里 56.5% 的人表示感到压力很大。

除了西雅图和波士顿之外，只有华盛顿特区和旧金山这两个大城市的成年人口中承受极高通货膨胀压力的比例低于 40%。

你可能已经把这些点联系起来了。这四个都市区也是 15 个最大都市区中收入最高的都市区。不用说，与低收入人群相比，更富裕的人群不太可能因价格上涨而感到压力。

我们在西雅图的调查数据中看到了这一点。在家庭收入低于 10 万美元的人群中，53% 的人表示过去两个月的物价上涨压力很大。但在收入 10 万美元或以上的人中，只有 22.5% 这样做。

数据还显示，西雅图地区女性因物价上涨而承受巨大压力的比例高于男性，分别为 41% 和 32%。

自去年 6 月全国通胀率达到 9.1% 的 40 年来新高以来，通胀已大幅放缓。但即使现在价格上涨的速度没有那么快，它们仍在上涨。

家庭意向调查是美国人口普查局与其他联邦机构合作的实验产品。与其他滞后时间较长的人口普查产品不同，家庭脉搏调查提供近乎实时的数据。该计划于 2020 年为应对疫情而启动。它的目的是帮助官员和政策制定者了解这一流行病对全国社区的影响，并提供数据以帮助大流行后的恢复。

图BY AP Photo/George Walker IV, File

如果泰勒-斯威夫特（Taylor Swift）再在西雅图逗留下去，她将在Lumen Field打破比拉塞尔-威尔逊（Russell Wilson）更多的记录。

星期天的西方大道连续两个下午都是粉色和蓝色的海洋，斯威夫特的粉丝们和多伦多蓝鸟队的粉丝们像入侵的鸽子一样在SODO附近徘徊。在室内，激动人心的气氛一如一天前这位流行巨星在这座城市举行的两晚巡回演唱会。

斯威夫特在第一晚创造了西雅图的历史，体育场内挤满了 72,171 名粉丝，这是该场馆有史以来容纳人数最多的一场音乐会。U2 在 2011 年创造了之前的纪录，当时流行摇滚乐队的 360 巡回演唱会吸引了超过 70,000 名观众。周日演出中，斯威夫特在演唱了两首热门歌曲《Cruel Summer》后，表明 Lumen Field 正在创造的另一段历史：在周日的演出中，斯威夫特成为第一个连续两晚在体育场演出的艺术家，连续两晚的门票吸引了 144,000 名粉丝，这证明了她的巨大吸引力。

不出所料，除了两首 "惊喜 "歌曲之外，斯威夫特长达 3 个半小时的演出（以及歌迷的反应）与第一晚几乎没有什么不同。斯威夫特在演唱了她最喜欢的 "You Need to Calm Down "时，歌迷们再次高喊 "shade never made anybody less gay!"，声音之大足以让本周末涌入体育馆区的地狱之火街头传教士听到。

在周日职业生涯大秀的“1989”部分，斯威夫特和她的舞者们在T台上欢快地跳起了 "Shake It Off"（甩掉坏情绪），把那些带来坏情绪的人甩到了垃圾桶里。大约在十几首歌之前，斯威夫特用一首令人陶醉的《We Are Never Ever Getting Back Together》向她无法挽回的恋人做了永别--这是她第一首伟大的 "吻别之歌"。

在西雅图的两场演出中，斯威夫特每晚都会出人意料地演唱两首原声歌曲，这也是两场演出的高潮之一。

斯威夫特在周日解释说："我真的想在这次巡演中做些新的尝试，挑战自己，探索我所创作的音乐目录中的每一个角落，以及那些我从未在现场演唱过的歌曲。"斯威夫特在周日解释说，"这听起来让我很兴奋，演奏一些我在原声音乐中不会想到的东西。"

周日，斯威夫特似乎更深入地挖掘了她的“惊喜”歌曲，从“Message in a Bottle”开始，这是这位明星重新录制的“Red（泰勒版本）”专辑中的一首额外歌曲，她以前从未现场演唱过。尽管周日支持她的 7 万名兴高采烈的观众合唱团可能有所帮助，但从 Max Martin 的合写者身上去掉了合成器和推进式底鼓，这使得这首充满希望的曲调在现场环境中变得更加深入。

第二个惊喜是，斯威夫特拿出了当晚最古老的老歌，本周末唯一一次聆听她 2006 年的同名首张专辑。走到跑道尽头的钢琴前，斯威夫特开始唱起“Tied Together With a Smile”，让那些和她一起唱了一场体育场大小的歌的顽固分子们感到高兴，就像她演唱的每一首歌一样，他们也这么做了。周日，斯威夫特巧妙地将这首歌曲变成了一首赞歌式的钢琴民谣，青少年时期乡村时光的鼻音已经一去不复返了。

在闭幕式“Karma”期间，随着烟花和五彩纸屑炮在 Lumen Field 周围燃放，泰勒·斯威夫特周（Taylor Swift Week）——夏季的音乐会活动——落下帷幕。歌迷可能还需要一周或更长时间才能恢复平静。

图片FROM Seattlerefined

华盛顿州商务部已向1493家受疫情影响的餐饮业企业发放了7900万美元的资金援助。这项由华盛顿州立法机关在2022年（ESSB 5693）授权的，通过华盛顿餐州饮业资助项目提供的资金，为全州各地的企业在夏季提供了急需的援助。

尽管新冠COVID-19疫情对各行各业的企业都产生了巨大的影响，但餐饮业遭受的打击尤为严重，持续的运营挑战使许多餐馆、酒店和小型餐饮业务难以完全恢复。商务部为所有符合资格并申请的企业提供了资金援助。

一年一度的西雅图海洋节华埠大游行于2023年7月23日在西雅图中国城隆重举行，40多个组织参加了这次游行，包括西雅图华人社区的一些团体，非裔美国人、西雅图警察局、西雅图全市高中乐队等。游行形式丰富多样，精彩纷呈，给西雅图炎热的夏天更添了热闹。西雅图海洋节华埠大游行由西雅图中华商会主办，每年在海洋节之初举行，成了西雅图夏天的一个年度节目，大多数参加团体都为游行作了长时间精心的准备，把自己最好的一面展现给在街道两旁夹道观看的上万观众。

华盛顿州大中华香港商会于2023年7月22日星期六在西雅图中国城庆喜公园举行西雅图中国城国际区庆祝活动。麦显辉舞狮团、CHIME乐队、Sessions乐队、Ember Mist乐队、Mojin & Tianyi、Rocky Sandoval乐队、Reitor、第五季舞蹈团、晚安柠檬、Cuan乐队等表演了精彩的文艺节目。西雅图港务局局长Sam Cho、华盛顿州大中华香港商会前主席李国祥等参加庆祝活动。本次活动得到了西雅图市政府、金县县政府等多个部门赞助。在庆喜公园附近数个街区还有数十个企业、商家、政府部门的摊位展台等。据估计有数千人参加了本次活动。

周六，数十万泰勒·斯威夫特 (Taylor Swift) 歌迷在这位流行歌星的“时代巡演”之前聚集西雅图，这是她在美国各地举办的促进旅游业的音乐会的最新一站。这是一次千载难逢的体验，与其说是一场音乐表演，不如说它是一场文化活动。它不仅重温了斯威夫特的旧音乐，而且穿越了时空，让她的听众回到了她每张专辑的精髓。

格蕾西-艾布拉姆斯（Gracie Abrams）和海姆（HAIM）都是全球流行乐坛的巨星，在她们两场 30 分钟的开场助演之后，观众们热情高涨，斯威夫特的歌迷们在体育场内涌动，在长长的舞台上交换手镯，在延伸到地面的舞台旁拍照留念。

周五在西雅图港景医疗中心外发生爆炸和烧毁的无家可归者营地正在作为有针对性的袭击进行调查。营地也在与周一完全相同的地点重建，就在最初的火灾发生几天后。

该营地距离医院主入口不到 200 英尺，周五清晨突然起火，从交通摄像头的火灾视频中可以看到爆炸声。周一，在大火的灰烬中搭建了一个新的帐篷，并在树上安装了一个视频监控系统来监控帐篷的前部。

据西雅图警方报告，毒贩使用摄像机监控位于西雅图市中心华盛顿州交通部 (WSDOT) 大楼附近的营地。

一些金县议员正在担心电池储能系统的危害。电池储能系统是一种可充电电池，可以储存不同来源的能量，并在需要时放电，具有平衡电网、提供备用电源等功能。为了防止危害，金县议员莎拉·佩里上周三提出了一项提案，该提案围绕储能系统的分区、安全和保险要求制定法规。电池存储站点可能存在过热爆炸的风险，或者在退出使用期间造成环境污染。佩里的提议将提交给地方服务和土地使用委员会，预计将于8月22日举行听证会。

华盛顿州卫生部正在努力寻找一种严重食源性疾病的源头。有5名60岁以上的成年人身上发现了李斯特菌病，2月2日至6月30日期间发病，其中三人死亡，另外两人住院治疗。基因图谱显示它们很可能是从相同的食物来源感染的。李斯特菌可以从受污染的食物传播到表面，并可以在冰箱中保存数天的食物上生长。通过将食物加热到165华氏度左右的高温可以杀死细菌。美国疾控中心建议人们不要吃未经高温消毒的食物，而是要彻底煮熟。

今年夏天，西雅图成为人们关注的焦点，但对警察的需求却将他们推向崩溃的边缘。周六，警察局接到的病假电话激增，许多警员都因超负荷的工作要求而精疲力竭。早期估计将有超过 25 万人涌入体育场观看泰勒·斯威夫特的两场表演和水手队的比赛，许多负责这些活动的警察都请了病假。西雅图警察局证实，缺班人数比平常多，但不知道是否有任何非法的有组织的病假。警察协会在过去三年中失去了近 600 名警察，留下的警察已经捉襟见肘。

(西雅图中文电台新闻夜线，每晚直播时间：9:00-9:35pm，AM 1150 | HD-3 FM 98.9 | Apple App: Chinese Radio Seattle)