还款压力逼迫大量投资人抛售! 澳房价再遇危机?? 华人移民决定市场未来? 预测未来超十万中国富豪将移居澳洲…

在今年初，在新冠疫情的结束之后，澳洲房地产是终于迎来了复苏。

尤其是大量来自亚洲的海外投资者，被认为是将会推高澳洲目前房价的主要力量。

澳洲房地产逐渐朝着明朗局势发展，但就在最近，一项来自澳洲房产的数据显示，澳房地产市场或将再次面临威胁：

大量投资者正在抛售房产换取现金，以逃离利率飙升之下的“贷款监狱”，澳洲房价的复苏可能会因此停滞……

在这个数据背后最明显的表现，就是澳洲这个冬季的房屋拍卖数量异常激增。

比如6月份悉尼，那些房产投资者们挂牌的的房屋数量，所占据所有挂牌房屋的比例创下历史新高，达到了40%！

墨尔本也不低，仅次于悉尼，投资者挂牌房屋数量占36%。

但在一年前，投资者挂牌房屋的数量，大约约才占这两个澳洲最大城市房屋总数的 30%。

根据房地产分析公司 CoreLogic的分析，每年的拍卖量普遍下降，但在本周，预计澳洲全国将举行 1796 场拍卖，比上周还增加 17%，

其中墨尔本预计将有 689 套住宅进行拍卖，比上周上涨了6%，悉尼则有 736 场拍卖会，比去年同期增长 9%。

拍卖量在进一步上升，但这明显与澳洲的季节性趋势不符，一般来说，季节性趋势通常表现为当下的拍卖量不断持平，甚至下降。

但澳洲目前的租金收入和抵押贷款成本之间的差距是越来越大，尤其是提了十几次的利率，导致不少投资者为了降低杠杆率并改善现金流而抛售房产。

根据澳洲央行估计，澳洲有16% 的住房贷款家庭处于“抵押监狱”状态！

这就意味着他们没办法以较低的利率再融资，因为他们的抵押状况很难通过银行的借贷评估。

而借贷能力下降，则会把一些投资者锁定在成本更高的非银行贷款机构，这些机构的利率可能比主要银行高出 1% 至 2%。

这又会进一步造成更大的借贷压力。

只能说，利率造成的压力实在是太大了，这才导致澳洲很多房产投资人坚持不下去。

有很多房产投资人，而不是现金盈余的澳洲土豪，而是家庭里的父母。

而且现在的利息成本已远远高于租金收益率，对于那些还贷困难的房产投资人来说，现金流的压力是真的很大。

这些人在之前低利率环境下进行投资，而现在投资性房地产的持有成本已显着变为负值，他们当中的大多数，显然，都没有能力能够坚持下去。

根据CoreLogic的计算，整个悉尼的抵押贷款偿还额在过去12个月中增加了1402澳元，但租金平均仅上涨363澳元，导致每月现金流缺口1039澳元。

在墨尔本，投资者每月面临的负现金流为709澳元，在全国范围内，缺口目前为 714 澳元。

现在许多州都在讨论租金上涨上限，因为对于房来说，需要几个月的时间，才能通过租金上涨来部分抵消增加的成本。

但尽管过去 12 个月租金大幅上涨，但租金收入与抵押贷款成本之间的差距仍在扩大，而且继续通过租金上涨来抵消借贷压力，也不是长期可行。

不仅是抵押贷款成本上涨导致的还贷压力，迫使投资者外流威胁澳洲房价，投资性房产税收增加也给澳房产市场带来不小打击。

在许多司法管辖区，都增加了土地税，尤其是维州，这又增加了持有投资房产的成本。

监管和合规要求在不断增加，对于那些房产投资人来说，长期来看，资本是在增长，但获得资本收益的成本和压力、麻烦也在同时增加……

大量房产投资人“外逃”，抛售房屋以缓解借贷压力，对于澳洲房地产市场来说，将面临不小动荡。

但与此同时，根据预测，来自中国的富豪，有望在未来几年大量移民澳洲参与抢购澳洲房产，澳洲房价会不会再次被推高？

澳大利亚是中国海外房产买家的第一大目的地，尽管受疫情影响，在去年第四季度，中国是澳大利亚住宅房地产最大的单一海外投资来源国，投资额达 6 亿澳元！

在未来，有超十万的中国富豪，可能会移居澳洲，加入房产投资市场……

根据彭博社预测，未来几年持续的人口外流，可能会继续推动中国的海外房地产投资。

报告估计，2023年至2025年，大约有71.2万中国人，将会移民到美国、加拿大和澳大利亚等国家。

现在澳洲房产面临的利率压力问题，恐会影响房价稳定，以及疫情后房地产市场的复苏趋势。

但对于想来澳洲投资的海外富豪来说，利率上升不是问题，对中国买家来说更不是问题。

在未来，大量华人富豪的加入，会不会成为澳洲房地产的重要转机？

华人购买房产的实力，早已经是闻名澳洲房地产界，更是涉及各类房屋类型。

而从今年初开始，来自中国买家的回归，以及新买家的入场，因为不断推动澳洲房地产交易的反弹，而频频上澳洲新闻。

今年4月，就有一名没有透露身份的中国投资者，斥资2000万澳元收购了墨尔本中央商务区的一栋老建筑，成了墨尔本CBD市场的首次投资者。

仅过了一个月，又有一名中国投资者因为买下Village Lakeside 购物中心而登上新闻，这还是一位新进入市场的中国投资者。

除了市区内城公寓、大楼，澳洲的一些偏远地区也开始成为中国投资者抢购的区域。

由于疫情引发的价格上涨，一些来自中国买家重新考虑了区域房产，如果他们购买是为了投资，那完全可以花更少的钱来收获更多，并获得更高的收益。

一名中国买家Li就计算了这个成本：

购买地区房屋和土地套餐的非公民只需缴纳土地印花税，但如果购买公寓，就需缴纳总价值的印花税。

一套价值 80 万澳元的公寓将导致首次购房者支付 12% 的印花税，相当于 10 万澳元。

但如果在猎人谷购买价值80万澳元的房屋和土地套餐，只需缴纳土地印花税，土地的价值约为24万澳元。

这意味着买家只需支付约 30,000 澳元，而不是支付 100,000 澳元的印花税。

租金上涨、供应有限和人口增长，正在推动从悉尼到珀斯的房地产市场不断上涨，有钱爱买的外国买家的回归又将增加价格压力。

但在利率压力之下，不少房屋投资者转向抛售变现，又在不断影响澳房产的继续复苏。

中国买家回来了，从豪华住宅到小型学生公寓，在未来，澳洲的房价会继续被推高吗？