大力出奇迹，房价何处去？

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中国经济的核心，是房地产。周期之王，它几乎是一切问题的源头，关系到地方债、基建投资、银行坏账、居民财富，以及上下游几百个行业的兴衰，参见《“三支箭”，能否拯救房地产？》

决策层定调终于出现拐点，会议提出：适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

紧接着重磅政策出笼，住建部长倪虹在近日召开的座谈会上提出：继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

“认房认贷”的优化是救市大招，认房是限购措施，认贷是限贷措施。

杠杆是房价的助推器，一线城市房屋总价极高，购房置业少有全款，基本都是靠信贷，政府通过操控房贷实现对房市的调控。

其中，北京的认房认贷标准又是全国最严的。假设一套1000万元的改善性住房，在“认房不认贷”的情形下，首付比例是40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，仅首付就多出400万。可见改善性需求换房之难，而限贷政策的优化，把多年积压的改善性需求这头猛虎给释放出来了。

大城市的改善性需求，小房换大房，郊区换城区，大都是中年中产有娃家庭，这个群体的购买力是有保证的。

一线城市，基本稳了。

股市应声而涨，地产中介又开始活跃。关于房市，我还是老观点：分化。

一线城市，尤其是中国的两大标杆，帝都魔都，购买力非常充足。中国经济再萎靡，苦的也只是底层和中产。最顶级有钱人的购买力并不差钱，身价10亿跌到5亿，在消费上没啥区别，而到一线城市买房，既是生活又是理财，恰恰是土豪最喜欢的爱好之一。高收入的中产之家，已经上车，依赖杠杆也不难实现房产置换的梦想。

京沪房市，无需大力刺激，只要放开已有限制，限购限贷，销量和价格自然企稳回升。不信试试？让外地人能在首都自由买房（不卡户口和社保），甚至让外国人可以定居置业（十多年前是可以的）。

真到政策刺激那一步，不需要财政补贴一分钱，随手一张王炸即可天翻地覆。其实就是恢复十多年前的旧制，很多年轻人不知道，当年老百姓在京沪不但能自由购买多套房，而且还能获得宝贵的城市户口呢。上海在1994-2002年为振兴楼市，买房就送业主蓝印户口（子女有学籍）。北京大概在1995年为刺激商品房销售，也推出过此类政策，但规定有许多漏洞，不到半年就被叫停，到1997年又重启，最后在2005年彻底取消。回头看，这都是巨大的制度套利空间，如果现在重启买房送户口政策，可以想象，北京房价一年内翻番估计都不成问题。

举个例子你就明白，今年火得影响到大学招生的张雪峰，他在帝都奋斗了14年，年收入上千万，超级网红，顶流大V，最后选择了离开，到苏州安居，因为拿不到北京户口。

买房送户口估计永远不会再现啦，我的意思是政府手里的牌还有很多，中国富人的购买力不可小觑。归根结底，京沪这种超级物种，在全球都是罕见的，无论硬件软件，与纽约、东京、香港任何国际大都会相比也不遑多让。中国人最爱面子，帝都魔都就是中国的两张脸。哪怕中国经济最困难的60年代初，京沪的物资粮食保障也是无缺的。

人往高处走，定居，有条件还是尽量往一线城市迁徙。其他二三线城市表面看硬件差不多啊，也有地铁、高速、5G，但治安、司法、教育、医疗、城市管理、发展机会等看不见的东西，实际上有时候是生与死的距离，过去三年中国人应有体会。可以说，中国最靠拢接近现代文明的大都市就两座，魔都帝都。

中央座谈会频频出现一名专家的身影，上海交大的陆铭教授，他有本书《大国大城》，极力鼓吹中国城市化道路必须优先发展大都会和城市群。以前官方力推的小城镇战略已经被事实证伪，中国不可能把人口像撒芝麻一样平均分布在均衡发展的小城镇上，这是计划经济的乌托邦。大城市的一枝独秀，背后是城市化进程的深刻规律。

人类的特点就是扎堆，这是本性决定的，城市化就意味着人口集中。城市之间的竞争必然是强者恒强，形成一二个超级大都会，其他的都是星罗棋布的二三线和小城镇。 

日韩人口密度高，可是你到他们的三四线城市看看，也没多少居民，居住条件很舒适，但形同鬼城；房价昂贵的是大都市，人口全像沙丁鱼罐头一样挤在那呢！日本近1/3的人口居住在首都圈，50%以上的人口集中在东京、阪神、中京等三大都市圈；韩国整个国家就一个城市，汉城，占韩国人口50%以上，而且大家甘愿冒着炮火的威胁也要扎堆在一起，汉城在北方的大炮射程之内。 

再看地广人稀的国家：美国，人口也是扎堆在纽约、洛杉矶、加州湾区几个城市带，房价也不便宜；鸟不生蛋的澳大利亚，按说人口稀疏该分散开都当大地主吧，可是人口基本集中在墨尔本、悉尼两个城市，占50%……这是城市化和人口分布的规律。

所以，中国也难逃这个规律，大城市核心地段不用担心，即便跌下去，迟早也会涨回来。城市化进程，第一步是农村人口流向城市，这个阶段基本完成；第二步是中小城市人口流向大城市，这个阶段正在继续。例如成都，这两年为什么房价逆势坚挺？因为它把大西南其他中小城市的优质人口基本抽干了。中国房市的真正问题，出在三四线城市。

结局只有天知道，我也不晓得这些中小城市走向何方，也许是“鹤岗”？

记得几年前回老家，一个华北地区的县级市，令我惊讶的是，房价竟然破万了，而县城居民月收入三千就算高薪。这不是泡沫啥是泡沫？

大背景是2016年，房市去库存，棚改货币化安置，叠加连续降准降息带来的充沛流动性，房价屡创新高，全民抢房热潮。这一轮房市疯牛，经济去杠杆，居民加杠杆，极大透支了居民的购买力。中国居民部门总贷款三年翻了一倍，占GDP的比重达到47%。与国际比不算高，由于中国特色，居民收入在GDP分配中所占份额较低，因此按GDP计算杠杆率表现不高，目前与美日等国差不多。

但是，如果按债务与可支配收入之比来看，居民债务与可支配收入之比已经超过150%，触目惊心，危如累卵，收入很快覆盖不了债务。而且除银行房贷之外，还有亲情债，“六个钱包”，往往几个家庭凑钱供首付，年轻人在大城市买房得掏空两代人的积蓄，必然要负责人家养老，这是居民的隐形负债。

因此，居民再加杠杆的空间不大，真实杠杆率已经很高，财务风险不可不防。很多借债高位接盘的家庭，如果房价一跌，居民的资产负债表也会迅速失衡，资不抵债，如同日本、香港居民曾经历过的，沦为负资产一族。这将极大打击老百姓的消费能力和信心，给中国经济带来长期隐患。

由此可见，一线城市的房产有中国购买力最强的少数人群扛鼎，而广大的三四线城市，部分的二线城市，救房市则难比登天。再来一轮加杠杆去库存，腾挪空间几乎为零：

居民收入差，扛了一屁股债；

人口净流出，没有新接盘侠；

产业低端化，无法产生高税收和高收入岗位，财政片面依赖转移支付，未来公共服务都难提供。

现在房地产的主要矛盾，已经不在融资端，而在需求端，是居民购买力不足的问题，是居民收入过低和预期悲观的问题，是GDP整体蛋糕分配公平的问题。

我们终于不得不面对残酷的真相：只有大幅增高居民收入，提升购买力，才能解开这个无解之局，房市、消费、内循环，其实都是一条绳上的蚂蚱。

外部环境，逆全球化，惊涛骇浪；能代替外需的，只有内需，内需就是老百姓得有钱有信心来消费。

谈何容易！中国模式是政府投资拉动的举国体制，GDP中居民可支配收入的占比，在全世界都相对偏低。据统计，2022年全国居民人均可支配收入是36883元，按照年末14.12亿人口计算，居民总收入大约是52万亿，居民可支配收入总额占GDP比重大约是43%。

这个数字，发达国家一般都在50%以上，藏富于民。例如我们爱恨交织的美帝，GDP总量只是中国的1.3倍，但美国人的人均可支配收入却是中国人的10倍，这三年还不断充值打钱，怪不得中国这家世界工厂高度依赖美国的市场订单？除了居民收入之外，发达国家通常福利完善，法治昌明，这意味着对未来的预期非常稳定，老外不像国人，没有储蓄焦虑，有钱没钱是真敢花啊！

逻辑链条非常清晰：内循环的关键是内需，内需的关键是房地产，房地产的关键是居民的购买力和加杠杆的信心。

对政府来说，每一个百分点数字就意味着万亿级别的让利，无异于一场自我革命。改革大政府模式，学会减肥瘦身，过穷日子，过紧日子，不听空话就看一个指标，社会上考公还热不热？热，就表明体制内外的待遇鸿沟依然存在，就得继续往下砍，继续革命。

让利于民，藏富于民，乃是人民政府的本旨。经济之道无他，古圣先王已经诉说了几千年，去秦制，施仁政，对老百姓好一点，把收入占比提高一点，把医保社保改善一点，少有所学，老有所养，病有所医，居有所住，打工不内卷，创业有自由。古今中外，大道皆同，以人为本，打通内循环，才是标本兼治的救市良方。