“一城一策”，新一轮利好来了

2023-08-09 16:08

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· 梁云风 | 文关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

郑州打头阵

在7月份中央提出“适时调整优化房地产政策”的大方向引导下，“一城一策”的落地政策终于来了。

8月3日和4日，郑州和南京前后脚发布新政，标志着本轮政策的调整优化正式落地实施。

郑州打响了第一枪。8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知共15条，涉及青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、改善性住房、金融信贷、公积金、住房交易税费、商品房现房销售、租购并举、土地款分期缴纳等政策，标志着购房政策放松和支持动作全面铺开。

此次新房规定15条中，郑州首提“认房不认贷”，是住建部提出个人住房贷款“认房不认贷”后首个明确表态的城市；首提“稳消费预期”；首提降存量房贷利率，是央行8月1日发声后首个明确表态调整存量房贷利率的城市。

总体来看，郑州的这次新政很好地贯彻了7月的中央政策，用实际行动回应了市场和购房者比较关心的问题。

在改善性住房需求方面，郑州将暂停执行此前出台的限售三年政策。在商品房建设方面，郑州将推进商品房现房销售。通知称，稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。此前我们就预言，8月份将推出现房销售，此次郑州又是冲在前面。

另外，契税补贴力度明显增大，针对特殊人才购房郑州可以减免100%的契税。根据通知，毕业3年以内来郑新就业青年人才，在郑首次购买新房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴。

此次新政还对“以房促生”做了规定。符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，凡即日起至2023年12月31日期间在郑州购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），由财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，新规的出台基于两个背景：

一是从7月21日开始，中央、省内出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展意见，合肥、扬州等地均已推出相关政策措施，一线城市北京、广州也相继表态将进行调整，以适应市场需要；

二是1～7月郑州市商品房销售面积增速高于全国平均水平和一线重点城市，可进一步促动市场回暖。

郑州在全国率先出台刺激政策，与目前楼市萎靡密切相关。2022年12月郑州发布过12条举措，但效果不大。据克而瑞数据显示，7月郑州主城区新房市场成交与供应量都呈现明显下滑，住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%，这已是连续6个月下降；住宅新货供应约23万平方米，环比下滑约48%；整体的住宅成交均价14798元/平方米，环比下降约5%。

继郑州之后，8月4日，南京也发布了优化调控新政，具体内容包括对购买新建商品住房的实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置，建立全市统一的“安置房源超市”，进一步优化车位车库销售审批手续，进一步提升预售监管资金使用效率，进一步优化差异化供地，促进商办市场良性发展，营造良好市场舆论氛围等。

郑州与南京的新一轮政策，重点在放宽限制措施，加大补贴力度，起到了这一轮房地产政策调整优化的牵头引导作用。

｜沈啸岗 / 摄

四大一线是风向标

目前来看，除郑州与南京之外，尚无一线城市出台落地政策，但四大一线城市均纷纷表态支持落实中央关于支持房地产的政策。

自7月24日的政治局会议之后，7月28日的住建部座谈会和超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议均释放出加大地产行业政策支持力度的强烈信号。

特别是关于城中村改造的会议，重点关注的是超大、特大城市。目前中国（内地）有8个超大城市，14个特大城市，一共22个城市符合国家“积极稳步推进城中村改造”的条件。我们知道，上一房地产周期主要就是棚改的货币化带动的，此次将重点放到城中村改造，一方面是我们此前提过的城市更新需要，另一方面也是希望通过一线城市的改造提振房地产行业。

7月29日-31日，北京、深圳、广州、上海等一线城市纷纷响应，但细看四大一线城市的表态，均未有更细节的政策。

具体来看，北京称将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展；深圳称将结合深圳房地产实际情况抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳房地产市场平稳健康发展；广州称将结合广州实际尽快推出有关政策措施；上海则称“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展”。

四大一线是楼市的风向标，而且某种程度上说，更需要持续优化调整政策。此前我们也说，是喇叭还是真工具，需要拿出来试一试。当前的房地产市场，还真不是光靠吹喇叭就能重塑信心的，必须有真金白银的利好出来。

如果四大一线城市不行动，光靠郑州、南京是不够的。房地产要重塑信心，一个重要指标是一线城市交易的提升。

政策利好不等于地产还有第二春

从趋势上看，郑州已经打响了第一枪，一线城市大概率将会出台更细的落地政策，而且会回应市场的呼吁，包括但不限于出台认房不认贷、降低首付比例、现房销售、取消公摊、降低存量房贷利率、取消限购限售、调整“三道红线”、城改货币化等。当然，不同城市力度肯定不一样，既然是“一城一策”，肯定会考虑各自实际情况，这在四大一线城市此前的表态中已经可以看到。

其他的低线城市也会很快跟上，全国大规模救市已经是确定性的方向，各地盼中央政策已久，没有理由不抓住这个机会。

但仍需要说明的是，政策调整不等于房地产行业就必然迎来第二春，房价也不大可能如2015年开始的那一波大涨。原因在于，中央政治局会议对我国当前房地产市场做出最新定位——

我国房地产市场供求关系发生重大变化，这种定位基于我国房地产行业已经过了供不应求的阶段，未来更多的需求在存量改善，因此价格不太可能再来爆发性上涨。

因此，刺激性政策，更多在于恢复之前被过度抑制的房地产行业，更多的是短期刺激的作用和提振信心的作用。在楼市供求关系发生重大变化之后，即使放松限购也改变不了楼市的长期趋势，在房地产行业恢复到正常水平后，我们也将迎来存量时代。