碧桂园拟采取主动债务管理措施 积极应对短期流动性挑战

8月10日，碧桂园发布盈警及内幕消息，透露受销售及再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，为应对阶段性流动性压力，计划采取各项有利的债务管理措施。

截至2022年底，公司仍有1.2万亿元的可售资源，3096亿元的净资产，净负债率40%，碧桂园强调，有信心通过相关债务安排保障公司的可持续发展并完成保交楼的任务，履行企业的社会责任，维护投资者合法权益。

据了解，自行业进入深度调整期以来，作为少数未躺平的民营房企之一，碧桂园竭尽全力坚守保交付、保刚兑的信用底线，2022年全年及今年上半年分别按期交付了70万套、27.8万套房屋，位居行业首位。2022年至今，融资环境极其艰难，在融资性现金流持续净流出的情况下，该公司仍努力安排境内外融资本息的偿付。无奈行业销售及再融资环境至今未见明显好转，民营企业的现金流管理压力与日俱增，碧桂园也难以独善其身。

一位分析人士表示，回看这轮下行周期，碧桂园比其他几家同规模体量的民营房企多扛了2年时间，市场一定程度上建立起了对硕果仅存的几家民营和混合所有制房企的新信仰，而此次碧桂园的遭遇，将动摇市场本已脆弱的信心，带来一系列连锁反应。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也认为，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。

积极优化债务管理

今年上半年，碧桂园录得净亏损介乎约人民币450亿元至人民币550亿元。上市房企经营业绩的大面积亏损在业界的预期之内，据不完全统计，截至7月31日，已有超过70家内房股及A股上市地产企业发布了上半年业绩预告，其中，约有44家预告上半年归母净利润为亏损，占比超过六成。

令外界深感意外的是，身为龙头民营房企的碧桂园也透露自身出现了阶段性流动性压力。

要知道，过去两年民营房企大量出险，仍能维持正常经营和债务如期兑付的民营房企凤毛麟角，碧桂园便是其中之一。即便是在被称为地产史上最冷寒冬的2022年，该公司依然保持着相对健康的资产负债表。截至2022年底，碧桂园的总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产约3095.73亿元，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净负债率低至40%，现金短债比为1.6倍，所有到期债务均如期偿付，有息借款总额下降了466.2亿元。年内，该公司也顺利完成了保交付的任务，交付了接近70万套房屋，位居行业第一。

正因为始终保持稳健的经营策略，积极履行企业社会责任，碧桂园被视为优质房企的代表，获得了监管层的认可及业界的肯定。

从公告的内容可看出，近两年的时间里，在行业销售下滑、民营房企融资环境极其艰难的背景下，为了保交楼、保兑付、保运营，碧桂园已经倾尽所有、积极自救，采取了加快销售回款和应收债权回收、积极拓展融资、加速盘活大宗资产、最大限度削减支出等措施开源节流。今年该公司预计还要交付70万套房屋，上半年已顺利完成27.8万套的交付任务，交付量继续稳居行业第一，且不存在逾期未交付的情况。债务兑付方面，截至今年前7月，碧桂园仍保持着零违约的良好纪录。

而这些数字，都是以经营性现金流为支撑的。2020年至2022年，碧桂园融资活动所产生的现金流量净额连续三年为负数，流出总额高达1257亿元。而这三年间，该公司的有息负债总额减少了近1000亿元，偿债资金绝大部分来自经营性现金流。

控股股东也拿出了极大的诚意与碧桂园共渡难关。上市至今，碧桂园控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持该公司折合约386亿港元且从未减持股票，包括累计提供约66亿港元的无息无抵押借款。

2023年初，业界本以为房地产市场有望触底反弹，但市场走势之疲弱却超出了行业的预期。7月份，TOP100房企的单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。前7月，TOP100房企销售总额同比下降4.6%。碧桂园的权益销售额也连续4个月环比下降，前7月实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%。这在很大程度上影响了经营性现金流的流入，叠加再融资环境持续恶化、借新还旧困难的影响，最终导致了碧桂园账面可动用资金的持续减少，引发此次的流动性问题。

碧桂园方面表示，管理层进行了深刻反思，虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施。下一步，公司将坚守责任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。包括，采用专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务；与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，积极化解阶段性流动压力。此外，公司也将尽最大努力做好销售，盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益。并在这个特殊时期成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组，建立工作机制，努力渡过难关。

一位业内人士表示，不同于资不抵债的出险房企，碧桂园的公司资产足以覆盖所有有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。而且，截至2022年末，该公司仍有超过1.2万亿元的充裕可售资源，足以保障未来经营的有序开展。相信伴随着公司的积极自救以及销售、融资环境的好转，其流动性压力可得到有效缓解。

民营房企困境未解

在碧桂园之前，旭辉集团、远洋集团等监管层认定的示范房企已经先后出现了流动性困难。旭辉集团于2022年11月宣布暂停支付公司境外融资安排项下所有应付本金和利息，远洋集团则在今年7月份透露账面非受限资金无法覆盖“18远洋01”的本息。

旭辉集团给出的解释是，市场进一步恶化，销售疲弱，行业融资愈趋困难，公司现金流恶化程度超出预期。而“断供潮”又让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，客观上造成旭辉账面上的大量现金无法满足企业的合理按需使用。该公司创始人林中感慨，“融资不畅，销售疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。”

这确实是民营房企的真实处境。相关数据显示，虽然过去一年，国家及地方均出台了不少支持行业及房企健康发展的利好措施，但至今仍未扭转行业的下行趋势，民营房企的艰难生存状态也未得到有效改善。

克而瑞分析了54家重点样本上市房企的财务情况，发现2022年虽然政策面对民营房企融资释放一定利好，但结合实际发债规模及发债企业来看，对应标的企业仍仅为别个优质房企，且发行规模相对有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。对于房企而言，外部融资渠道依然冻结，加强销售回款成为主要回血手段。

然而2022年叠加疫情、断供等因素影响，销售端市场信心不足，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象，导致重点样本房企的全口径销售规模同比下降了39%。在此背景下，房企现金流高度紧张，重点样本房企的现金持有量同比大幅下降了23%，短期有息负债上升10%，调整后的非受限现金短债比下降至0.68，房企短期现金流压力持续增大。

2023年的行业形势也不容乐观，上半年，80家典型房企的融资总量同比下降30%，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

分析人士表示，包括示范房企在内的民营企业大面积遭遇流动性难题，说明这已不仅仅是企业个体经营不善的问题，应该引起监管层的重视。碧桂园的流动性问题若无法得到妥善解决，很可能引发新一轮的信仰崩塌，导致民营房企所剩无几的阵地也失守。连锁反应已经出现，近几日，雅居乐、新城控股等公司的债券都录得了较大幅度的下跌。

中央显然也关注到了房企的生存现状，7月份以来，中央及各部委相继发声，表示要“适时调整优化房地产政策”。中国人民银行行长潘功胜也在8月3日表示，要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。

相关专家表示，稳地产，不仅能稳经济、更能“稳就业、保民生”，稳地产的首要是稳市场主体。而目前中国房地产市场的销售额有超过8成是民营房企提供的，因此稳主体的核心是稳民营房企。民营房企若是大面积陷入生存困境，将难以维护房地产市场的平稳健康发展和良性循环。但目前的政策落地情况并不足以支撑民营房企的基本面改善，加速融资等相关支持政策的落地迫在眉睫。

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