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英国正式取消贷款还款压力测试,买家真的能借到更多钱了?

英国正式取消贷款还款压力测试,买家真的能借到更多钱了?

房产

就在近日,英国央行宣布重磅消息:将从8月份开始,正式取消申请抵押贷款时的负担能力测试!


这一消息也让很多买家喜出望外,一些客户也第一时间来咨询房产君,这一政策到底是怎么回事?取消负担能力测试是不是意味着买家可以借到更多钱?


今天,我们就来回答一下大家的疑问,首先,我们先来说一说到底什么是抵押贷款负担能力测试?


1、抵押贷款负担能力测试是个啥?


所谓的抵押贷款负担能力测试(Mortgageaffordability test),简单来说就是在买家贷款时,各贷款机构进行的一项测试,以测试买家如果面临加息的情况下是否能够负担的起贷款

在2008年金融危机后,为了减少类似风险事件的发生,英国央行于2014年正式推出了抵押贷款负担能力测试。


其主要目的是为了收紧抵押贷款市场,以确保买家在贷款后不会因无法偿还债务而对贷方的财务稳定性构成威胁。


那么,抵押贷款负担能力测试是如何操作的呢?

按照规定,各贷款机构不仅要弄清楚在贷方提供的利率下,借款人是否有能力来偿还抵押贷款,而且还要弄清楚如果利率出现飙升时,他们会受到怎样的影响,是否还能还得起钱。


因此,借款人必须证明自己有能力支付所谓的“恢复利率(Reversion Rate)”,这一利率通常比抵押贷款机构的标准可变利率(Standard Variable Rate,SVR)高出3%。


简单举个例子,如果贷方的SVR为4.75%,则贷方可以用7.75%的“恢复利率”对借款人进行压力测试。即便买家申请的抵押贷款真实还款利率只有2%。

同时,该测试除了考虑借款人每月的抵押贷款还款额,还会考虑每月的其他支出预算等等,很多机构在放贷时会要求借款人详细说明他们的收入和支出。当然,在上述基础上,各贷款机构的负担能力测试也会有一定的不同。


不过,负担能力测试在推出后也遭到了很多人的批评。


英国央行认为,这一规则是不现实的,因为标准浮动利率(SVR)通常远高于各类固定利率抵押贷款(Fixed Mortgage)交易,而且买家更有可能选择固定利率抵押贷款。

目前,英国的平均SVR利率为5.06%,大多数人在转贷时也会锁定新的固定交易以避免SVR的高利率。


在考虑到这些因素后,英国央行取消了这一规则。而对买家来说,取消这一测试的确意味着大家可以更容易贷到款。


2、规则改变能帮助买家多借钱


为应对不断上涨的通胀,近一段时间,英国央行已经连续五次加息,将基准利率提高到了1.25%的历史高位,外界普遍预计,本周四英国央行还会再次加息0.5个百分点,将基准利率提高至2%。

与此同时,很多贷款机构也同步上调了各类抵押贷款的利率,这也大大增加了买家还款的负担,以及通过负担能力测试的难度。


而据Capital Economics预计,如果贷款机构仍旧希望借款人在利率增加1.5%后能够偿还债务,那么在取消抵押贷款负担能力测试后,借款人的平均借款能力将增加16%。


Capital Economics认为,放宽负担能力测试将特别有助于每年多达数十万的首次购房者这些买家刚刚步入社会,相对经济实力较弱。

根据英国国家统计局(ONS)的数据,首次购房者申请到的平均抵押贷款为17.2万英镑。如果借贷能力上升16%,他们能够多借约27,520英镑。


在伦敦,首次购房者必须平均借30.9万英镑才能登上住房阶梯,这意味着他们将能够多借近50,000英镑。

不过,虽然取消负担能力测试能够帮助买家多借点钱,但很多专家认为,这一规则的改变影响是有限的,不太可能引发贷款大规模的激增。


3、哪些人能受益于政策改变?


一些专家认为,一变化可能会使自由职业者和个体经营者等借款人更容易获得抵押贷款

 SPF Private Clients 的首席执行官Mark Harris表示:“取消负担能力测试可能会对那些在准备买房时处于不利地位的借款人产生积极影响。例如,一些潜在的首次购房者明明每月支付的租金远高于抵押贷款的月供,但他们就是无法通过负担能力测试。”

还有专家指出,对高收入人群来说,规则的改变可能意味着他们能够借到更多钱


Capital Economics的专家Andrew Wishart就表示:“最有可能借到更多钱的是生活方式支出较低的高收入家庭,贷款机构会认为,他们可以将更大一部分收入分配给抵押贷款,且不会造成财务困难。”


Andrew还举例称,没有孩子的双收入家庭就有可能获得更多贷款。

不过,大部分业内人士认为,取消负担能力测试的影响并不会像预期那样广


Mark Harris指出,“贷款机构对收入的评估框架仍然存在,因此买家贷款时仍然会有一些限制,它并没有在贷款方面变成一个免费的。贷方仍将使用某种形式的测试,但要根据自己的风险偏好进行选择。”


Harris还补充道:“换句话说,买家不会立即受到影响,因为贷方不需要立即改变他们评估贷款的方式。但是,有些机构将来很可能会改变自己的规则。”


金融市场标准委员会(Financial Markets Standards Board)主席Mark Yallop也认为,尽管这一变化将使一些借款人“稍微容易”获得抵押贷款,但不会产生重大影响。因为对新抵押贷款的最大限制是借款人支付首付的能力。


另外,需要指出的是,虽然英国央行取消了负担能力测试,但仍有一些关键的保护措施可以确保借款人不会承担他们可能无法偿还的贷款


其中,最主要的一个就是——贷款与收入比(Loanto Income,LTI)“流量限制”,该比例限制了贷款机构最多可以向借款人提供多少倍于工资的抵押贷款数量。

通常来说,英国要求抵押贷款机构最多向购房者提供4.5倍于其年收入的贷款,特殊情况下,机构也有权发放5.5倍于借款人年收入的贷款。


由此可见,由于LTI限制的存在,即便取消负担能力测试,买家也不能无限度的借钱。


英国央行金融政策委员会也认为,在防止家庭总债务增加和高负债家庭数量增加方面,LTI流量限制可能比负担能力测试发挥更大的作用。

在说完负担能力测试的前因后果后,我们再来看看各个贷方都是如何响应这个政策的。


5、贷方如何响应


据《The Telegraph》报道,巴克莱已根据英国金融市场行为监管局(FCA)指南调整了其负担能力标准。

Virgin Money和桑坦德银行都表示他们正在审查他们的方法。


汇丰发言人表示,规则的改变意味着一些人可以“稍微多借一点”,但“取消压力测试不会对那些向我们寻求抵押贷款的人产生巨大影响。”


该银行表示:“利用未来的问题过度放贷并不符合贷款机构或借款人的利益。”

Nationwide也宣称,暂不会改变其贷款计划,并表示:“作为负责任的贷方,我们始终确保人们现在和将来都能负担得起抵押贷款,并且不会因为这一公告而改变。”

6、买家还有哪些注意事项?


虽然负担能力测试的取消暂时不会对房产市场产生重大影响,但有很多业内人士指出,该政策其实释放出一种信号,那就是政府仍在积极推动房地产市场的发展。

而且,从长期来看,由于所有买家都可以利用这一优惠,大家在选房时可能会提高标准和预期,加之买家更有信心出更高的价格,这种情况下可能会增加买家之间的竞争,从而推高房价。


不过,相比于政策的变化,买家目前更需要关注的可能是房价的增长因为随着房价的增长,买家不仅需要申请更多贷款,准备的首付也会越来越多。

巴克莱银行的一项调查就显示,首付是首房购房者买房时的最大障碍,超过一半的受访者(56%)表示,如果没有家人的支持,他们将无法买下心仪房产。


尽管有悲观声音认为,随着通胀加剧和生活成本增加,英国房价会出现下跌,但事实证明,房地产市场“目前保持弹性,表现好于预期”


Zoopla数据显示,7月份,英国房价同比增长8.3%,仍远高于4.3%的五年平均水平。同时,买家需求也比五年期平均水平高出25%。

由于持续的高需求,Zoopla预计,英国有望在2022年实现130万套住房交易,比1月份的预测多10万套。


该机构还表示,对“市场崩盘和两位数价格下跌的担忧”是没有根据的,“没有迹象表明买家的兴趣会因抵押贷款利率上升和生活成本压力而显著下降。”


同时,来自Nationwide的最新数据也显示,7月份,英国房价同比上涨11%,高于6月份的涨幅,势头依旧强劲。

因此,对于买家而言,在房价持续上涨和央行预期加息的背景下,早点采取行动,锁定较低利率可能才是最明智的选择。

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