转载自 | 城市财经
作者| 余飞
8月16日，国家统计局公布了7月份70个大中城市新房与二手房价格变化数据。整体来看，降价面积不断扩大，无论是新房还是二手房，绝大多数城市都在调整。
70个大中城市，20个城市环比上涨，1个持平，49个城市下跌。纵向对比来看，4月份新房环比上涨的城市还有62个，5月份跌至46个，6月份降至31个，7月份降至20个。国家统计局每月公布的数据，是统计学中的抽样调查，其想要反映的便是全国的整体情况。以此来看，在新房方面，目前全国70%的城市价格在下跌。
同比方面，70个城市中，26个城市上涨，44个城市下跌。也即63%的城市，新房价格低于一年前。透过数据还可以看到，7月份西安新房价格领涨全国，同时西安的新房价格同比上涨了1.6%。
北京、上海、成都、重庆、三亚、海口、长沙、济南、徐州等城市，无论环比还是同比，都仍在上涨。
这其中，开盘因素影响。新房受区域开盘因素影响较大，比如市区楼盘开盘数量比较集中，就会表现出房价上涨，而郊区开盘数量上升，则会表现出房价下跌。
所以，市场一般都用二手房价格变化来衡量一个城市的价格变动，因为二手房更能真实反映市场。7月70个大中城市，环比上涨的只有昆明、北海、常德、大理、太原、惠州6个城市。1个持平，63个城市在下跌。
从抽样调查的结果来看，其反映的是全国90%的城市房价在调整。
可以看到，北京、上海、重庆、天津4个直辖市，15个副省级城市，以及除太原之外的省会城市，房价全在下跌。太原之所以有所上涨，主要是之前下跌太多。去年本号就多次写到过太原。这座中部省会城市，从2016年在上涨的大浪潮中跟涨，由8000元/平米开始起步，2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/平米，站在历史顶峰。此后房价转向一路下行。2021年太原房价已经跌至万元关口。进入2022年，在全国楼市整体进入调整模式的背景下，太原房价继续下行，最终跌穿了万元大关。现在局面仍没有改变，7月份的上涨，只是震荡下跌的一个波峰而已。
从同比数据来看，太原同比下跌了2.9%，比一年前低不少。同时，从同比来看，上涨的城市只有成都、长沙、昆明、三亚5个上涨，65个城市同比在下跌。
之所以说是至少，是因为很多城市，是因为很多城市房价已经跌回了十多年前。
比如在这个榜上有名的牡丹江，和鹤岗一样，同样是资源枯竭而不断下跌的城市，只是鹤岗没有被纳入统计局的统计而已。前段时间火遍全网的河南鹤壁，10万块钱8套房，尽管房子都在老城区，但不得不让人反思，持续流出的城市，房子价值正在大洗牌。有人统计过一些房价跌回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山东威海乳山市（县级市）、四川达州、甘肃玉门、黑龙江齐齐哈尔。总而言之，从过去7个月的数据来看，在一季度躁动之后，二季度到三季度，各城市的楼市又被打回了原形，甚至比去年的市场还要冷。
央行披露，上半年全国中长期贷款（基本是房贷）增量1.46万亿元，创下了新低。只有2020上半年的一半左右，只有2021上半年的43%。
国家统计局披露：
今年前7个月，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。其中7月商品房销售面积为9167万平方米，创2023年以来单月最低，且环比下降46.1%。
从70个大中城市二手房价格，到央行公布的房贷数据，再到统计局公布的全国商品房销量数据，得出一个很明显的结论：
还有整个行业的问题，还有经济问题、地方债务问题、就业问题等等。
这些问题不是依靠一道放松调控的措施就能够改变的。
这一次调整的周期不会短。
当然考虑到房地产市场本来不来就不是绝对的市场化，行政力量在其中扮演着重要角色。
所以，未来的房价可能是长周期中的缓慢下跌，而不是大幅波动。
因此，无论是哪座城市，投资都需要谨慎。至于刚需买房，能缓则缓。
急着买房的，先想明白一个问题，就是未来的收入和就业确定性是否足够，如果确定性不够，那需要谨慎。
