英国夫妇帮助女儿成为大学生房东，不仅省下租金每年还赚不少钱...

Mike Warburton曾是英国Grant Thornton的税务总监，现已退休。

很多年前，Mike的女儿收到了威尔士卡迪夫大学的录取通知书，Mike夫妇感到非常高兴。

然而，当他们开始帮助女儿寻找大学住宿时，现实却给他们泼了一盆冷水。

Mike表示，他们看到的学生出租房的状况都不是很好，一些房子更是又破又旧，而且，这些房子的竞争还非常激烈，价格也很贵。一家人找了一大圈都没有找到合适的房子，又焦急又心累。

就在Mike夫妇一筹莫展之际，他们的女儿却想到了一个好办法。

Mike说：“我的女儿当时来找我商量，希望我们可以借钱给她，帮助她买房，让她成为一名学生房东，并选择与谁住在一起，而不是租房。”

Mike夫妇认真考虑了女儿的意见，觉得女儿的想法其实也可行。于是，他们就转变策略，开始买房。

一段时间后，他们在威尔士首府卡迪夫市中心东北部的Roath找到了一套五居室房产，价格为82,000英镑。这套房子价位合适，而且就在主要学生区的边缘，也能方便孩子上学。

Mike夫妇借给女儿一笔首付，Mike还替女儿申请了担保抵押贷款。

在买下房后，Mike的女儿自己占用了一个房间，她将餐厅改造成了一间额外的卧室，并且租给了她的五个朋友。她们每个人都有自己独立的房间，住的也非常舒适。

Mike表示，事后看来，女儿的决定非常具有超前意识和商业头脑。在买了房后，他们夫妇不仅省了租金，而且，每年还掉房贷还能剩下一笔钱，这笔钱还可以用于女儿的生活费和学费。

不仅如此，因为是自己的房，女儿住的也更加安全舒心，还可以选择自己喜欢的室友，避免了很多麻烦。更不要提，这套房子随着时间的推移还在不停地升值。

尽管这些事情发生在1995年左右，以今天的价格来算，当时同等的房屋在今天的成本约为37万英镑。

然而，Mike认为，就算是在现在房价上涨，利率增加的情况下，由于租赁市场极度短缺，像样的学生住宿很少，这仍然是一个非常值得考虑的选择。

Mike以自己的房产算了一笔账：假设今天购买同类型房产花费了370,000英镑，其印花税大概为6,000英镑，但对于首次购房者来说 ，425,000英镑以内是免税的，也就是无需缴纳印花税。

同时，考虑到家具和其他费用，父母需要为孩子提供的资助大约为40,000英镑（首付为10%），抵押贷款则需要333,000英镑。

在父母的担保下，假设以目前约7%的典型利率申请了抵押贷款，每月还款额约为2,300英镑。

这意味每年的贷款还款大概为27,600英镑（利息部分为23,300英镑，本金为4,300英镑），水电费和其他费用每年约为4,000英镑，由于学生无需缴纳市政税。总体而言，每年的成本约为31,600英镑。

但如今，卡迪夫的学生租一间房的费用也有了大幅增长，预计每周需要支付约150英镑。因此，如果出租给5名学生，每年将带来约38,000英镑的收入，并产生6,400英镑的盈余。

Mike表示，这大概就是我们女儿所意识到的情况。由于不用付房租，这足以支付她的大部分其他费用。这套房还允许她选择与谁住在一起，并让她早早学会个人理财，积累更多的实践经验。

那么，学生当房东有哪些注意事项？是否需要缴纳税费呢？Mike也对此做出了解答。

Mike表示，学生房东仍需要为出租收益缴纳税款，具体取决于利润和成本。而且，由于自己的女儿住在出租房中，且是房东，就需要分摊成本，房东费用的部分是不能抵扣的。

因此，以上述37万英镑的房产为例，利息减免前的应税利润约为34,700英镑（从38,000英镑的收入中扣除了水电等费用，由于女儿花费的六分之一不能扣除，因此扣除的部分为4000英镑的六分之五，约为3,300英镑）。

接下来，按照英国政府相关税收要求，房东还可以扣除12,570英镑的个人免税额（收入低于该金额的无需纳税），那么，就只剩下22,130英镑需要纳税，税率为20%，即4,426英镑。

不过，根据现行规定，房东还可以就抵押贷款利息支付的20%申请税收抵免。因此，所支付的23,300英镑利息的六分之五部分（女儿的六分之一不能抵免）可获得20%的税收抵免，将税单减少至仅约600英镑。

Mike表示，合理利用税收规则，其实可以实现最大化的节省。后来，她的女儿出售了房产，并且获得了不错的利润，这使她能够偿还当时给女儿资助的首付，并为她购买下一套房子提供了足够的首付资金。

Mike指出，出售房产时仍需要缴纳一定的资本利得税 (CGT)，但同样，这些过程中也可以申请一定的抵免来控制成本。

不过，如果有足够的资金，且贷款机构同意这样做，Mike建议学生房东毕业后可以保留房产作为长期投资。毕竟，房价长期来看是上涨的，同时，租赁市场现在也非常紧俏。

当然，学生作为房东其实也可以看作“一项工作”，也需要承担一定的责任，大家在行动前也需要了解清楚。

首先，就是要选择合适的房产，其次，向多位学生出租同一套房产可能会涉及到“多人出租”的问题，需要了解当地的多租户住宅（HMO）规则。

另外，作为房东还需要承担一定的维修和管理过程。Mike说道：“就我而言，我可能会在女儿假期里帮助她进行修理和打扫的工作，比如，翻新厨房用具，清理地板，修理坏掉的家具等等。”

Mike还表示，虽然有人担心学生租户会拖欠房租，但根据他的经验，这种情况很少见，他们总是很有礼貌，非常有趣，并让我的女儿在大学拥有了一次美妙的经历。

在Mike看来，这次被动的“以房养学”算是一个非常明智的选择，既节省了租金，多年后，还让女儿在出售房产后积累了一定的资本。

而且，自己房产带来的舒适和体验也是租赁房无法提供的，又何乐而不为呢？

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