房地产行业正在上演“生死时速”

随着此前被房地产融资“三支箭”重点支持的优质房企，近期却连续爆发违约事件，我国房地产行业似乎又进入至暗时刻。

7月24日，中共中央政治局会议在谈及房地产市场时指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，在以经济形势和经济工作为主题的中央政治局会议上，首次就房地产市场的变化给出最新表述。

此后的一个月，住建部、央行、金融监管总局、证监会等国家部委以及各级政府相关部门均陆续出台大量“救市”政策，着实让各界看到国家对于化解本轮房地产危机行业的高度重视，也似乎让大家一度看到房地产行业触底反弹的曙光。

然而，事实是残酷的。近一个月以来，房地产行业下滑的趋势仍在加快。8月14日，远洋集团发布公告，旗下将于2024年到期的美元债券SINOCE607/30/24未能在8月13日宽限期结束前支付利息（2094万美元），导致发生违约。尽管8月17日晚间，远洋集团再发公告宣布，2024年、2027年和2029年到期的三笔美元债票息展期方案正式通过，但考虑到远洋集团此前公告称预计于今年上半年将录得公司拥有人应占亏损约170亿元至200亿元，令市场仍然无法解除对其债务违约的担忧。

继民营房企接连爆雷后，央企地产也险些“金身告破”，可以说市场信心已经快消耗殆尽。无独有偶。国家统计局数据显示，2023年7月，房地产开发景气指数为93.78，为多年来低位；2023年1-7月，无论是全国房地产开发投资资金、房地产开发企业到位资金还是商品房销售面积、商品房销售额，跌幅相比2023年1-6月均持续扩大；根据克而瑞报告显示，2023年7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低，同时单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大；2023年7月末，商品房待售面积6.46亿平方米，同比增长17.9%；2023年7月，50家代表房企拿地总额同比降低32.9%，环比下降37.7%。无论是房地产开发资金投入、市场销售金额还是拿地资金投入，其跌幅均在进一步扩大，而待售面积却不断攀升，意味着房企和购房人都在黑暗中继续煎熬，也等待着黎明的曙光。

与此同时，根据央行发布金融统计数据报告，2023年7月末，广义货币（M2）余额285.4万亿元，同比增长10.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1.3个百分点；2023年7月份人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元。无论是M2增速还是人民币贷款增量均大幅低于预期，说明过去作为资金主要“蓄水池”的房地产行业已经充分饱和，再也无法吸纳大规模资金入场。

毋庸置疑，上述惨淡之极的数据再次证实市场情绪已跌至历史冰点。在此背景下，8月11日，恒大集团前首席经济学家任泽平发文，建议帮帮碧桂园、龙湖等优质民营房企，表示这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒，不仅是因为大而不能倒，而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。8月18日，央行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议，会议强调，调整优化房地产信贷政策，要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

由此可见，无论是知名经济学家还是金融监管机构，都在为化解这场巨大的危机而做出自己应有的努力。尽管现实情况不容乐观，但是我们依然可以借鉴过往国外类似危机的处理方式，从中获取实践经验，做出适合中国国情的决策。

在笔者看来，首先要认识到，本轮危机的实质是房地产行业过分杠杆化。无论购房人首付比例，房企拿地、施工和销售等环节的实际出资比例，商品房预售许可制度下行业杠杆化浪潮，还是金融机构对于房企、买房人信用扩张不断放松管制，基于市场参与各方利益均可以得到平衡与满足的前提下，都在推动房地产行业高杠杆行为的放大。同时，由于过去若干年房地产行业规模一路高歌猛进，房价不断上涨，行业上行趋势很好地掩盖了市场和信用风险，也助推了加杠杆操作。但如今房地产行业下行趋势确立，房价不再是只涨不跌，因此当务之急是尽可能对房地产行业去高杠杆化，无论是房企、购房人还是房地产行业产业链上有关企业，绝不能逆势加杠杆，将危机和风险转嫁到第三方机构，而是均需要同步化、渐进式降低杠杆比例，通过市场化方式实现去杠杆化进程，实现房地产行业过量供给逐步出清。

其次，本轮危机的根源是房价过快上涨与居民收入增长无法匹配，叠加宏观经济减速，带来居民购买力严重下降，导致市场供过于求，从而引发深层次债务危机。房价涨跌与市场预期息息相关，而不可否认的是，过去房价一路高歌猛进，加上政府屡次并不合宜的“救市”行为让市场产生“买房是当今最好的投资”的错觉，更让大众形成“政府一定会救市到底”的心理，“解铃还需系铃人”，如今政府要做的是不仅要引导大众和市场走出这个误区，更要用实际政策和行动告诉大众，商品房也是商品，同样遵循市场经济发展基本规律——商品价格围绕价值波动，没有只涨不跌的商品，供给关系是决定商品价格主要因素。眼下房地产行业已然进入下行周期，降价销售是市场参与各方必须认清的一个现实，房企和二手房主不能指望政府救市让市场发生反转。一方面政府有关部门要出台诸如降低按揭贷款利率、降低交易税费、降低房产中介交易佣金等更有力的政策，另一方面房企更要通过切实降价让利于购房人，才能真正通过市场化销售带动存量的出清，促进行业进入良性循环模式。

其三，本轮危机的核心是房地产行业涉及方方面面，牵一发而动全身。近年来宏观经济增速放缓与房地产行业下行相互作用，带来一系列经济和社会问题，引发市场各界广泛担忧。众所周知，房地产行业下行带来上下游诸多行业由盛转衰，甚至导致相关行业不少企业濒临破产倒闭，大量员工被迫降薪失业。因此，为了控制危机进一步蔓延，要尽可能将房地产行业与其关联行业进行“物理性”切割，通过政府出台各项帮扶政策加上市场化运作方式合理引导有关企业和人员进行细分行业赛道调整更换，通过教育、培训、实习等模式重新上岗就业，纾解房地房行业产业链“堰塞湖”，解决大量人员失业的问题，为国家产业升级转型提供范例，同时为房地产行业整个产业链条全面出清、供需再平衡提供有力支持。

当前，中国房地产行业正在上演“生死时速”。因此，各方只有拿出壮士断腕的勇气、刮骨疗伤的心态和纵览全局的智慧才有望化解这场危机，并努力将损失降低至最低。（财富中文网）

编辑：刘兰香

作者汪杰为财富中文网专栏作家，创业公司从业者，关注宏观经济形势。本内容为作者独立观点，不代表财富中文网立场。未经允许不得转载。