央行的心思可能不在地产行业身上

对于今天市场比较期待的LPR数据，极为意外。毕竟早前，报告都写好了……

一、8月最新LPR：降短端、稳长端，即1年期下调10BP、5年期以上保持不变

2023年8月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新LPR，1年期LPR下调10BP至3.45%、5年期以上LPR保持不变为4.20%，明显低于预期，亦在市场预料之外。

（一）2023年8月15日，7天OMO利率与1年期MLF利率分别下调10BP和15BP至1.80%和2.50%，市场按此预期今天公布的1年期与5年期以上LPR将跟随式下调，即5年期以上LPR至少下调10BP。但实际情况是，5年期以上LPR保持不变，1年期LPR亦仅下调10BP（低于1年期MLF利率变动幅度）。

（二）本次调整后，意味着挂钩5年期以上LPR的房贷利率基本保持不变，市场所预期的地产金融政策并没有兑现。也即，理论上全国首套与二套房贷利率的“全国底”继续保持在原先4%和4.80%的水平上，不过这也仅仅是全国底。

（三）本次预料之外的LPR调整，意味着MLF与LPR挂钩的机制一定程度上遭到破坏，即政策部门对LPR的主导力度比以前更强，LPR的政策内涵明显增强、市场化内涵趋弱。

二、央行没有如期下调LPR的可能用意

（一）央行认为没有必要，房贷利率的“全国底”已经名存实亡

此次央行没有如市场预期的那样下调5年期以上LPR，可能是因为央行认为没有必要。

根据8月17日央行二季度货币政策报告，截至2023年6月底，在全部 343 个城市（地级及以上）中，100 个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87 个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低 10-40 个基点，13 个城市取消了首套房贷利率下限。

这说明，从央行的角度看，即便5年期以上LPR不下调，各地区也会对首套房贷利率进行调整，且“全国底”在某种程度上已经名存实亡，使得5年期以上LPR的约束性不大。

（二）当前政策聚焦点不在地产行业身上，或认为下调也没用

近期一些政策信号表明，当前以央行为代表的金融部门政策聚焦点或心思不在地产行业身上，如二季度货币政策报告未再提及“存量房贷利率下调”以及昨天公布的金融三部门会议通稿对房地产着墨较少等等。我们认为，目前金融部门的政策重点主要在地方政府债务风险化解方面，地产行业的重要性退居其次。

此外，2022年以来5年期以上LPR已经下调三次（累计45BP），其在改善地产行业销售端方面的作用并不理想，且往往具有阶段特征，这意味着房贷利率下调对地产行业困境的解决可能并不十分理想。既然效果不理想，央行可能认为没必要通过牺牲银行的息差空间，来做一些性价比本就不高的事情，反而降低银行稳健经营和服务国家大局的能力。

（三）真正用意可能在于呵护银行息差空间和助力地方债务风险化解

本次1年期LPR下调幅度低于1年期MLF利率，同时保持5年期以上LPR不变的真正用意应是为了提高中长期贷款的性价比，呵护银行息差空间并助力地方债务风险化解。

1、7天OMO利率与1年期MLF利率分别代表短期和中期政策利率，其下调有助于降低商业银行的负债成本，从负债端呵护商业银行的息差空间。

2、1年期LPR下调幅度低于1年期MLF利率，说明1年期贷款端利率的下调幅度低于负债端，这有助于缓解商业银行的息差空间。

3、5年期以上LPR未下调，一定程度上提高了商业银行中长期贷款的性价比，即此后商业银行发放中长期贷款的性价比要高于短期贷款，促使商业银行贷款趋于中长期化。

4、通过提高中长期贷款的性价比，有助于提升商业银行把短期贷款逐渐置换成中长期贷款的动力，有助于缓解市场主体的短期流动性压力，可能是为化解地方债务风险做准备。也即，金融部门可能是希望改变商业银行贷款端的期限结构，使商业银行对城投平台的短期贷款逐渐置换成中长期贷款，为化解地方债务风险创造空间。

三、结语：金融部门的聚焦点不在地产行业身上，而是稳定息差空间和化解地方债务风险

本次LPR的意外调整总体说明，当前金融部门的心思不在地产行业身上。

（一）2022年以来已累计下调多次的5年期以上LPR只是为了“保交楼”，而非为了拯救地产行业。也即，从央行公布的LPR调整结果以及103个重点城市的房贷利率来看，房贷利率下调的真正用意是为了“保交楼”。

那究竟什么样的“房贷利率调整”才不仅仅是为了“保交楼”呢？很显然，存量房贷利率调整才是。目前首套房贷利率与二套房贷利率下限已经分别移至4%和4.80%，但在2020年之前购房的那批人仍有很多在承担“5%以上”的房贷利率成本，这在一定程度上严重限制了其消费能力。不过，存量房贷利率的调整显然并非易事，会面临较大阻力。

（二）金融部门的心思之所以不在地产行业身上，主要是因为地产行业困境的根本解决之道是销售端，在销售端未实质持续性改善之前，地产行业的困局是一个无底洞，只能靠砸钱，显然这个洞没人愿意跳进来（因为出不来），且即便跳进来也没用。

（四）对于金融部门来说，当前的政策重点是化解地方债务风险。目前看，这一方向已经越来越清晰，即基本上可以认为，包括降息、降准等一系列货币政策操作以及后续相关政策工具的创设，其目的可能都是为了助力地方债务风险化解。

（五）为推动商业银行提升化解地方债务风险的动力，保持商业银行息差在合理水平上便显得很有必要，而这一方面近期已被央行多次提及。

例如，一季度货币政策报告首次提出“保持利率水平合理适度”及通过《专栏1：合理把握利率水平》对利率的合适水平进行讨论，二季度货币政策报告首次提出“需保持合理利润和净息差水平”，并通过《专栏1：合理看待我国商业银行利润水平》进行讨论，意味着银行的让利空间已经非常窄，息差已基本没有下降空间，这对银行来说无疑是利好。

（六）在当前内外环境日趋复杂严峻以及外部环境持续恶化的大背景下，通过保持商业银行的息差空间有助于积累应对内外部环境变化的余粮，目前看这应该是大局。

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