广深落地，终于认房不认贷！

终于，有两座超一线城市响应了中央政府的号召，昨天，广州和深圳相关zf单位发出公告，「优化个人住房贷款中住房套数认定标准」，执行「认房不认贷」的政策！

很多不关注房地产的朋友，可能听着这句话像绕口令，究竟跟我们有什么关系。其实跟这个政策直接相关的，就是我们买房的首付款比例以及贷款利率！

这次新政落地，其实还是围绕「上杠杆」去做文章，鼓励想买房、能买房的老百姓，用更高且利率更低的杠杆尽快上车，恢复楼市。

先说一个大家都有耳闻的规则，那就是：买第一套套和买二套房，我们的首付比例和贷款利率都是不一样的！

银行就会通过“二套房”的认定，来决定你的首付比例和贷款利率水平。

以广州为例，广州之前实行的是“认房又认贷”，即只要全国范围内有过购房贷款记录（也不管是否还清），无论购房时其名下是否有房，再次购买住宅时都会被认定为二套，而“认房不认贷”则可以给这部分购房群体以首套房标准贷款。

 ▲ 数据来源广州相关政策文件，仅供参考。

上面这张图，精算君用蓝色标记处这次政策变化的地方，那就是「无（广州本地）房有（全国）贷」的这种情况。

简单来讲，这次新政就是要去吸引那些从没在广州置业的家庭或者个人，不管你在全国各地买没买过房，只要你愿意也有实力，就来广州生活安居工作并且置业，贷款有优惠！首付比例将从4成降至3成，房贷利率将从LPR+60降至LPR；购买非普通商品住房，首付比例将从7成降至3成，房贷利率将从LPR+60降至LPR。

以今年1-7月广州一手房套均总价大约410万、二手房套均总价大约320万来进行简单换算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30-40万元左右，买的房子越贵，首付减少更多，但是有一条大家请记住，首付低了，贷款自然就高，借银行的钱还是要还的！

于是，贷款利率优惠就要跟上。新政实施后，月供方面，按照贷款300万贷款30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月则可以节省月供约1000元左右。

有好奇的小伙伴可能要问精算君，你之前不是说现在是去杠杆的时代，而这个政策却反过来让居民上杠杆，是不是与大政方针有点背道而驰？

其实，精算君认为，这是一个「定向」加杠杆的政策，而不是全民。因为如果是全民放宽，那就应该直接「不认房也不认贷」，刺激广州本地有房人进行房屋置换，那么广州的房地产市场马上就能活跃起来！

而这个定向政策，其实可以认为是一个抢人才政策，因为广州和深圳的房价本身就比较高，不是中高端人才或家庭，根本买不动。所以，这个政策大概率还需要配套相关的产业优惠政策、人才户口+税收优惠政策一起落地实施，才能快速见效。

有人说，我人在外地而且有钱，就想买点一线城市例如广州的房子收租，做个“长期被动收入”计划，总比放银行赚点利息强。如果你看真实的调查数据，可能你就不一定会下这个决定。按某调查公司在今年7月发布的《2023年上半年全国重点50城租售比报告》内容，广州的租金回报率为1.93%，深圳为1.65%，并没有比中长期存卷或者今年大卖的增额终身险高，更别提目前4%+的房贷利率了。

随着这次广深两地新政的落地，意味着可能更多一二线城市会跟进，对三四线城市的房价躺平甚至硬着陆，会形成更大压力。当然，高层也可能会想，如果一二线不恢复，三四线会死的更惨。

这种情形是不是像极了一句老话：十个瓶子九个盖！

不夸张地说，房地产牵动着国家经济，更牵动着无数老百姓的身家性命，未来到底会怎么样，精算君自己都不好说！

反正现在我已经加不起杠杆了，唯一期待的是存量房贷利率下调。这不，最近好多银行都出来说在准备中了，我们再小小期待一下吧！

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