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郁亮援引全国房屋新开工面积数据为例，在过去两年里，均出现下滑。2021年和2022年分别同比下降11.38%、39.4%，今年前7个月，又继续下跌24.5%。“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模”，郁亮认为，这不是个合理的水平。郁亮表示，美国在1960年城镇化达到70%后，至1980年的20年时间里，人均新开工面积达到了每年1平方米，甚至1.2平方米。目前中国城镇人口是9.2亿人，人均新增的开工面积0.7平方米。即便是保守地计算，中国每年也需要有10亿到12亿平方米的新开工面积，这才是个合理的建设水平。1.什么才是城镇化？
郁亮以前搞财务的，拿以上那些历史数据做参考，我们完全可以理解。很多开发商高管，都曾经以中美的城镇化率差距做比较，认为中国房地产还远远没走到尽头。从经济学上看，这是一种历史主义。它忽略了城镇化的根本因素：自由市场中的资本积累。所谓的城镇化，又称都市化，是指原本人口密度较低的聚居地因为人口逐步聚集、经济活动日益频繁、基础设施规模进一步扩大而变成城市因而引起一系列经济社会变化的过程，其实本质是经济结构、社会结构和空间结构的变迁。它不是从银行印一堆钱出来，随便去哪个地方盖一些高楼。而是通过企业家盈亏计算，积累足够的资本，选择适当的地方发展，资本积累到一定的程度，就会把原来落后的地方变为城镇。它是一个遵循市场经济规律的发展过程，不是靠发放天量信贷吹泡泡。说得直白点，城镇化是经济发展、资本积累的结果。不是贷了一大笔款扔到某个城市建些高楼起来，就实现了城镇化。它需要有人在那里真正赚到钱，并不断投入到当地搞建设。中国的城市，也是千百年来资本积累的结果，是人们共同行动的结果。纯粹用贷款或转移支付催生的城市，如果没有人们愿意在那里生活和工作，那里迟早会成为鬼城，或者成为监狱！2.城镇化率的统计口径和区别
城镇化率对比的统计口径也是一个问题。中国的城镇化率，是以居住在县以下的镇上，都算城镇化。国家统计局规定，城镇化率＝城镇人口／总人口（均按常住人口计算，不是户籍人口）。可见，城镇化率不是以户籍人口／总人口得到的数值。外地人口，只要在本地区居住半年以上，就统计为常住人口；反之，本地人外出半年以后，就不把其统计为本地常住人口。美国是怎么统计城镇化率，我在网上没有查到，但2022年的数据是82%。中国同年常住人口城镇化率为65.2%，看起来，中国和美国的数据似乎只差17.2%。即使我们认同两个数据的统计口径，但仍然有一个问题：中美两国的城镇是不一样的，无论是基础设施，还是普通居民的住宅。问题来了，中国的城镇化就是美国的城镇化吗？显然不同！这就好比你开的奥拓和人家的奥迪相比，虽然都有一个奥，但却是两种车型。郁亮是亿万富翁并不代表我也会是亿万富翁。3.城市化的核心是市场经济
如前所述，城镇化的本质是经济发展，没有资本积累的城镇化是迟早会变为鬼城或监狱。郁亮认为，从新开工的数据看，现在市场显然是超跌了。是的，新开工面积是下降了。但这是市场经济中的开发商的一种商业行为，它与企业家的判断有关。最终的依据，是企业家和购房者对未来的信心。如果预计经济不会向好，开发商建出来的楼没有买，就会亏损。房地产行业要好起来，最终是看身处各行各业的购房者，他们什么时候对未来有信心，能不能赚到首付的钱，有没有还贷的能力。所以，有人认为，只要给开发商松绑，房地产就会好起来。这是彻彻底底的谬论！真实的逻辑是，只有经济繁荣起来，老百姓收入增加，对未来有了信心，房地产才会好起来。那么，经济怎么才能繁荣呢？说起来也简单，就是要给各行各业都松绑。但做起来难，为什么呢？改开时最不愿意放权的是计委。给各行各业松绑了，意味着自己的权力小了，谁愿意？加上老百姓又比较喜欢把上面当父母官，万事都想上面给自己作主，让渡自己的个人权利和责任，就加大了权力更集中的可能性。没有更彻底的市场化经济，城镇化的速度就会降低，甚至收缩。靠天量信贷扩张的房地产行业，充斥着太多伪高管。他们并不理解经济为什么会有周期，也不理解如何通过管理提高利润。他们适应了在天量的信贷潮水中生存，搞斗争、内耗是他们的长项，其能力远远不能和竞争白热化、又得不到什么贷款支持的制造业的人相比。现在，潮水退去，他们慢慢露出了自己白花花的屁股：没穿底裤！这些高管正在和其它被误配的资源一样，正在出清中。有的失业了，有的转去其它行业。题图：Nikolo Balkanski
《货币与信用理论》精读
一、核心目的
奥地利学派经济学并不区分微观经济学和宏观经济学，在这个问题上，凯恩斯学派的处理方式明显是分裂的，即使是芝加哥学派，把这个问题区分为价格理论和货币理论，同样是出现了一些逻辑矛盾。
所以有必要对奥地利学派，尤其是米塞斯对于货币的认识系统学习梳理一下。这块既是重点，也是难点，同时也是我的一块不足。
所以这次重新解读一遍米塞斯的《货币与信用理论》，是一个再次重新回炉的过程，希望能够和大家一起精读，一起精进。
二、精读方式
1、按照精读讲义能够出版的要求打磨稿件，初步计划是50讲，每讲4000字左右。
2、视频：初步计划每一讲解决三个小问题，每个小问题做成一个短视频
3、音频：此前马骏老师解读过《货币与信用理论》这本书，音频以赠送的形式送给购买本书讲解的读者。
4、讲义：讲义会以文字形式放在小鹅通上
5、直播：收集问题，集中答疑直播，初步计划一周一次
6、社群：主要是微信群交流
三、更新时间
每周更新一讲，50周50讲。
7月23日（周天）开始更新，如遇困难则顺延。
四、适合人群
有一定经济学基础，对货币及其相关理论和问题感兴趣，有志于做深入学习和探讨的人。
五、优惠办法
1、超值赠送：
* 董子云老师带你精读许尔斯曼的《货币生产的伦理》
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（以上三门课程均与货币有关，音频+讲义形式，在新的课程内打包赠送，购买即可学习）
2、学员优惠：凡是购买过一课经济学课程的同学，均可获得100元优惠券。
