京津双城，对孙宏斌同样重要，老孙的职业生涯始于北京，第一次栽跟斗在北京，创立顺驰于天津，在辉煌之后折戟沉沙也在天津，随后他携一班老臣又闯出融创的江山，杀回北京，立下第二总部。而今，在风雨飘摇之中，老孙又要挥别北京了。
文 | 李逗
编辑 | 孙春芳
来源 | 市界（ID：ishijie2018）
房企们上市历程已经有20多年了，但没有一年的中报季，来得比今年更沉寂。碧桂园创始人杨国强不再出面喊话“曙光已现”。万科郁亮对于行业前景的判断，也从去年的“市场已筑底”，到今年变成“市场显然是跌过头了”。但在黑云压城之下，传奇硬汉孙宏斌，还是没忍住在中报业绩公告里，释放了一个鼓舞人心的信号：“争取在2023年回归良性、健康发展轨道。”8月30日晚，融创中国交出了股票复牌后的第一份财报。上半年内，融创中国实现收入585亿元，同比提升25.48%；应占亏损约为人民币153.7亿元，较去年同期减少约人民币33.9亿元，减少约18.1%。不仅如此，核数师立信德豪对融创2023年中报给予的是“无保留意见”。比起2022年财报中的“无法作出意见”，数据的真实性也让投资者们更安心了。但这份欣欣向荣的业绩数据，并没有让投资者们满意多少。不少投资者仍然表示：“业绩不足预期，亏损还是超过了100亿”。同样，资本市场也没有对这份成绩投出认可票。融创中国发布业绩预告之后，8月21日，融创中国收盘报价0.97港元，跌幅接近13%，正式加入“仙股”行列，如今仍在“1元线”徘徊，距离其股价最高值48.9港元不啻天壤。而老孙要处理的棘手难题，远不止是市值的萎缩。不久前的8月5日，融创中国召开了一场总经理办公会，融创总裁汪孟德在会上宣布：集团总部搬回天津。这意味着，融创即将结束为期6年的天津和北京双总部模式。众所周知，北京，承载着孙宏斌人生的一段辉煌岁月。来到北京的第一年，老孙就成了解救贾跃亭的“山西老乡”，还顺手买下了王健林的文旅资产，后来更是扮演“白衣骑士”买爆全国，成了地产圈里有名的“接盘侠”。如今，六年北漂风雨过后，老孙又要重新带着旧部，再次回到他的发家大本营——天津。这令人不禁怀疑，那个曾经意气风发的孙宏斌，终于要向命运屈服了么？
▲ 孙宏斌。 图 / 视觉中国
重返天津大本营
位于东直门腹地的“使馆壹号院4号楼”，是融创集团在北京的总部。从外观上看，它是一幢玻璃魔方式的建筑，内部共有13层。8到13层产权属于融创，负1到7层归南昌市政。这是融创2016年启动“北京计划”时，第二次搬迁的总部地址。使馆壹号院本是由南昌市政2012年在北京拿的地王项目。但由于南昌市政无力开发，两年后引入融创操盘。后来，项目操作得很成功，老孙也将北京总部人员，从融科望京中心搬迁到了东直门附近。巅峰时，有超过600名融创员工在这里办公。融创也借此点石成金，开启了和地方国企的合作模式。不过，随着债务危机不断加剧，融创把8到13层的产权抵押了出去，集合在这里的众多总部员工，也开始不断缩减。融创内部员工江杰表示：“原来集团总部得有600多人，现在大概不到200人。”如今，“使馆壹号院”作为融创总部的使命，开始正式进入倒计时。据媒体报道，北京总部多数部门的员工都将搬到天津总部，只有品牌部、融资部等少数部门仍然留在北京，但会搬到融科望京办公。
▲ 融创北京使馆壹号院。图 / 融创中国官网
「市界」也从融创相关人士处证实了这则消息。“为落实降费增效，目前考虑未来将部分职能条线搬到天津。”而这也意味着，毕竟总部的员工们事业走向，有了更多变数。江杰告诉「市界」：“北京总部大部分人都会搬到天津，少部分留在北京，目前还没有开始真正搬。但对于很多已经安家在北京的同事，影响还是很大的。”搬离北京，老孙肯定是不舍的。在北京，孙宏斌创造了属于自己的光辉岁月。融创在市场上闯出名头的产品系，像壹号系、壹号院系、庄园系，都是率先在北京落地。进京前后的那两年，恰好是融创最为巅峰的几年，更是地产规模化呼声最高的几年，2015年融创销售额735亿，到了2017年，业绩直接突破3620亿 ，销售榜排行第四。到了2020年底，融创越追越猛，一度要赶上曾经的行业龙头万科。“恒大爆雷之后，当时我所在的融创公司内部迅速通知，要把相关宣传从top4改成top3。” 一位融创离职员工透露。老孙是对规模有强烈执念的，早在顺驰时期，他就喊话要超越万科。然而，命运的魔咒，似乎总是在孙宏斌身上显现。在2020年底快要追上万科的关键时期，融创又倒在了梦想的大门前。这些经历让老孙的人生，又增添了许多戏剧性。在过往60年人生岁月中，这位传奇大佬经历了三次巅峰，又三次坠入谷底。从意气风发，转眼又回到至暗时刻。这种经历，换做别人一定会士气低落，但老孙就不一样。一旦有翻盘机会，这个彪悍的男人会迅速东山再起。老孙也在多次屡战屡败的经历中，成了圈里最励志的大佬，即使面对这轮最难的债务阶段，他也没有认输躺平。从2021年10月开始，融创通过股权配售、资产处置等途径回收资金，出售了持有的贝壳股票和多个优质项目，孙宏斌本人还向融创提供了4.5亿美元无息借款资金。出险以来，老孙不仅亲自跑到了武汉，解决项目上的化债难题，还在3月底，当着众多债权人的面反思自己的过错。此时此刻，天津大本营，成了孙宏斌最后的退路。这里曾是顺驰倒下，融创崛起之地。搬回天津之后，融创的人员和办公成本将会降低。
再次面对股价危机
靠着当前的底子，回到天津的孙宏斌，还会再次扬帆起航么？融创中国的挣扎和困境，体现在经营和资本市场等方方面面。经历一轮将近一年的复牌之路后，如今融创中国的估值修复之路走得异常艰难。
不久前，融创中国的股价已经于8月21日沦为“仙股”。这同样也是不少地产公司面临的普遍困境。翻开8月的日历，因债务问题无法解决、或市值屡创新低而退市的房企越来越多了。为了保住上市公司的融资渠道畅通，房企想出了各种办法，比如高管增持、释放战投消息、收购新能源资产等。而老孙看起来也并不想放弃希望。融创中国的债务重组进展，始终备受业内关注。今年1月份，融创便启动了债务重组进程，160亿元境内债务重组方案已获得债券持有人会议表决通过。但截至目前，其90.48亿美元的境外债务重组尚未完成，进一步引发了投资者的担忧。而融创的这份境外债务方案能否成功，至关重要。早在今年3月份，融创就已经披露了90.48亿美元的境外债务相关重组方案，并于6月重新做了调整。目前，相关重组方案已经获得了87%债权人支持，债权人会议也将于9月18日举行。在最新的中报公告中，融创中国表示，其境外债重组将于在10月5日呈请实质聆讯，以裁定是否批准计划。也就说，在走完相关程序后，融创中国这份方案便可落地执行。根据最新数据显示，截至6月30日，融创中国的借贷总额约3125.7亿元，但手持现金及现金等价物仅有72.91亿元，而其去年底的在手现金有375.4亿元。对于债务压力大山的融创，这些持有现金只是杯水车薪。天眼查APP显示，近日，融创房地产集团有限公司新增多条被执行人信息，被执行总金额超20亿元。销售、融资等没有明显复苏下，此前曾表态称“不能贱卖资产”的老孙，还是不得不再次走上了转让资产的老路。进入下半年，融创中国已于7月7日以4.22亿元的代价出售了重庆文旅城酒店资产；8月17日，其进一步以12.3亿元的代价出售了臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店等三个项目。而实际在账面上，卖掉这些项目，融创是亏了一大笔。「市界」查询公告了解到，臻华府项目出售事项亏损约3.53亿元，望金沙酒店项亏损约0.86亿元，合肥秀场酒店项目出售事项将于2023年度录得税前亏损约8.67亿元。债务重组、资产出售，对融创来说仅是为自身赢得了喘息之机。而融创化债的关键，长期来看，仍旧有赖于经营的稳定持久恢复。根据融创最新业绩报告显示，截至2023年6月30日，融创的权益土地储备约1.22亿平方米，权益土地储备货值约1.39万亿元，超七成分布在一二线城市。也就是说，一旦度过生死关口，融创的这些一二线家底，将为其提供丰厚的现金流，这是融创得以翻盘的希望。而这些资产变成现金流的前提是，融创要赶在债务重组成功前，保持有序经营。今年年初，老孙在内部曾立下目标：“融创要在2023年6月30日恢复成一家正常的房企。”在急转直下的房地产市场形势里，想要东山再起，又谈何容易。销售数据显示，2023年上半年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币521.4亿元，同比降低53.78%。
▲ 图 / 视觉中国
紧抓内部治理
按照孙宏斌不久前的反思总结，虽有外界因素影响，但融创债务问题的出现，主要是由自身原因造成的。
今年3月底的投资者会议上，老孙介绍了化债方案，反思了公司战略，并向全球投资者传递了信心。同时，他还痛定思痛地表示：“我们在管理上存在着权力过于下放等问题。”在江湖气息颇浓的融创中国，老孙集合了一批最忠诚的“铁杆兄弟”。融创成立不过15年，但很多人已经跟着老孙起起落落了20年。从联想到顺驰，再到融创，不少旧将跟着老孙不离不弃。对于一路打拼下来的兄弟，老孙对他们也是真的好，给了极大的权力。除一部分人在总部职能部门任职外，其余大多掌管着大区。一位融创老员工告诉「市界」：“老孙是有名的给钱多。20年前在天津给我们的工资就能开到上万，所以内部很团结，也很追随他。就是太累，那会儿就开始‘夜总会’模式了，总是晚上开会。”全盛时期的融创高管尤其是区域大员，拿钱多，权力大，也容易出现管理疏松问题。以往孙宏斌都是只看大局不计小节，但在公司情况艰难之下，他也开始反思了。几个老将首当其冲，被老孙揪了出来，其中包括融创中国华北区域总裁迟迅、西南区域总裁商羽。这一连串动作目前还在持续进行中。8月初，融创华北区域又传来了高管被免职的消息。融创华北区域天津置地公司总经理崔世杰、融创华北区域总裁助理李茜，相继被免职。与此同时，融创也在不断合并架构精简人员。降薪降级的冷风，吹到了数位执行总裁、副总裁、总裁助理等管理层人员。“目前，内部许多在职的管理层薪资发的都是半薪。”江杰说道。这些内部的变革动作，也同样让融创员工的心悬到了嗓子眼儿。“一线业务中，无论是区域还是城市公司，基本上每个部门都在裁人。”融创某区域员工王朋说道。目前，融创仍旧维持着集团-区域-城市-项目的四级管理体系。王朋介绍道：“目前我们主要在做代建业务的输出管理，已经谈了几个项目了。”「市界」了解到，当前，探索代建业务，也是融创多个区域部门都在探索的业务新模式。毕竟，相比起动辄十几亿元的拿地投入，代建业务对资金的要求要低得多。但对于部分较为棘手的区域而言，由于可持续运转的项目越来越少，员工们到手的待遇也随之降低。江杰说：“目前员工的薪资还在正常发放，但待遇福利不如以前了。比如，食堂的三餐都没有了，补助也没了，公积金比例降了2%。”“目前也没有增量业务，只剩些常规性工作。”江杰说道。“外面公司996，007很普遍，但我们现在基本都不加班，一下班，电梯里全是人。”如今，融创的化债之路，仍在继续。在他看来，“许多员工之所以还没走，一个是觉得外边还不如融创，另外一个还是相信老孙”。但大家都知道，那个靠胆量、资本和速度就能闯出一片天地的时代，已经远去了。
文章经授权转载自市界（ID：ishijie2018）
