豫园股份的“道法术”：千亿资产平台的修炼秘籍

2022年9月1日，豫园股份与合作伙伴组成的“豫园股份联合体”成为了上海市黄浦区“福佑路地块历史风貌保护项目”的实施主体，这也意味着福佑路项目正式成为大豫园片区宏大发展蓝图中的重要组成部分。

自此，大豫园片区东含外滩金融中心，西接福佑路地块，并与豫园商城以及即将启动建设的豫园二期项目等共同组成了一个总建筑面积超过百万平米，涵盖文化、商业、办公、旅游、休闲、娱乐、居住等诸多功能的超级文化商业综合体。而豫园股份则全面参与大豫园片区的规划设计与开发运营。

近期，在“豫园股份2023年中期会议”上，豫园股份总裁（轮值）倪强分别从价值定位、资管策略、运营能力等方面，揭示了未来大豫园片区的发展规划。

实际上，如此庞大且复杂的商业项目，非常考验单一运营主体的操盘能力，而《中欧商业评论》在对豫园股份的开发战略进行系统性分析后发现，其实倪强已从“道、法、术”三个层面，循序渐进地阐释了豫园股份将如何深度挖掘大豫园片区所蕴藏的文化价值与商业价值。

◎豫园股份总裁（轮值）倪强

“道、法、术”的理念出自《道德经》，是中国传统思想中的经典方法论。其中“道”的意义在于明确核心价值理念，代表着顶层设计与终极目标；“法”则遵循“道”的方向，建立做事的法则与方法，代表在项目运行中的行动指南和策略方针；“术”则在“法”的基础上来实现“道”的理念，运用相应的能力和经验完成实践与落地。

如今，豫园股份将“大豫园片区”定位为“极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场”是“道”；将“拥轻合重”作为核心资管策略是“法”；将“融、雅、趣”作为定位落地的抓手是“术”。以道明向、以法立本、以术立策，三者环环相扣，让豫园股份实现了对千亿资产平台的盘活焕新与价值再造。

以道明向：

“东方生活美学”的魅力

《道德经》强调“道法自然”，即顺应环境与事物发展的客观规律来明确以“道”为核心的底层逻辑。“道”是核心思想，是谋事与成事的灵魂，是理念与战略意义上的本质，决定着终极的高度。

顺“势”而行“道”，谓之谋全局者。对豫园股份而言，大豫园片区呼之欲出的构想与“道”的确立，也源自城市经济发展的客观需求。

1994年，豫园股份对豫园商城进行扩建，商业设施从1.8万平米增至10万平米。此后，豫园商城逐渐发展成为全国知名的文化商业地标。依托豫园商城这一载体，童涵春堂、南翔馒头店、老庙、亚一、上海牌手表等大批老字号品牌获得了优渥的发展空间。

然而，随着上海城市的进一步发展，大批新产业、新业态涌现。此外，消费复苏成为2023年的大势所趋，老字号需要更广阔的发展土壤、新产业需要更多元的生长空间，仅10万平米的豫园商城，也已无法满足人们日益迭代升级消费需求。

另一方面，作为“远东的巴黎”，上海一直以来都引领中国的时尚产业，也成为了国内时尚企业、人才走向世界的主舞台和海外时尚产业拓展国内市场的桥头堡。如今，本土时尚产业虽然潜力巨大，但仍处于发展初期，需提供更优质的培育、发展、展示、交流的土壤空间，更需要一个助力中国文化、中国品牌“走出去”的重要舞台。

正因此，一个更“大”的豫园正被期待。如何融汇中西顺应消费大势，加快传统商圈国际化、年轻化升级转型，让大豫园片区充分展现其文化价值与商业价值，实现“华丽转身”，成为置顶的核心议题。

◎2020年，法国高级时装屋LANVIN（浪凡）在上海豫园成功举办2021年春夏时装发布会

在倪强看来，“东方生活美学”的核心是“中西融合，传统出新”。因此，豫园股份将“大豫园片区”定位为一个“极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场”。“本质上，‘东方生活美学’讲求‘东情西韵’。同时，潮流、时尚、经典是递进的关系，潮流会改变，时尚会形成一定趋势并轮回再现，经典则进入‘永留存’的境界。所以我们将大豫园片区定义为时尚文化秀场，就是希望能够连接两头，从潮流中淬炼经典，真正做到中西融合、传统出新。”

以法立本：

“拥轻合重”的实力

“道、法、术” 的理念中，确定了“道”之后，需要以“道”为方向，为寻“道”设置具体的战略路径，即以核心价值理念为目标，依照客观能力设计最佳的实践方案，而这正是“法”的精髓。在大豫园片区的项目中，因道制法，才是豫园股份勘破迷局、洞若观火，深挖其商业价值的基础与内核。

倪强坦言，从资产价值角度来讲，大豫园片区如此大体量的商业项目，‍‍‍‍对任何一个资产持有主体来说，都非常‍‍考验资金实力。所以‍‍在这个情况下，通过股权合作，‍‍债务合作及资产合作，创建“合作伙伴朋友圈”，将‍‍资产的占有比例进行科学规划，‍‍能够令资本结构更加合理与轻盈。与此同时，通过强化产业运营能力，来提升项目的商业价值。

豫园股份将上述准则简练总结为“拥轻合重”的能力。其实，‍‍‍‍“拥轻合重”是豫园股份“双轮驱动”模式的升阶迭代后的核心能力之一。

豫园股份的前身是上海“老八股”之一，于1987年获批成为上海商业系统首家股份制企业，旗下坐拥17个中华老字号，并在珠宝时尚、文化饮食、酒业、中医健康、化妆品、宠物健康、国民腕表、流行服饰、商业与文创等多个产业集群逐步形成规模效应。面对国内外变化极快的消费市场与需求变化，豫园股份通过“产业运营+产业投资”的“双轮驱动”，为用户打造和提供家庭快乐消费场景与好产品。

在倪强看来，“双轮驱动”的内核，是以产业运营为目的，投融资作为助力产业运营的手段。豫园股份持续通过产业投资赋能产业运营，以此提升核心产业规模、加速实现核心产业规模化；补能力上能级，推动主营产业的健康化发展；并培育、孵化更多与公司战略契合的潜力型产业。

豫园股份2023年上半年业绩报告显示，报告期内，公司实现营业收入274.44亿元，同比增长21.86%；归母净利润22.18亿元，同比增长225.83%。其中，消费产业营业收入234.90亿元，同比增长25.90%。此外，公司在手现金充沛，达123.55亿元。可以说，得益于“双轮驱动”战略，豫园股份在复杂多变的市场环境中始终表现出较强的抗风险能力和积极健康的发展态势。

对“大豫园片区”的打造，“双轮驱动”战略也将起到关键作用，“拥轻合重”则是其中重要模式。实际上，在“拥轻合重”的模式中，“合重”对应的是“双轮驱动战略下的投融资能力，“拥轻”则对应的是产业运营中轻资产的运营能力。

倪强介绍：“ ‘合重’可以从股（战略合作方）、债（财务合作方）、货（资产拥有方）三个维度入手，核心是引入合作伙伴，比如我们在福佑路项目上与蚂蚁集团的合作。我们也会考虑联动一部分商业设施与品牌的合作，根据业务和空间使用需要，进行深度身定制。”

在“拥轻”方面，倪强强调：“对于大豫园片区的建设运营，我们认为‘定位奠定基础、招商实现蓝图、‍‍运营提升价值’。这三条脉络证明了豫园股份‍‍对于商业场景的运营能力。”‍‍也就是说，凭借豫园股份积累多年的产业运营能力，大豫园片区能够链接到更多资源。

整体来看，经过资产盘点后，深度运营将使资产价值提升，对接资本市场所取得的资金，将再继续投入到大豫园片区的建设运营中，这是资产盘活大的逻辑。也就是说，没有“拥轻”的能力，就不可能实现“合重”，所以“拥轻”才是核心。‍‍ ‍‍

《中欧商业评论》认为，实际上“拥轻合重”是更符合大豫园片区建设与运营的“法”，其意义是确保“极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场”的定位，能够在资管与实际运营层面得以完美实现。

以术立策：

“融、雅、趣”的魔力

有了“道”与“法”的加持后，《道德经》认为，“术”便是更加具体的“道”，也是“法”在落地时于应用层面的抓手。可见，“术”在整个方法论模型中有着最契合实践的属性。所谓术常易，而非能至久远之安康之道。故孟子才会说“术不可不慎”。因此，豫园股份在思考如何将“东方生活美学”跟大豫园片区的商业场景充分结合的问题时，在“术”的层面进行了更为深入的解构。

通过对大豫园片区商业定位和设计的梳理，豫园股份最终提出了“融、雅、趣”三大关键词。其中，“融”指融合，不同宗教、不同建筑、不同历史，在这个商业区域得到充分融合；“雅”是东方生活美学中追求的极致部分，讲求低调、平和、精致、中正以及雅致的生活品位；“趣”代表趣味，大豫园片区中的空间、内容、建筑等，都充满了好玩有趣的亮点等待探寻。

在《中欧商业评论》看来，“融、雅、趣”是豫园股份对大豫园片区核心定位的进一步拆解与阐释，同时也是项目在建设和运营过程中的抓手，展现了其“以术载道、道以术显”的境界。

“融”的内涵，在于不同风格的融合及对话。

其中包含文化宗教方面的融合，比如大豫园片区拥有代表道教的上海城隍庙、代表回教的穿心街清真寺、代表佛教的沉香阁、代表天主教的世春堂，文化宗教的融合能够凸显大豫园片区的人文气息与宗教历史感；此外，大豫园片区还将包容多种类景观设计，包括中国园林、日本庭院、东南亚风格及英式园林等，造就风格上的融合；大豫园片区还将把空间、技术、水景等元素相结合，造就空间上的融合；同时在地理位置上，从大豫园片区出发，实现各地块的紧密融合；最后融入秀款、汉服等不同服装风格，形成时尚融合。

“雅”则突出大豫园片区是优雅、内敛、平和的花园，以塑造精致典雅的东方花园为核心理念，打造具象、经典、精致、高级的空间感受。

“趣”的重点在于好玩和有趣。大豫园片区将拥有足够多的场景可以用于打卡、互动，塑造移步异景的场景体验，更重要的是，从空间场景的角度出发，让消费者在白天和夜晚，甚至不同季节都享受到别样的体验，此外由“融”所带来的多元文化与风格也将为“趣”增添不少亮色。

事实上，在2023上半年大豫园片区的推进工作中，豫园股份已经开始依照“融、雅、趣”的指导思想，着手进行相应的设计规划与运营迭代，为未来商业业态的营建和品牌引入提供参考。

其中，在“融”和“雅”方面，豫园商城在春夏秋冬四季，均策划了充满东方生活美学典雅韵味的活动，包括冬季豫园灯会、春季花朝节、夏季“仲夏夜之梦”和秋季“仲秋月神游”。同时，融合年轻态的时尚潮流属性，上半年外滩金融中心也相继举办了两场现象级活动，包括情人节外滩巨型玫瑰和在社交平台上爆火的猫街活动。

值得一提的是，豫园商城一期还有1万平米商业空间正在调改，完成调改后将突出“趣”的特点。比如上海规模最大的亲子体验场奈尔宝项目在豫园商城开业；小世界项目也预计在2023年国庆前后开业，新出现的酒馆业态也将给消费者带来日茶夜酒的新体验……

数据显示，作为大豫园片区在营项目板块，2023上半年豫园商城实现近13亿元销售收入，比2019年提升41%；客流1551万人次，比2021年增长25%。同时，商城GMV实现历史性突破；客群变化明显，35岁以下青年客群占比达60%；销售结构更趋合理，零售占比从20%提升至40%；扣点租金收入也实现历史性突破。

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在采访中，倪强表示：“通过对‘极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场’定位的解构，我们现在可以用一句更简短的话来描述大豫园片区的特色，即‘时尚大花园’。同时，围绕‘融、雅、趣’的特点，我们也有针对性地强化了在商业场景运营方面的能力。可以看到，未来的大豫园片区将如时尚花园一样，四季轮换，充满烟火气，人与商户以及环境、建筑充分融合，呈现出生生不息的活力与气息。”

正如韩非子所说：成事者，循道抱法而用术。豫园股份恰是通过“道、法、术”三层境界的推演，展现了其作为千亿商业项目操盘手的经验与实力。《中欧商业评论》相信，不久之后，一幅承载着上海昨日情怀、今日繁荣和明日梦想的“东方生活美学”画卷即将在“大豫园”展开。融合了“典雅东方韵”与“时尚国际范”的大豫园片区，也再次印证了豫园股份“为全球家庭客户智造快乐生活”的初心。