生娃后房子住不下？亲身实践后，分享一个大城市换房新思路......

有句话说的好，有人的地方就有需求。我再给加上个下半句：

有需求的地方就有应对。

是的，自从我家生了二宝以后，我算发现了：

我们面对的，绝不仅仅是多一个孩子的问题，而是涉及到家庭方方面面的全方位系统性优化问题。

比如，小宝宝需要人照顾，老人年纪大了身体不行，需要请个阿姨。

阿姨负责带睡，需要有一个单独的房间和孩子住一块。

还需要有人辅助带老大，最好老人能一起住。

算来算去，一个房子现在要住6个人，需要三间单独的卧室。

而由此导致的最直接的问题也来了——我们现在的房子只有两间卧室，不够住了！

我估计，这大概是所有家庭生娃后都要面对的第一个难题，尤其是二胎家庭，更是难上加难。

毕竟，谁年轻的时候买房置业，会想到生娃，还生俩娃那么远啊。

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不过，成年人的思考逻辑一向是：

有了问题，见招拆招解决就好了。

房子不够住，大不了换一个就好了。

我周围也有不少朋友生娃后置换了大房子，各种劝我：

趁现在房贷利率新低，北京又刚取消“认房不认贷”，能换房抓紧换，毕竟这涉及到以后很多年的生活质量。

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大家的建议有道理，但我没法照做。

一方面因为我家现在的房产是学区房，孩子上学要符合学区的“17630”政策，房产必须是17年6月30日之前购买的，才能进入学区内的学校上学，哪怕在同一个小区置换房产，房产证的时间变了，都没戏。

本来我家老大已经符合政策上了小学，但刚出生的妹妹也涉及到未来上学问题，谨慎起见，房产不能动。

更重要的是，我找到了一个应对当前形势的买房新思路，可以完美解决我家的问题。

——以租养租。

什么是以租养租？

给大家盘盘我的思路。

人有很多需求，有些需求是有个房子就可以满足，有些需求则必须有个好房子才能满足。

过去我们常用的方法是，把这些需求统一通过买一套房来解决。但我在想，我是否可以把这些需求分开处理？

“有个房子”的需求通过「买小」来解决，“住好房子”的需求则通过「租大」来解决。

具体的操作方法是，先把我家自有的房子出租出去，我查了下房产APP，租金大概在1.8万-2万左右。

我们目前住的小区交通方便，居住便利，还是学区房，所以非常好租，也能租的上价。

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然后再在周边更高品质的小区，租一套更大的四居室，满足的条件是：

1，有三个卧室，装的下6个人住

2，客厅餐厅面积足够大，孩子可以活动得开

3，不需要学区房，这样省下了学区的溢价

4，有一定品质的装修和家具，可以省去我们再收拾的时间

这样的房产，我家周边也有不少，租金大概在2.8万-3.5万区间，面积越大价格越贵。

租出一套，再租进一套，差价控制得好，大概可以控制在1.5万。

这也就是说，每个月我只要花15000，就可以完美解决纠结很久的问题。

Perfect！

“你为什么要花那么多钱租房子？”

“有钱你为什么不买房还月供？”

“就算交很多年贷款好歹房子是你的呀！”

“租房子，什么都留不下！”

我猜，说出我的上述方案后，很多人都会发出上面的质疑。

你以为你说的这些我没想过么？

正是因为我想过，且全都想的清清楚楚，才更拒绝用传统的思维方式去处事。

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来，咱们算一笔账：

我准备租的200平以上四居，在我家这个地段，租金是2.8万-3.5万之间，取一个中间值3万。

如果我拿这3万月租去还房贷，每月月供3万，就算执行“认房不认贷”后当首套房算，能买到的房子总价大概在900万左右。

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900万在北京能买什么房子？

要么旧要么远，在我家这个地段，顶多买个70平的小两居。

而如果我想直接买一套现在准备租的四居，最低价在3000万左右，就算首付可以做到3成，每月月供也要超过10万。

拿10万一个月还房贷，这得是拥有多么充足现金流的人才敢做的事啊！

咱们再来算算资金回报率。

如果我拿900万首付，每月还10万房贷买下这个3000万的房子，再拿出去出租，一年租金36万，房价不涨就是36万的收益。

这意味这我要出租整整83年才能把房价收回来。

但现在买房，傻子都知道，早就不在房市的上行周期了，很多房子刚买到手，就得降个百来万。尤其像这种不是学区的老房子，再过几年，大概率掉价20%以上。

这么大的房子流动性差，又不好出手，搞不好砸手里，还要每月悲催地还10万月供。

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而如果，我把买大房子的首付款900万存进银行，就算存那种最低的2.45%的定期，一年利息也有22万多。

拿这些利息租房，能把我一年的租金差价cover掉，还绰绰有余。

这还没算，省下了我每月要还的10万多房贷，一年省下了一百来万。

这还没算，我根本不符合“认房不认贷”政策，要买大房子，得付70-80%的首付。

这还没算，以我的理财能力，肯定能赚到比2.45%更高的收益率。

好了，现在你懂了吧，我不买房，是因为算来算去，真的不划算。

其实中国房产的租售比之低，在国际上都是出了名的，不信大家可以看看这张图。

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什么是租售比？它是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。

房屋租售比=每平方米建筑面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。

合理的房屋租售比一般在1:200到1:300之间。

也就是说，把房子出租，200个月—300个月（17年—25年）能回收房款，说明这个地方的房产租金回报率较高，买房还是划算的。

但如果租售比高于1:300，就意味着房产投资价值已经很小了。

我前面给大家算过，我要租的这套3000万房产，要出租整整83年才能回收房款，租售比之低，只有冤大头才会砸钱去买。

而且目前的大环境，趋势已经很明显了，越大越豪的房子，流动性越差。

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毕竟，人口红利已经结束了，22年就进入了人口负增长。

未来社会的主力家庭格局是小家庭，不再是大家庭。

再加上一向以爱生孩子，喜欢大家庭生活著称的很多高净值人群和海外客已经悄悄润了。

他们从前买的大房子，现在转手想卖根本卖不出好价钱，噼里啪啦往外放，售转租的情况越来越多。

很多人过去都认为好房子不愁租，事实情况是，非常愁租。

这也是我这段时间集中看房，中介告诉我的。

明明租房要比买房好成交，但这种大户型的房子，租一套和卖一套房子的时间，差不了多少。

想想也正常，从需求端来说，大多数人长期更需要的房子，都是小房子。

无论是单身未婚阶段，还是二人世界已婚阶段，又或者是子女成年之后的阶段，人们需要的都是小房子。

只有子女未成年阶段，尤其是子女三岁前需要专人照顾的阶段，才需要家里的房间足够多，空间足够大。

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赶上我这种，俩子女都未成年，都需要家里专人照顾的，绝对算是刚需中的刚需。

但等到俩娃大了，陆续离家上学，我和老婆大概率也不会继续住在大房子里，孤单寂寞冷……

说了这么多，能理解的人应该已经理解了；

不理解的人，再怎么说，估计也不会理解了。

没问题。

本来么，一个人、一个家庭的理财、投资方案，就应该是主客观的结合。

客观上，投资回报率最好能高点，能多赚点钱，尽量符合市场环境和未来趋势。

但主观上，千金难买我乐意。自己赚的钱，想咋花就咋花，自己开心就行。

其实，以租养租这种方式，实际生活中操作的人还挺多的，我身边也有不少，国内国外也都有。

国内是因为我所盘算的租房便宜，国外很多人有好几套房，但还是租房住，主要因为税务上更划算。

但不管在哪，背后的道理都是一样的。

一个是不要因循守旧，要破除传统的思维——投资、心理、现实和居住的需求，未必非要通过一套房子来满足。

更重要的是，想清楚自己真正想要什么，首先要的是什么。

然后按照自己的优先级顺序，罗列方案取最优。

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如果实在想不通，就观察下那些比你更高层级的人，比如大城市的人，更有钱的人都怎么做。

你要相信，没人会在重大的房产问题上随意行事。

很多困扰你很久的事，他们早就算得明明白白的了……

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