这两年很多总包开始做开发商了

各位有没有发现，这两年地产队伍除了传统的国央企和民企

又出现了一类新的开发商，我们定义叫基建型开发商

什么意思？就是类似中铁、中建、电建这些，都是老熟人了

行业里差不多都听过

从前他们这类企业的主营业务是城市基建，比如市政、水利、交通等等

在地产行业内的角色，也主要是跟房企合作的总承包单位

一般负责项目的主体工程施工

而这两年，受行业影响，很多项目会因为地产公司债务问题停工

此前总包作为乙方，很多都需要垫资施工

上游房企持续暴雷后，这些建筑单位也越来越意识到

与其垫资施工，不如自己下场做开发

于是，他们开始逐渐抛弃甲方，主动做起了开发商

最明显的一个变化就是：

走出来直面客户，自己做产品

01

第一步，就是这几年疯狂拿地

前不久，我们跟各位梳理过中字头房企现在都开始拿地了

其中几个印象蛮深的，都来自中建系

作为头部承包商，中建系对于开发端的全流程

比如前期规划、建筑设计、开发都有一定经验

所以乙方做开发这个大趋势下，中建系也是冲在最前面的

有一个数据，说出来可能很夸张

去年上半年，中建系地产公司拿地的总金额接近750亿

数据来源@爱德地产研究院

这个数字出来后，我才意识到原来擅长建筑工程的总包方，如今已经成了行业里的隐形土豪

除了感叹好有钱之外，这些企业逆势布局的方向也很难不引起关注

这两年，除了较大的旗舰开发平台：中海地产

中建系旗下的八个地产子公司都开始走出大本营，尝试布局全国土地市场

尤其一线和新一线，成了他们的主要目标

以广州这个城市为例

到去年，就已经陆续出现了一局、二局、三局、四局、五局、八局的身影

六家兄弟公司各自以开发商身份拿地，几乎占据了广州众多热门板块

不过规模最大、最有钱的，还是八局

不只广州，这两年八局旗下的中建东孚，在上海、北京的土拍市场也很活跃

去年上海一批次一口气拿下了2块地

今年年初又花了14.26亿成功进京，拿下朝阳小红门地块

@中指·开发云

风头甚至压过了保利、首开、华润置地，颇有点财大气粗的感觉

除了中字头，还有一类总包，区域特征比较明显

就是各省的建工集团，如今也开始下场做开发了，而且来势汹汹

最猛的就是陕西建工

这家企业，2020年就提前实现了整体上市

连续多年都是陕西上市公司的“营收一哥”，家底丰厚

去年，陕建在西安土拍市场占尽了风头

1-11月就花了72.56亿元，共拿地30.83万㎡

无论金额还是面积，都稳居西安第一

不过最重要的信号，还是他们与AMC机构中国信达签约了

拿到了总规模不超过100亿的并购重整专项基金

意味着这家陕西本土开发商，已经做好了企业并购扩大规模的准备

想要弯道超车的意味再明显不过了

还有一个，就是沪上随处可见施工现场的上海建工

属于省级建工集团的老大哥

这两年也闷声干大事，拿了不少核心地块

不得不说，上海建工做到各省建工集团的第一，是有原因的

这些土地能级都不低，还有一幅作为保租房的全租赁用地

拓展开发规模的同时，顺便体现了一把国企担当

不过对当下大多数基建型开发商来说，他们进入一级开发市场

更多的还是因为现金流充沛，且拥有建筑基因，如今扩大规模的成本较低

且看到了一些市场的土地拥有盈利的可能

这也是推动他们此时此刻愿意进入土地市场的根本原因

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除了拿地，总包们还练就了十八般武艺

现在传统开发商都在讲多元业务、轻资产转型

我们肉眼可见存活下来的企业，很多也都是“瘦身”成功的

比如龙湖，早几年因为埋头发力商业运营

现在活成了民营房企唯一的光

而基建型房企进入当下一级市场后，只做开发，也很难打开竞争市场了

所以，除了土地开发，如今建筑企业的业务范畴已经覆盖到整个地产全链路

除了住宅开发，还擅长打造城市综合体的

前面提到勇猛突进的陕建，就是个很好的例子

比如西咸新区的丝路创发中心，就是一个在建的商业综合体

其中的211米办公楼，也是陕建在西北打造的第一个超高层标杆项目

建成后，会作为陕建控股集团的第二总部

还有航天新天地，位于西安以航天产业为特色的国家航天城

陕建·航天新天地建筑效果图

起点就比一般综合体要高很多

而越来越多的承包商，已经修炼成全链条房企了

比如中建系最显眼的两家工程局：八局和三局

先说八局，最早于2008年成立了房地产三级公司

承接建设项目的规模有限

到2013年，有了中建东孚，就开始从传统的地产开发商转型为城市综合开发服务商

除了商品住宅，八局旗下还拥有商业地产的运营管理

涉及商务、商业、公寓、康养等各种业态

甚至还学会了跨界，去开发不同的运动品牌、教育、文旅等产品

正如诸多市场化房企，不断的在寻找新的赛道

还有三局，也是一个典型

两年前，中建三局合并了五家公司的业务，并更名为中建壹品投资公司

此后，这家公司的纯住宅施工项目，占比就越来越少了

从改完后的名字，也可以看出来内部分工变化不小

比如由地产公司主导销售融资、三局设计院配合设计、其他分公司负责施工

这种模式，已经和万科这类全链条房企没有太大区别了

不过，比起头部承包商的主动转型

我们也注意到，有一部分小承包商的转型其实是被逼无奈

比如前两年惠州的一个项目，就因为开发商无法兑付只能以房抵款，导致总包拿到房子后还要负责销售

这样的案例近两年有很多

所以，无论企业自身的战略定位还是环境影响

都要求现在的总包，不仅要会做开发，还必须学会做商业、销售、融资、设计...等等

没有中间商赚差价，也不用承担上游的风险

自买自建自销，直接一步到位了，所有的净利润都是自己的

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那么归根结底，做出的房子到底怎么样

此前我们提到基建型房企做开发，最常用到的一个词就是降维打击

这四个字并不是刻意夸张

尤其是一些老面孔，做起产品来基本上都会更强调高投入、高底线

比如中建三局，就是以最快速度建好雷神山、火神山的基建狂魔

建筑质量有目共睹，妥妥的官方质检企业

而转头做开发商之后，这种质量的底线并不会掉一个档次

反而更突出了

去年我们就跟各位讨论过中建三局在苏州吴江做的一个项目：笠泽之星

当时给人留下的产品力印象，用两个词概括，就是极致和纯粹

不仅仅是面积段纯粹的大，还有项目投入也够极致

拉高了板块内的装标天花板

包括已经形成高端产品系的中铁建，也算是老前辈了

从早期的西派系到近些年的花语系，也以高标准和品质著称，甚至成为当地楼市的一个参照物

我统计了下这几年花语系入市项目的部分成绩单

市场反馈很直观，说明真正的好产品一定会受到认可

而很多新入场的基建型房企，在市场摸索中就没那么顺利了

虽然也有不错的品质，但一直保持着弱营销的惯性，导致项目不温不火

以上海为例，这两年就有不少基建型房企的项目入市

比如陕建在临港的项目名城·映蓝

印象最深的就是他们做户型，层高做到了3米

单这个数字，就已经超过市面上很多开发商了

而且一个总价200万级的项目，所有装标都是高配交付

还有上海建工在惠南的海玥泓邸，也做出了浦东少见的1.3容积率

项目品质感是可以直观感受到的

只是推盘节奏和其他开发商不太一样，595套的体量一下子推出

导致目前还没卖完

以及黄浦市中心的海玥黄浦源，属于天赋极高的项目

在上海楼市中具有独特的稀缺性，但上海建工在品质上依然下了不少功夫

一个是立面，用了大面积铝板

一个是景观，寸土寸金的市中心造出了约3000㎡的开放式绿地

但是，目前来看，市场对这个项目的讨论热度并不是很高

你会发现，这类企业做产品往往重视口碑胜过销售

一上来都是奔着最高品质去的

很大程度上，这一类开发商也都有一个很明显的特性：工程部门话语权很大

这一点和其他以财务为主导的房企有本质区别

所以他们更擅长去做

而不是大声的说

当然这一点，目前也是基建型房企相对弱势的地方

缺少营销和渠道的搭建

导致一些产品本身固然好，只是热度和关注声量并没有和产品相匹配

仍待市场进一步观察

可见总包做开发商，还有很长一段路要走

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不过目前行业的身份转换，已经越来越明显了

一边是之前跟各位分享的，房企发力代建、代销，去做乙方

一边是建筑承包公司不断崛起，选择自己做主，成为更全能的开发商

所有人都在寻求新的出路

而这些企业的加入，对行业来说是一件确定无疑的好事

因为大部分是国央企，有足够的资金实力保证项目兑现，对重塑行业信心也有很大帮助

其次是推动品质上的加速内卷，甚至会比传统的一些开发商做得更好

总体来看，新一轮的角逐已经开始了

这一轮洗牌过后行业最终能成为什么样子，还挺让人期待的

以上正文，来自余奔雷

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