楼市调控之变，从一线到二线

近期，各类放松楼市调控的政策在一些城市上演，让人眼花缭乱。进入9月以来，不少强二线城市全面放开限购成为继“认房不认贷”后楼市放松调控的新风向。

9月15日，合肥市发布通知，全面取消限购和限售政策，“在本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格”。这意味着全面取消限购又新增一城。据不完全统计，从8月中旬开始，陆续有含南京、郑州、青岛、济南、福州等在内的12个二线城市全面取消限购。

事实上，从8月份开始，存量首套房贷利率、首付比例下调，“认房不认贷”等一系列楼市政策在一二线城市落地。以“认房不认贷”为例，目前已有30多座城市实施“认房不认贷”，其中包含北上广深四大一线城市。

至此，楼市调控政策从限贷、限购等多个领域松绑，也逐渐从一线开始蔓延到二三线，这也意味着新一轮的楼市放松调控周期开启。

市场关心的是，当前正处在经济换档期，此番楼市放松调控的效果会如何？

纵观过往中国房地产数十年的发展，房地产的发展周期都能清晰地看到楼市调控政策的身影，在楼市调的一松一紧之间，也催生了不少居民的财富神话。

可以看到，常用的楼市调控政策主要是“五限”，即限购、限贷、限售、限价和限商，而“五限”的叠加使用程度往往预示着收紧调控的水平。可以看到，楼市在2008年、2016年经历大涨行情后，都曾迎来以限购为代表的严调控。值得一提的是，2018年底，“房住不炒”被定为楼市调控的主基调后，新一轮的严调控开启，不仅有需求端“五限”政策的叠加，更在供给端，对房企的融资等出台了“三道红线”等政策，严调控不断升级。

本轮楼市调控政策的转折点发生在今年7月24日的中央政治局会议。会议提出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。与此同时，此次政治局会议是过去5年首次没有提“房住不炒”，要知道，2019年-2022年期间的政治局会议、中央经济工作会议都会强调“房住不炒”。

不过，此次不提“房住不炒”的一个新背景是，当前房地产市场的供求关系已发生变化，住房价格持续上涨的逻辑不再，炒房行为也大幅减少，“房住不炒”已然没有现实环境。一直以来，二手房是炒房的集中营，西部证券研究发展中心的数据显示，2022年7月以来，70个大中城市二手房同比上涨的城市每月均不超过10个，其中，今年6月，仅北京、上海、长沙、成都、三亚、南充6个城市的二手房价格同比上涨。

当“房住不炒”不再，如何“因城施策用好政策工具箱”成为各大城市都在思量的问题，值得一提的是，8月29日，一线城市广州率先推出“认房不认贷”，即居民家庭在广州买房时，只要家庭成员在当地名下无成套住房，不论是否有过贷款记录，银行均按首套房的标准执行房贷政策。随后，上海、北京、深圳等城市纷纷跟进，据不完全统计，目前已有30余座城市均推出了“认房不认贷”政策。

不可否认，“认房不认贷”的推行，能让准备“卖一买一”置换的改善型家庭，可以享受更低首付比例，降低他们再次“上车”成本。但置换的前提是原有的房子能卖出去，这对当下的楼市而言，难度不小。从今年以来，一线城市的二手挂牌量一直维持高位，但成交低迷，如今“认房不认贷”推行后，二手房挂牌量继续上涨，在经济预期转弱的情况下，可以预见，二手房更难卖了。

此外，“认房不认贷”虽然能降低改善型需求的首付成本，但是在房屋总价不变的情况下，也意味着每个月房贷压力变大。据贝壳研究院的测算，当前一线城市家庭收入的33%用来还房贷，压力已经不小。

尽管央行和国家金融监管总局发布了降低存量首套房贷利率的政策，居民可以在9月25日起向银行申请，并和银行协商降低房贷利率水平，值得一提的是，此次存量房贷利率下调幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

有研究表明，大部分城市首套房贷发放时间在2019年至2022年5月的客户下调空间较大。据贝壳研究院测算，2019年-2022年5月，重点城市发放的首套个人按揭贷款当前执行的平均利率为4.97%。这就意味着，除北京、上海等个别城市外，大部分城市2019年-2022年5月期间发放的存量首套房贷利率最低可调整为LPR的水平，即最高降幅可达77bp。但根据政策要求，最终能降多少，需要和当地银行协商，需银行同意才能落地。

一位不愿具名的业内专业人士向南风窗记者透露，考虑到大多数银行自身存贷业务结构和当前的息差水平，协商的结果很有可能是下调幅度非常有限。

尽管有诸多不确定性因素，但“认房不认贷”以及存量首套房贷利率的下调，边际上能为购房者降低成本、减轻负担是确定无疑的，同时也向市场释放了积极的信号。

在众多楼市政策之下，一线城市有两个动态容易被忽视，一是，深圳取消了离婚限购政策，同时，放开了港澳台人士购买商办物业和商务公寓的套数限制，这意味着执行来16年的“限外令”开始松绑；二是，上海进一步放松了临港新片区的限购要求。不难看出，一线城市在松绑“限购”的边缘试探。

其实，当前存量楼市的背景下，随着“认房不认贷”在四大一线城市落地后，如果还叠加一线城市外围区域限购的松绑，势必会吸引一波二三线有资产配置需求的人，趁机流向一线城市。

市场反应或许比预期的要快。9月初，就有郴州房产业内人士杨斌（化名）向记者打听广深推行“认房不认贷”后市场的真实反应，并向记者透露，郴州的开发商都急了，他们认为，一二线城市放松或取消限购，就是要割周边省三四线塔尖上的客户，而郴州南下广州、北上长沙最快都是1个小时高铁。“我只是才买了一套大平层，刚装修完不到一年，不然的话，我就去广州或深圳买”杨斌坦言。

相比三四线城市，当一线城市的楼市调控政策开始松动，强二线城市被虹吸的压力更大。可以看到，9月以来，不少二线城市放出了全面放松限购的大招。打响全面放开限购第一枪的是沈阳，随后，南京、大连、兰州、济南、青岛、福州等跟进，其中，青岛、济南、福州三个城市都在9月11日这一天宣布取消全面限购。

截至9月15日，据南风窗记者不完全统计，全面取消限购的二线城市达12个。与此同时，也有厦门、天津、长沙、杭州、武汉、苏州等约30个城市，选择局部放开限购。如苏州“对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核”。

去年12月以来，为了应对楼市的不景气，不少区域热点城市已经着手调整楼市限购政策，但当时仍以局部优化为主，显然，此次这批二线城市全面放开限购幅度更大，影响也更大。

值得注意的是，这些二线城市，如此迅速放开全面限购，除了有来自一线城市的虹吸压力，也有自身人口增长、财政乏力等隐忧。

数据显示，今年上半年，福州、沈阳、大连的地方财政收入低于500亿，排名在全国前20强之外。同时，南京、郑州、青岛等热点城市的财政也远不及宁波，未能进入全国10强。以南京为例，南京去年财政收入仅次于宁波，但今年上半年的数据来看，落后宁波5个名次，且上半年两城的差额比去年全年还大。可以看到，这些城市都是在此轮全面放开限购中反应较快的城市。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，在新一轮的楼市调整中，不同城市是选择“全面退出”还是“部分调整”，与各自城市的特点直接相关，如大部分全面取消限购的城市，主要是楼市下行幅度大，库存去化压力大。

值得一提的是，在去年人口增长最多的10个城市中，几乎全是强省会城市，已经有接近一半的城市全面取消限购，可以预见，这些热点二线城市，将对省内其他城市形成新一轮的虹吸效应。

谈及未来楼市政策的走向，上述专业人士称，未来更多城市将加入全面放松限购的队伍，同时，不排除未来一线城市进一步放松限购的可能，从这个角度来看，在未来楼市的存量博弈中，这些二线城市也算是抢占了先机。

9月15日，8月份经济数据公布，经济整体温和回升的同时，可以看到房地产投资跌幅仍在扩大。数据显示，1-8月，全国房地产开发投资同比下滑8.8%，跌幅比前7个月扩大0.3个百分点。同时，1-8月，商品房销售面积同比下降7.1%，降幅较前7个月扩大0.6个百分点，换句话说，房地产从前段开发到终端销售，都没有明显回暖的迹象。

“认房不认贷”、降低存量首套房贷利率、降低首付比例、全面放开限购等一系列楼市调控政策，都是在8月底9月初出台，政策有一定的滞后性，政策效果无法反馈在8月份的数据上，但可以看到，9月政策出台的频次在加快，以及参与因城施策的城市也在增加，预计能在短时间内，能活跃楼市。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛在接受央视采访时称，政策出台以后，市场反响总体积极。有市场机构所做调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市增幅会更高。

以深圳的数据为例，据深圳贝壳研究院监测数据统计，过去半个月，深圳带看量上升74%、成交量环比上升62%。值得注意的是，深圳此番行情能否持续，以及全国楼市整体成交规模能否提升，还有待观察。

不过，此番一线城市“认房不认贷”的落定、二线城市全面放松限购的推行，已经很大程度上降低了居民购房门槛。短期来看，或将刺激一波改善型需求和此前观望的刚需入场。

但也应该看到，随着一二线这些高层级的城市纷纷放松楼市调控，也意味着楼市的分化将愈演愈烈，这种分化不仅体现在不同城市之间，还将在新房、次新房、老破小等不同房源中上演。

更重要的是，在存量博弈的房地产市场，城市间对客源的争夺将更加激烈，利空三四线城市。

其实，疫情这几年，头部房企在三四线城市拿地就已经非常谨慎了，而是集中在销售和回款更快的一线城市拿地。而换个角度来看，房企中暴雷的恒大、碧桂园，都是在疫情前下沉重仓三四线城市而未能及时推出的房企，这也能从侧面看出当前三四线楼市的困境。

此次二线城市全面放开限购后，客群的流动不再有阻碍，让跨区域、跨城市购房成为可能。与此同时，人流向大城市集中的趋势并未改变，这意味着三四线城市的楼市或将迎来一次新的冲击。

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