陈淮、樊纲对话：房地产调控和宏观调控是两个概念

来源：观点网、新浪财经

主持嘉宾：

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲

讨论嘉宾：

中国社科院大学城乡建设经济系教授 陈淮

浙江省房地产业协会会长，德信中国董事会主席、执行董事 胡一平

思睿集团首席经济学家 洪灏

樊纲：本场讨论有3位嘉宾，从陈淮开始，我们每个人先有两到三分钟的开场白，后面再讨论。

陈淮：我不知道怎么讲这个开场白。刚才主持人一再说，好像要怎么迎接高潮。我觉得还是要冷静分析陈启宗先生讲的，可能我们久病以后需要一个休养生息的过程，还不是你怎么转变，是你怎么进化的问题。

如果我们这个行业的个体不能进化的话，这个行业再有前景，就像陈启宗先生在今天的演讲中两次提到的，他以前也经常说，可能未来行业仍然很好，但是不一定有你了。

这个世界万物发展的客观规律就是这样的，永远在淘汰着不能进化的大多数个体，真正能够进化的只是少数，希望我们都成为那个活到后来的少数。

从今年2月份我参加的论坛就说中国经济复苏了，我说久病之后还谈不到马上参加奥运会的事，现在需要休养生息。现在看来房地产行业也是一样，希望我们这个论坛大家有一个立足点，我们当前面对的是休养生息。

樊纲：下一位是浙江省房地产协会会长，德信中国董事会主席、执行董事 胡一平先生。

胡一平：我们公司做房地产业务有接近30年的时间，浙江省房地产行业的情况是2019年到2021年每年差不多9000万到1亿方左右的销量，去年下降得非常快，降到只有5000万方左右，今年估计差不多也是这样的情况。

现在尽管很多人觉得非常困难，但是我觉得还是要对这个行业有信心，只要坚持下去，相信很多企业是能够走出这个困境的。

樊纲：下一位请思睿集团首席经济学家洪灏先生。

洪灏：中国经济运行的周期性非常明显，从去年四季度到现在，我们进入一个周期性的底部，每一次周期的驱动引擎都是房地产，之所以我们感觉现在市场比较疲软，还是房地产这个巨大的引擎还没启动。以前一般来说这个底部持续8到11个月。从去年第四季度到现在我们也经历了接近10个月的底部的区间，今年一季度有过一波比较强势的修复的行情，这个主要是在四季度央行进行了PSL扩表，如果感觉到行情迷茫的时候，解药是非常明显的。

在这个里头，我们修复的不仅仅是经济的周期，更是整个社会对房地产行业的预期，因为毕竟涨了30年，刚才陈启宗先生也说了，这个世界上没有一个资产连涨30年不跌的，所以我们很可能是借助这个周期的修正，不仅仅引领中国的经济修复，同时端正整个社会对于房地产未来发展的预期，如果要修复是非常简单的，今年一季度是一个非常好的例子。

樊纲：大家都发表了一个开场白，我心里现在有两个大问题，第一个问题是关于市场修复，你们预期这个市场是怎么样的走势，怎么样的修复过程？包括兼并重组、债务整理，怎么样的方式能够使得房地产市场走过这个危机的过程？它这个修复一定是一个过程，一定是要经历过一些事情，什么样的市场机制、什么样的方式能够使现在的这些问题逐步得到解决，然后在相对不是特别长的时间里面走完这个过程？

陈淮：我想在座的人，不管我们谁说一个灵丹妙药、祖传秘方的政策解决问题，永远没有这样的政策，我们博鳌论坛开了23年，每年都在讲政策，政策只是吃药，你能够当老板，你能够有出息，你儿子考清华大学，将来你还能够企业做大做强，绝对不是因为你妈从小给你吃药吃的。

吃药只是纠正短期内的失衡，吃药吃太多了只能把人吃死，绝对吃不好，一定是靠你天生的基因，靠你后天的锻炼，靠你的奋发努力和励志，不要指望有什么政策一剑封喉，打遍天下无敌手的政策是没有的，政策永远是解决短期失衡的，相反我们能举出几百上千个由于政策失误导致的市场起伏和波动。

讲点教科书上的话，房地产的需求和其它的需求是不一样的，有些需求他没买就过去了，今天没吃海鲜，明天会补回来吗？今天吃了盒饭，每天吃海鲜是明天的需求，和今天没关系。

房地产的需求和娶媳妇一样，不论天大的灾难，无论是水灾还是地震，总之多少个小伙子要娶多少个媳妇是一定的，不会因为什么灾害就不娶媳妇了。房地产的需求是8到10年的累计需求相加，这是一个常量，不会因为政策调控、因为大变局而减少，但是它会在一个时间范围内的分布结构发生很大的变化。

今天早餐会上我说过，房地产明显的大小年是很正常的事，现在的问题是，我们怎么样适应这个需求，实现自己企业的进步。不要说房地产就没有需求了，绝对不会的，房地产需求的减少只有几种可能，发生了流浪地球里的事情，太阳系要爆炸了，人口大量减少，或者是我们局部地区的人口减少，东北地区的人口向海南流出了，这是一个需求减少。

还有一个就是发生大经济危机，发生战乱了。除了这种大的灾难以外，房地产的需求是消除不了也减少不了，任何政策都不可能减少房地产需求的一丝一毫。有更多的人要住更多的房子，人们的生活改善了，要住更好的房子，这是没有变化的，但是它的分布是可以有很大变化的，他30平米住10年和住1年都可以。

希望我们的企业家不要指望政策，指望吃药就能救命，就能保证你有前途。也别以为你活的长短是政府可以决定的，不管多高明的政治领袖，它的认知也是主观认识，人的主观认识永远不可能达及对客观规律的完美认知。

樊纲：我刚才说我现在关心两个问题，我第二个才是政策问题，我还没说到政策问题，我现在想问的是从市场的角度、从企业的角度，你们认为下一阶段是怎么样的走势？可能会发生什么样的重组、兼并，或者是债务的清理，或者是倒闭、破产，破产多少等等，市场机制会是什么样的情况？

胡一平：我还是顺着陈淮主任的话来讲。其实我不太赞同他的观点，现在这个时候恰恰是最需要政策的时候。刚才樊纲老师也说了，现在是因为地缘政治影响了宏观经济，现在并不是房地产影响了宏观经济。因为地缘政治影响了宏观经济，反过来宏观经济影响了房地产。宏观经济影响了房地产以后影响了消费。

樊老师以前说六个钱包，现在很多人没有六个钱包了，特别是对于有些改善型需求的客户，他只有一个钱包或者是两个钱包。因为宏观经济下行，他的消费不足，这时候迫切需要中央政府出台一些政策，能够把消费带起来，让他有购房的首付。比如说刚需首套首付是不是可以降到10%，基准利率打85折，我认为这对市场需求是有好处的。

现在从企业端来说，需要给一些政策，比如要把保交楼和保主体相结合。从企业端来说，如果是政策上能够给现在还在坚持的企业一些流动性的支持，供给端和需求端两个地方都会起来，这也是政策和市场相结合的一种方式。

陈淮：我补充几句，因为胡总不赞成，我就得说两句。

我们需要的政策是政策退出。现在是吃多了药、吃错了药、反复吃药，加在一块吃药吃成这样了。最大的政策就是政府从不必要的依靠行政性权力对市场干预中退出。我们从农村联产承包责任制起都是政策退出导致的兴旺，这是第一。

第二，我们把首付降到10%甚至不要首付，开发商的销售肯定会加速，你的风险少了，将来累积的还不上贷的风险是谁的？社会的、政府的，还是你说的农二代、农三代的？请注意，买房子并不是什么人都适合买的，并不是需要房子住的人就适合买房子，而是具备资产累积能力的人才是我们房地产市场的对象。

房地产有个产字，中产阶级有个产字，具备资产累积能力，如果他的吃穿占到他工资收入的80%左右，他是不具备买房能力的，所以不买房是鼓励他们不承担房地产的风险。

樊纲：我们的讨论渐入佳境，主持人最高兴的就是看到嘉宾争论起来。

胡一平：我认为房地产不要光看到商品房的层面，我认为中国首先这个行业既要解决当下的问题，更要着眼于这个行业未来的问题。当下如果整个社会层面产生大量烂尾楼，对整个国家经济是不好的，过了这一关以后，我想中国的房地产未来可能会变成532，或者433的模式。

532是指50%是商品房，完全不限价、不限购，由市场来决定，对于一些经济比较困难的，国家会给一些保障性住房，这些人买不起商品房，保障性住房他是买得起的，政府把价格限制住，我觉得共有产权房可能是保障性住房的一种。

还有一些人保障性住房也买不起，政府会提供保障性的租赁用房，占到20%，这样我们整个社会就会非常稳定，每个人都能找到自己的房子，找到自己的位置，但是这个需要时间。

陈淮：咱们今天这个论坛时间非常紧，我还是得回答几句，幸好台上还有一位比我更高明的经济学家樊纲先生，要不然我都孤立无援了。

刚才胡总讲了，我们的宏观经济和政策影响了房地产业，请注意，宏观经济和政策永远是短期的，今年美联储到现在连续11次升息了，它可能今年下半年起就降息，政策是随时变化的，永远是短期的。

中国的城镇化，老百姓从无产者变成有产者，是一个长期的发展过程，这两件事情一定会在一段时间内有矛盾，不会因为你长期发展，短期我就宁愿失衡也迁就，也不会因为短期需要总供给和总需求平衡，需要收紧货币政策或者放松的货币政策，因房地产业而变化，这个矛盾永远存在。

不要指望用宏观政策调整房地产业，我希望在座的媒体纠正这20年来的一个错误观点，房地产调控和宏观调控是两个概念，不要再说什么房地产宏观调控，根本就没有这个概念。

最后胡总说的532也好，433也好，我想没有一个固定的、稳定的、理想的祖传秘方的模式说我们多少是自购住房，多少是保障房，多少是租赁住房，不存在这样的比例，这是一个不断累积的过程。

在上世纪90年代的时候，中国的自有住房连3%都没有，现在至少占30%，增长了10倍，但是30%也是少数，它是一个渐进累积的过程，至少需要20到30年才能达到超过50%到60%的人有能力购买和持有住房。这是一个逐步累积的过程，绝对不是通过一个政策规划，让50%的人买房，30%的人住保障房，20%的人住租赁住房。

社会越发展，租房住的人越多，美国、德国都是。比如在洛杉矶有套房子，他在纽约工作，把他的房子租出去，然后在纽约租别人的房子住。这是客观规律，我不是辩论，但是我是一介书生，我稍微懂一点教科书。

樊纲：洪灏来批判一下他们两个人。

洪灏：其实我觉得他们的观点不矛盾。政策有短期和长期，我们的目标也有短期和长期，我觉得胡总讲的是一个短期的目标，就是要把经济的大盘稳下来。如果你要稳住经济的大盘，房地产占整个经济的1/3，你不稳住房地产，经济是没有办法稳住的。

因为房子联系到我们的消费和投资，今年房地产开发的投资比去年这么低的基数还要低1/3，所以这就是我们切身能够感受到的，就是我们整个经济短期的目标没有实现，如果我们要稳住这个大盘，我们是需要短期出政策的。

长期的问题，这就是我刚才讲到的，就是整个社会对房地产行业预期的问题。以前我们总是用各种各样的方法去调控，或者说去引导房地产的发展，比如说限购、户籍制度的限制，甚至外籍人士买房的问题。

前两天我在央视和中国人民的老朋友罗杰斯就是在讨论这个问题，罗杰斯说我现在想买中国的房子，但是没法买，因为他是一个老外，他在中国有自己的账户，也有中国的银行存款，他就是买不到房。我们为什么要有这些人为的甚至不合理的限制呢？我认为没必要。

你要把需求释放出来，不仅是城镇化的需求，不仅是已经城镇化的居民住房质量改善的需求，还有一些其它的需求也可以释放出来。所以我觉得长期我们应该把这些非市场化的限制、盲目的限制去掉，让市场的价格去决定自己的供求的平衡。

日本和美国的房地产泡沫的破灭为什么产生了两种不一样的结果？就是因为日本不允许破产，而美国破产了一大片。在经历了两到三年的房地产低靡的情况之后，美国的房地产行业在2011、2012年就走出来了，但是日本经历了失去的30年。从长期的角度来考虑，这是我们每个人需要思考的。

樊纲：刚才我之所以问市场会是什么样的走势，先不说政策是什么样子的，就目前房地产的供求关系，下一阶段会是一个什么样的情况。当然确实也离不开政府采取什么样的政策，但是我觉得刚才陈淮说的一个观点非常重要，我们要区分什么是短期政策，什么是长期政策，什么是宏观政策，什么是产业政策，我们现在确实是到处在用产业政策，包括房地产的政策其实是属于产业政策。

说完这些，再说一个问题，你们感觉这一轮政府已经出台的对房地产的产业政策怎么样？对不对、好不好、够不够，能起什么作用，对下一阶段的房地产会有什么影响？然后你们觉得还应该有什么样的政策？包括你刚才说了首付、利率降低等等，现在已经开始在发生一些变化。还有一城一策的政策，你们觉得能起到什么样的作用？还需要什么样的政策？

胡一平：从中央层面来说，第一个政策就是去年11月11号出台的，允许商业银行到期债务进行展期，这个政策非常厉害。六七月份的时候中央又允许这个政策继续延迟到明年12月底，这个展期的政策对开发商保交楼是非常有好处的。一旦你保交楼保不住，对市场的信心伤害是非常大的，所以我觉得这对行业来说是一个比较好的政策。

从中央层面出台了这样比较好的政策，如何把中央的政策能够落实到每个城市里面，落实到每个项目或者公司里面，这是比较关键的因素之一。

如果这个问题解决掉，我想短期之内可能会有一个平稳的过渡。

樊纲：洪灏你对各个部委出台的综合性的政策做一个评价。

洪灏：我觉得大家都被打得眼花缭乱了，就像胡总说的，要让开发商的现金流不能断，除非你想让它破产重组，否则这个资金流不能断，因为资金流断了，涉及到保交楼、涉及到整个产业链的问题。

现在这些政策如果都能落实，比如说前两周讲的一城一策，今年广州房地产价格的下行压力在一线城市里面是最大的，前两天就有媒体问广州市的领导怎么想这个问题，他们回答说还在研究。

我觉得最重要的是要政策能够落地，而且央行的政策能够提供足够的支持。我们现在看到浙江省出台的政策，农民工买房可以获得当地的户口（杭州除外），2008年也有类似的情况，在上海买房送户口。在2008年那一波我们很快就走出来的，当然2008年那一波，我们的资产负债表比现在要健康，而且当时我们看到是美国的房地产泡沫破灭，差一点把全世界的经济卷到一个无底的深远，当然最后我们也走出来的。

我觉得还有很多东西可以做，但是首先是在这些中央的政策出台之后，地方怎么样落实，怎么样贯彻，这是第一点。第二是今天早餐会的时候爱明总讲到，在银行放贷的银行的职员是否有足够的权力和胆量去放贷，而不是说我放了这个贷之后，以后如果这个贷变成了坏帐，我会受到牵连。

现在是时候做中观和微观的政策落地，整体来说宏观的政策体量是比较充沛的，甚至我觉得由于政策密集的出台，大家已经被打得眼花缭乱了。

樊纲：但是会不会又使得所有企业都不破产、都不倒闭，这个市场的调整无法真正进行，会不会又变成这么一个极端的情况？陈淮，你来分析分析。

陈淮：你反复问一个问题，其实我在开场白已经说了，我们现在是把这条船的漏水堵住，我们今年能做到的就是不让它继续下沉，但是现在恐怕还谈不到看到岸边。明确说我们这个船划两天能不能靠岸，恐怕现在还看不到，我们能堵住漏就行，如果说今年的预期，就是这么一个事。

不管什么政策，吃什么药，开发商站在自己的立场都会想要出政策，吃点药，你别以为你是政府的亲儿子，亲儿子也一样，哪怕负债，吃了很多药，救了还能活下去的，我才会下药，如果进口药多少钱打下去你还是会死，那就死了算了，早点止损。

就像你刚才说的贷款延期，是因为这些没有能够按期交付的房子是真的有需求的，老百姓要求的是保交房，而不是退房，这样的延期才有意义。

要是开发商欠了钱都可以暂缓，对于那些没有抢救价值的那也是没必要救的。

胡一平：我又不太同意您的观点，你说房地产没有烂资产，烂尾楼就是烂资产，没有产生商业价值的很多，建好5年、10年空在那里的商业地产就是烂资产。

陈淮：这些需要具体地说，我们说没有烂资产，你说什么东西过剩了，卖不出去了，过时了，人家不要了，永远有这样的东西。你说商业中心卖不出去，我们现在的商业地产确确实实是包括一线城市都是一个大头疼的问题，就是过剩了，不是它盖的楼不漂亮。

住宅不是因为不需要，是他的需求被推迟了，我们这个问题不是今天这几十分钟能给大家说清楚的，房子的需求是永远存在，而且不会被消灭的，只是它被推迟了，所以你现在卖不出去，所以才成了烂尾楼，我指的相当一部分住宅是这样的，如果你能盖出来它就能卖出去，如果能卖出去它就不烂尾。

樊纲：陈淮待会儿还有一个主旨发言，我们还有3分钟的时间，胡一平和洪灏能不能给我们讲讲商业地产和写字楼地产目前的情况？刚才大家讨论的基本都是住宅地产，你们怎么看这两块？

胡一平：我觉得商业地产比住宅地产会更加复杂，住宅只要建好了，总是有人住的，但是写字楼或者是商业地产，如果是一旦供大于求，它是没有市场需求的，所以要小心。我觉得住宅比写字楼要简单得多。

像我们公司下面有些子公司，很多年轻人还在住4个人、6个人一个房间，这些人就是有住宅需求的，在好的地段、好的位置有好的产品的话，住宅的春天还是有的，但是写字楼和商业地产要慎之又慎。

洪灏：商业地产可能比住宅地产更复杂，因为住宅地产每年的需求，能够卖多少，它的潜在供应很快我们能算出来，60亿在建，存货的是2.5亿，我们现在的存货大概是18个月的去化周期，这些是很容易算出来的。但是商业地产出于统计数字的问题，还有跟整个经济周期密切相关的问题，它比住宅的问题要复杂得多。

看看数字，比如在一些一线城市，深圳商业写字楼的空置率大概15%，上海稍微低一点，10%出头。但是我们看到很可能是由于疫情改变了大家生活、工作的习惯的原因，全球的商业地产楼盘的空置率都非常高。

比如美国纽约是25%的空置率，美国旧金山大概1/3的楼都是空的，这些都是一些更复杂的原因，因为中国经济还在低谷，疫情和互联网改变了大家的生活方式，这些都是有影响的，所以商业地产的问题不是一两分钟能说清楚的。

樊纲：本环节的讨论到这里，感谢各位的辩论。■

法国蒙彼利埃大学·工商管理博士

EDBA

学制：3年

授课地点：上海、北京、深圳

授课方式：每月一次集中授课

授课语言：中文

入学考试：自主招生，材料审核制

法国蒙彼利埃大学·医疗健康管理博士

DHM

学制：3年

授课地点：上海、北京、深圳

授课方式：每月一次集中授课

授课语言：中文

入学考试：自主招生，材料审核制