链家，终于可以少挨点骂了

在现有的北京区域中介费率执行了12年之久后，作为中国房产中介头号玩家的链家，在9月26日宣布将对中介费收取标准做出调整。

调整主要有两块：

1，降中介费率，由原来房屋成交价的2.7%调整为2%。

2，变「单佣」为「双佣」，由原来全部由买方承担变为由买卖双方共担。

也就是说，买方名义上要承担的中介费要降了。

对链家来说，对买方降中介费，已是不得不为。

不降，政策不允许。

今年5月8日，住建部跟市场监管总局联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确提出要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用、引导由交易双方共同承担经纪服务费用等。

这被部分业内人士称作「某壳定制版」。

毕竟，链家是将中介费打上去的先行者。

不降，市场份额也不接受。

拿北京二手房市场来说，链家市场份额从2008年起就居首，之后持续攀升：2010年是30%、2011年是38%，2012年是47%，2013年是50%，高峰时期接近60%。

之后长期维持在50%左右，去年仍在45%以上。

▲北京链家官网最新数据显示，该平台上的北京真实在售二手房数量为139727套。

可今年以来，其份额明显下滑：

今年1月，全北京存量房一共网签了9491套（含非住宅），链家共成交了3481套，市占率36.67%。

4月份，网签15984套，链家市占率为34.7%。

8月份，链家市占率回升到了39.33%，可仍不足40%。

虽然第一位置难以撼动，可份额被蚕食也是不争事实。

在此背景下，链家以降价来谋求俯冲优势，也在清理之中。

这就像，特斯拉在中国造车新势力的冲击下，选择了以降价来降维打击。

但与其说是链家把中介费降下来，不如说是楼市形势将中介费打了下来。

当下的楼市景气度，已用不着多说。

窥一斑而知全豹，恒大碧桂园都是那一「斑」。

与之伴生的变化是：过去楼市整体上是卖方市场，卖房人说了算，现在则是买方市场，持币观望的购房人占主动。

在「卖方市场」阶段，你想让业主掏中介费，都不大现实。

这就跟许多婚介结构组织相亲会如出一辙。

绝大多数相亲会，收钱只收男方的、不收女方的，因为男多女少。

某种程度上，这些相亲会也是「女方市场」。

对链家而言，降中介费也是避免给国家房地产行业复苏大计添堵的不二之法。

如今，随着楼市从增量时代转向存量时代，二手房交易已成楼市交易的大头。以北京上海为例，二手房占市场成交比例超过80%。

大量二手房都依赖中介居间成交，所以房地产调控重心从开发商转向房产中介，已成必然之势。

自7月底政治局会议定调「我国房地产市场供求关系发生重大变化」以来，降低中介费更是被视作降低购房成本的重要一环。

也是在7月，链家曾在朝阳北苑试点执行「客户承担1%，房东承担1.7%」的双边收费模式。

▲北京链家此前曾在北苑地区试点双佣模式。

虽说习惯了「单边收费」的北京卖房者心理上并不乐意接受，但形势会逼着他们低头。

有媒体报道，北苑大区的挂牌业主接受双边收佣的比例，最终从最初的20%-30%，提升到90%。

没办法，你不接受，隔壁的张三李四接受了，房子就更容易卖出去了，能不急吗？

这充分表明，当楼市下行时，处在存量房供给侧的房东内卷会更严重。

这正是链家推动中介费「双向收取」的良机。

说白了，链家下调买房的中介费，就是楼市供需形势变化的链式反应向二手房交易费率领域的延伸。

楼市过得好，链家跟着吃饱。楼市很萎靡，链家也会受冲击。

这些年来，链家和贝壳因为高佣金（即高中介费）问题而被骂得挺惨。

在我看来，它既冤，又不冤。

说它冤，是因为许多诟病都是对「中介」遭遇标签化和污名化后的成见，是对房产经纪服务专业度的低估。

说它不冤，是因为它收取的高佣金很难为其获得免于批评的豁免资格——在北上深买套堪堪够住的房子，要被收取十几二十万的中介费，这是不是溢价，答案不言自明。

在很多人看来，房产中介就是坑蒙拐骗的代名词，作用等同于掮客，顶多就帮着跑跑腿。

可事实上，房产经纪服务对应的成本其实涵盖了很多方面：看得见的店面租赁成本、员工管理成本、带看时间成本，看不见的获客引流系统开放维护成本，甄别房源真假成本等，都是成本。

据统计，从房源委托到客户匹配、促成交易、后期过户、物业交割，户口迁出等，二手房交易的大小流程涵盖了几十项。

▲房产经纪服务涵盖了很多环节。

从经济学角度讲，房产中介的存在，无非是对科斯定理的验证——它们最大的作用，其实是降低交易成本。否则的话，房产中介行业就很难存活下去。

呼吁「取消房产中介」的人，也许只看到了房产中介的乱象，却没看到中介服务背后的交易成本问题。这显然不是呼吁让政府接管就能解决的。

就链家来看，它前些年在北京地区敢收取高于同行的高达2.7%的中介费，也有其底气，那就是比同行提供了更优的服务。

不是说链家做得有多好，而是它被同行衬托得好。

虽然谈不上跟「屠龙者终成恶龙」的剧情绝缘，前些年搞排他性独家房源、营造紧张氛围催单逼单等乱象不少，甲醛房更是透支口碑，可从绝对数字上看，链家算是房产中介行业的优等生。

多年来，链家贝壳都是以行业颠覆者的形象存在。

21世纪初房产中介行业起步伊始时，房产中介的主流生存手段还是「吃差价」与「行纪」——前者是诳了卖方骗买方，后者是低买高卖去炒楼，本质就是利用信息差赚差价。

是链家2004年第一个跳出来喊出「透明交易、签三方约、不吃差价」的阳光作业口号，凭着老老实实赚中介费成为了行业里的清流。

到了10年代，人们找房习惯渐次转到线上，可用假房源引流成了行业管理。

是链家2011年在此前建立「楼盘字典」的基础上发起「真房源」行动，制定了「真实存在、真实在售、真实价格、真实图片」四大标准，明确「敢承诺，真赔付」，推动了行业标准的上移。

及至后来，贝壳推出首个经纪人合作（ACN）网络，链家经纪人摆脱低学历标签、逾80%拥有高等学历，做出「电话营销，扰一赔百」承诺，为社区居民提供免费打印服务等，都切实提升了房产经纪服务品质。

尽管说，链家有这样那样的问题，但左晖确实改变了中国房产中介行业。

最起码，在今天，租房得去电线杆上找，打电话过去10个「房东」9个是中介的情况，已经很少有了。

链家带动行业进化的价值值得肯定，可这不等于2.7%的中介费收取标准不可以置喙。

平心而论，链家该收多少中介费，链家有自主权。

很多人嫌它的中介费高，可数据显示，房产中介的收入远没许多人想象的那么「高」。

目前贝壳体系内的经纪人平均成交单数为3.3单/年，就算每套房子从上盘、拍照、维护、成交都由某个经纪人一人来做，TA也只能拿到总佣金的55%。

据此计算，在每单佣金5.5万元的情况下，房产中介年收入最高才能堪堪过10万元。这跟「暴利」二字不沾边。

但现在看，需要链家算的，显然不只是这类「小账」，更有很多「大账」——包括促楼市回暖大局，包括民众接受度等。

在当下，意识到企业是时代中的企业，已成企业不可或缺的觉悟。

将北京地区中介费率从2.7%下调至2%，是链家做出的回应。

可以肯定的是，接下来，链家，终于可以少挨点骂了。

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