观点 | 在洛杉矶买不起房子？事情是这样发生的

据洛杉矶时报9月29日报道 高昂的住房成本是南加州面临的最大挑战之一，但收入却未能跟上住房成本的飙升，这一问题已经持续了至少两代人，而且目前几乎没有迹象表明住房负担问题会有所缓解。

一个被称为“住房负担（housing burden）”的指标可以揭示这种情况。在过去的50年中，这一指标一直对洛杉矶县内收入与住房成本之间不断扩大的鸿沟进行追踪。

1979年，加州大学洛杉矶分校的土地专家利奥·格雷布勒（Leo Grebler）和弗兰克·米特尔巴赫（Frank Mittelbach）曾写道：“一般来说，一个社区的房价不应超过其居民年收入的2到2.5倍。”

然而，10年内，房价开始严重偏离这一规则。如果将这一规则应用到今天，就意味着洛杉矶县收入中位数为9.82万美元的四口之家可以买得起24.55万美元的房子。然而，根据Redfin的数据，该县上个月的房价中位数为98万美元。

那么，为什么会出现这种不平衡？

20世纪50年代和60年代，购买独栋住宅在洛杉矶是一项可行的事情。《退伍军人权利法案（The GI Bill）》和联邦住房管理局为购房提供了支持（尽管主要针对白人家庭）。由于洛杉矶地区的政治气候支持发展，住宅建设也蓬勃发展。

图源：洛杉矶时报

然而，到了20世纪70年代，一系列来自本地和全球的因素改变了这一局面。

20世纪70年代中期，房价首次超过了收入。分析师将房价飙升归因于第一批婴儿潮一代达到购房年龄，这扩大了买家群体，形成了卖方市场。1973年的石油危机和随之而来的通货膨胀迫使购房者担心房价会进一步上涨，人们纷纷掏钱购房。因此，持续的需求不仅跟上了房价的步伐，而且还推高了房价。

社会人口因素也是原因之一。从1966年到1977年，人均收入翻了一番，部分原因是更多的女性进入了职场。当联邦政策取消了贷款和信贷决策中的性别歧视后，双收入家庭可以获得更多的抵押贷款，从而提高了对高价住宅的需求。

随后，土地和建筑成本的上涨进一步推高了房价。1978年，第13号提案成为法律。

这项投票措施减少了房产税，从而减少了市政服务的资金。各城镇争相弥补收入损失。正如城市规划师、文图拉前市长威廉·富尔顿（William Fulton）所说，新的房地产开发变得“赔本”，因为财产税下降多。相反，市政当局转向零售业发展，以获得丰厚的销售税收入。因此，第13号提案成为了抑制住房建设的有效手段。

不断上升的慢增长趋势再次抑制了住房供应。这是由房主主导的，他们反对在单户社区增加多户住宅，也反对在附近的空地上进行新开发。

加州立法分析办公室（California Legislative Analyst's Office）的一项研究发现，到本世纪初，加州沿海都会区超过三分之二的城市和郡县都制定了缓慢增长政策，而当一个社区采取这种政策时，房价会上涨3%到5%。此外，R-1（独户住宅）分区的历史发展势头也阻碍了多户住宅的建设。

所有这些压力的结果是什么？从1980年到2010年，洛杉矶的人口增长了31.3%，而住房数量只增长了20.6%。

进入21世纪之际，洛杉矶不断飙升的住房成本与全球大型城市地区的趋势并驾齐驱，这表明洛杉矶以外的力量也在发挥作用。在20世纪90年代和21世纪初，与全球市场相关的金融结构、全球资本流入以及监管不严的银行业务引发了无节制的贷款和购房狂潮，推动了房地产泡沫。即使在2007-2009年的银行危机和经济大衰退之后，洛杉矶的房价也很快重新上涨。

更长期来看，经济学家罗伯特·希勒（Robert Shiller）追踪了上世纪80年代末和本世纪初全球各大城市（包括洛杉矶）住房成本的上涨情况，他将很大一部分责任归咎于“非理性繁荣”，这种繁荣推动了不受控制的购买。巴黎、伦敦、悉尼和洛杉矶等都市的心理吸引力使人们更加相信地价会持续上涨，媒体助长了这种看法，最终导致了住房泡沫的破裂。

从住房负担的角度来看，自2020年以来的价格飙升确实令人瞠目结舌。城市分析师理查德·佛罗里达（Richard Florida）将这归因于疫情导致对更多住房空间的需求，尤其是千禧一代对住房空间的需求，以及整体住房的严重短缺。最令人担忧的可能是，大型机构投资者的竞争日益激烈，他们近年来一直在抢购住宅和公寓。2021年，投资者购买了加州29%的独户住宅，由于他们的出价能力超过了其他买家，他们推高了房价。

图源：洛杉矶时报

在过去的50年里，洛杉矶的住房负担已从具有挑战性的问题演变为根本无法承受的问题。其后果可见于飞涨的房租、无处不在的无家可归者、住房过度拥挤、通往郊区的通勤时间增加、人口外流以及贫富差距加剧。

解决方案必须同时涉及住房供应和收入两个方面。增加住房供应至关重要。与此同时，必须制定政策来保护个人购房者免受企业竞争者的影响，确保经济适用房的持续建设，并防止中产阶级化。

更为重要的是，必须大幅提高工资和薪金，以使人们能够再次承担得起住房。洛杉矶地区的主要雇主，从电影制片厂到酒店、医院和物流公司，必须认真审视自己在扩大贫富差距方面所扮演的角色。编剧协会和演员的罢工、当地酒店业的联合罢工以及最近凯撒医疗机构的罢工投票都直接反映了洛杉矶的住房负担问题。

住房成本与收入之间的矛盾是洛杉矶生活中无法回避的现实，需要迅速认真地解决。

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