平安放不下房地产

来源：风声声（ID：fangshi488）

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五六年前，地产江湖盛行一种说法：

中国龙头房企的终极之争，很可能发生在万科、碧桂园和平安之间。

理由是，万科有标准化，碧桂园有执行力，平安有钱。

平安不仅有钱，关键是对地产有欲望有野心。

2014~2019那几年，全国一二线城市的土拍市场，经常能看到平安的身影。

说几个典型案例。

2015年元旦刚过，平安联合华润、招商、九龙仓等房企，在三天时间里连夺丰台三宗地，总代价173亿。

同年，平安联合万科拿下武汉经开区太子湖一宗地，总价26.4亿，溢价率75%；

联合滨江以34.7亿拿下上海宝山大场镇一宗地，溢价率高达91.7%，同时创下区域最高单价记录。

2016年，平安滨江联合体斩获杭州上城新地王，总价48.3亿。

2019年，联合新鸿基以133亿竞得杭州江河汇地块，刷新杭州史上单项目成交总价记录。

平安拿地形式很灵活，可以联合拿地，也可以单独拿地。

比如，2016年单独斥资110.65亿拿下武汉杨泗港地块，2018年斥资57.89亿拿下昆明呈贡区吴家营1258亩地，刷新呈贡最高楼面价记录。

而不管哪一种形式拿地，平安出场往往伴随着高溢价，甚至是“地王”的诞生。

除了以上两种形式，平安也经常事后入股，等房企拿地后再去撒币入伙。

那些年的30强、50强房企，几乎都在住宅项目开发上和平安合作过。

平安热衷做背后金主，自己不操盘，也缺乏操盘经验。

平安旗下有个专门对接地产业务的平台，叫「平安不动产」，除了投资管理持有型不动产，最主要的业务就是前文说到的“扮演背后金主”——以股权债权模式投资住宅项目，充当财务投资人。

媒体统计过其对外控股或参股的房地产项目公司，发现数量超过：

400家。

由此也能窥见，曾经的平安有多热爱房地产。

每年保费收入大几千亿的保险巨头实在太有钱了，如果只投点地产项目玩玩，显然是不够的。

平安的另一个操作是买地产股。

平安系当过碧桂园、融创、旭辉、华夏幸福、金茂、朗诗的第二大股东，目前仍是碧桂园、华夏幸福、旭辉、金茂重要股东。

与此同时，平安系重仓过绿地、金地、绿城、协信、华润置地、九龙仓等房企股票。

狗蛋p的这张图，不完全地展示了地产巅峰时，平安与众房企之间的持股关系。那时候业内认为：

平安才是最大的地主，马明哲是站在地产食物链顶端的男人。

不过平安很抵触这些说法。

有一方面原因，是想降低外界对其地产投资风险的评估。

历史证明低调是对的。

平安系入局当“老二”的这些房企，除了金茂，如今都不太平安。

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2018年接盘危机中的华夏幸福，平安系本来是抄底心态进入，顺便看看能不能在老王的商业地产版图里挖到金子，结果把自己抄成了大股东，在泥潭蹭了一腿泥。

2021年中国平安对华夏幸福计提430多亿减值准备（股权类159亿、债权类273亿），直接影响税后归母净利润243亿。

踩雷华夏幸福被套，网友说平安这是短线变中线，中线变长线，长线变贡献。

历史还证明低调是对的，但减少“被连带”的作用有限。

9月25日，平安不动产发澄清公告，表示不存在债务违约问题。

在这之前，平安不动产被举报到证监会，说是“在发行公司债券时隐瞒债务违约”。

按照举报人的说法，平安不动产为一笔2.5亿银行贷款提供流动性支持，有2亿元逾期了，平安被判需承担连带清偿责任，但没有清偿。

大家捋了捋事件合理推测，大概率是恒丰银行举报的。

平安不动产与正荣合作的郑州某项目，曾向恒丰银行郑州分行贷款，总贷款规模刚好是2.5亿，逾期未偿也差不多是2亿。

双方打了好几轮官司，7月份法院终审宣判：支持平安不动产对2亿余元贷款中的部分承担连带清偿责任。

按照股权比例，平安需清偿的款项约1亿元。

有人不理解，才一个小目标，财大气粗的平安为什么非要头铁走诉讼呢？

过去民营房企凶猛，决定了平安合作方中有很多民营房企，比如碧桂园、旭辉、佳兆业、雅居乐、宝龙、正荣、俊发、新力、弘阳、朗诗……

这也决定了留给平安的历史包袱不小。

合作方贷款违约，平安不动产免不了被波及，因为担保问题陷入纠纷。

根据近日《界面新闻》引用知情人士的说法，有纠纷隐患的“总贷款规模或达到几百亿元。”

如果只是个别项目，花点钱能盘活回血，平安肯定不会头铁。怕就怕像这样，需要盘活的是一连串项目。

上海票据交易所数据显示，2022年3月~2023年4月，平安不动产参股的项目公司共发生57笔商票逾期，合作方包括雅居乐、迪马实业（东原）、正荣、中南建设等。

一年前，旭辉天津项目传出信托违约，接着旭辉控股官宣暂停支付所有境外债。

根据财新的说法，“平安不动产与旭辉合作的十个项目，平安方面提出退股遭拒，借天津项目施压”。

9月28日，穆迪将平安不动产有限公司“Baa2”的发行人评级等列入下调观察名单，其中有一条原因是：

遗留房地产项目或有负债风险影响上升，将拖累公司的财务表现、流动性和融资渠道。

唇揭齿寒，大象也难以岁月静好。

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去年底开始，平安全面退出住宅投资，不再新增项目的同时，大力清退存量项目。

年初中国平安业绩会上，高层谈到不动产投资时绝口不提住宅。

从集团层面再到平安不动产，都明确了住宅地产大撤退。

至于房企股，平安系选择不断减持。

对碧桂园和旭辉的持股，分别由巅峰时的9.9%、10.12%降到目前不到5%和不到6%。8月份，平安资管减持碧桂园1409.4万股。

不久前的中期业绩会上，有记者表示关注到平安减持碧桂园，问如何看待碧桂园投资价值和城投债问题，是不是还会减持其它房企股票。

平安首席投资官邓斌没有回答减持的事，谈到城投债，邓斌说不管城投还是不动产，可以用八个字回答：

敞口可控、风险可控。

这让狗蛋想起平安2021年度业绩会，也是邓总表态，也是说不动产总体风险可控。

然后计提了华夏幸福400多亿减值。

小股民铁柱说，可控但不妨碍被拖累，华夏幸福暴雷后中国平安股价跌成啥样了，两年多跌去40%。

不过平安没想完全放下房地产，而是把重心转向了：

商业地产。

最近两年来，平安系先后收购6个来福士项目60%-70%股权、北京远洋锐中心、京沪4个产业园项目，总价超过450亿。

今年两次业绩会上，高层都重点提及持有型不动产，表示将关注商办、长租公寓、园区物业。

平安的地产生意还在继续，只不过偏好变了：

以前扮演财务投资人，现在扮演包租公。

狗蛋说，现在的平安比过去的平安更像隐形大地主。

截至2022年末，平安投资性房地产规模达1366.55亿，比2020年末多了近800亿。

同期，“保险一哥”中国人寿的投资性房产只有131.93亿，太平洋保险为112亿。

去年，投资性房地产给平安贡献了61.78亿租金收入，这一数据，太平洋保险只有7亿。

A股上市保险公司中，平安的投资性房地产规模最大，狗蛋说，这才叫：

遥遥领先。

不过，其它险资投资房地产的热情，最近调动起来了。

中邮保险斥资42.56亿，接盘了北京东城的中粮·置地广场；

中国人寿系收购珠海世茂新领域51%股权，对应项目为综合商业及综合体，包括酒店、商写、展会中心等业态，代价是39.1亿元。

更早几个月，大家保险接盘了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。

狗蛋说，未来终极包租公之争很可能发生在：

平安和其它险企之间。