那些之前被投资客围观的城市,现在怎么样了房产2023-10-15 00:10最近关于惠州楼盘5折甩卖的事情引起了我的注意其力度大到国庆还没结束就迅速被住建部叫停,甚至低价卖出的13套房还被要求立即清退而在更早的5月同样也是惠州,还有楼盘从备案均价14741元/平降到7000-7200元/平方米折扣低至4.8折,直接破了大亚湾的最低纪录我粗略计算了下,这两个楼盘折扣后是这样的:数据仅供参考对比2022年以来,多地出台限制商品房成交价格下跌幅度:限跌10%或15%和这两个楼盘降幅差了好几倍要知道曾经惠州的房价,凭借深圳外溢引得多少投资客趋之若鹜根据统计,早在2021年惠州市场的深圳客占比高达58%而现在,这些曾经靠着众多异地客户热销的项目,怎么就跌成这样了01曾经大火的环沪、环京、环深,现在多便宜想想以前为什么这些城市的房子火道理也很简单,大多都是一线的名额被卡住了无论是北京还是上海,都是全国范围内购房资格限制最严的城市,因此环一线的城市自然也就借着一线城市房价水涨船高就好比花桥,公认的环沪之王高峰时期可以破3万/平,成交周期不到20天而现在继9月四大一线城市前后脚宣布“认房不认贷”,当大部分人还在盼望着一线楼市回暖时殊不知,那些环一线城市反倒开始率先遇冷以刚才我们提到的凯德都会新峰为例,中介小哥告诉我因为最近上海政策的放松不少人都开始抛售花桥这边的房子我还要了最新9月的成交记录数据整理自:链家虽说成交套数还可以,但均价已经来到2.3万/平左右曾经高位一套200万的房子,如今也就值150万如此说来中介小哥口中该小区现在一套至少下降30万也确实如此当然不止花桥我又去看了下部分环一线城市近期二手楼盘的成交情况不仅都有类似花桥这样楼盘下跌的情况,且从降幅来看,最夸张的是这两个第一个,跌幅超60%燕郊的福城上上城二季这个楼盘在2017年的时候成交价还能去到3万/㎡呢现在一套86平的两房成交总价竟然只有86万元,均价9991元/平,居然直接跌破万元了包括中介小哥也告诉我如今整个燕郊的楼盘,价格都不理想,总体下行此外从每个月的成交数据来看图片来源:链家从今年4月起每个月也就2、3套的成交量,也是看得人触目惊心但是好歹福城上上城二季也是从历史成交高位掉下来的,而另一个惠州大中华幸福城,如今成交比开盘价还要低该楼盘最早开盘的时候价格在1.2万/平-1.4万/平之间然后2020年趁着深圳的行情,一口气涨到2万/平而现在仅有的3套成交成交价均低至1万/平左右,连当初的开盘价都没有达到,真就属于纯亏本项目你以为跌价就完了还有挂牌量的增多数据整理自:链家,截至2023年10月13日单就链家一个平台,其中佛山的二手房挂牌量已经逼近12万套据说不少刚交楼不久的小区就出现大量的二手房挂牌房源此外还有嘉善地区截止2022年末嘉善的人口一共才42万人,如今二手房挂牌量却有1.3万套占了整个嘉兴市(二手挂牌5.2万套)的25%对比隔壁靠近上海金山的平湖市,挂牌量也就才2047套可想而知嘉善的二手挂牌压力有多大02当然,海景房也好不到哪去我们可以先来说说近点的上海有没有发现我们其实很少在上海听说海景房,因为上海的海也就是俗称的滩涂海,泥景房加上又都是位于城市的边缘地带,最远的临港从市区驾车都要1个半小时因此即使在寸土寸金的上海,这海景房的价格也依然上不去而前段时间我们的小伙伴刚好去了趟奉贤和金山海边踩盘这两个楼盘都算的上是较新的纯一线海景房了,但都卖不出高价比如奉贤的棕榈滩海景城2017年的时候还能勉强冲上2万/平的价格,现在基本只有1.3万/平但更难的还是这些海景房的置换问题金山的上置海景大厦,一个2011年的老小区论品质,当初也属于这边的豪宅产品,算得上是为数不多真正的海景房,价格也一直居高不下但一来经历数十年海风的侵蚀,房子折旧程度已经比较严重再则论价格,又要面临和今年周边好几个约3万/平新盘对比的尴尬高不成低不就如今成交量几乎已经停滞了那如果你说我买海景房也不是投资,就为了养老总行了吧各位还记得启东的海上威尼斯么一句“离上海最近的蓝海”,当初吸引了多少上海客户过去置业而现在不仅房价跌到一套50㎡一房最低30万就可以抛售如果再算上装修,一套100多万的房子,精装还要花个30万此外交通上,上海市中心驾车过去得快2小时,如果坐高铁、大巴,时间耗了还费精力都是奔着休闲放松目的去的,谁会愿意在路上这么折腾而不止是上海曾经颇受外地客青睐,北方的威海乳山,南方的北海等地现在海景房最低的得采用几万每套的单位计算加上很多海景房本就地处偏远,公共配套根本跟不上平日买菜或许都要开车去几公里之外的集市还有诸如房子潮湿发霉、北方城市冬天寒冷可能供暖还有问题别说养老了,日常生活都够呛03还有那些藏在小镇里的文旅大盘好山好水好冷清如今文旅大盘们的命运总是出奇的相似来看一个典型案例比如这是广西的一个文旅盘,先来看看它的住宅图片来源:酷酷的HB目之所及裸露的钢筋、破败不堪的建筑墙体谁又曾想过在2020年首开时,这还是一个需要千人摇号的网红热盘图片来源:酷酷的HB热销近800套但仅一年之后项目就开始停工如今最早的一期地块所剩房源不多,而克而瑞数据显示,2022年全年网签成交仅33套,均价6749元/㎡换句话说,一年时间总共卖了33套对比项目首开价在8200-9200元/㎡,那些早期买在这里的业主,亏个十几二十万比比皆是但更令人唏嘘的,还是它的文旅要知道当初这个盘之所以能吸引如此多的客户,正是相中了项目旁侧总投资500亿元由六大文化特色景区、度假酒店群、文化演艺等组成的特大型的文旅综合体当时还表示项目全面建成投入运营后,预计每年可吸引游客约3000万人次再看看现在景区内仅有探索湾启动区完成了主体建设,其余设施都还是漫漫山体房子卖不出去就没有现金流完善配套,没有配套又反过来影响住房的销售这也是大多数文旅盘会陷入的死循环而一个缺乏开发资金项目的下场,就是直到今年业主还要在领导留言板上督促项目延期后能尽快交付而在全国各地,还有太多太多类似这样动辄上亿,规模几万方的文旅大盘它们常常因为体量太大,位于远离市区的偏远地带,同样也是因为大,又需要吸引足够多的外来客户而一旦楼市下行,就很容易造成业主信心不足开始往外抛售这些文旅大盘立马就会成为最先倒下的那批04但是还没完,甚至把触角伸向了国外是的,在当年那个炒房火热的年代眼见着国内的房价即将见顶,又有很多外资制造业将工厂转到了越南等地,加上一时兴起的出国热于是马来西亚、越南、柬埔寨等众多国外城市,就这样被搬上了投资客们的餐桌而直到现在还是会令我唏嘘不已的,还是这个位于马来西亚的碧桂园森林城市这是当年龙头房企的一次海外实践,碧桂园从2010年开始就尝试着走出去2013年时,碧桂园在马来的新山市,拿下了一块20平方公里的地这个宛如超级大城的楼盘,预计开发20年,投资2500亿人民币,规划100万人成为中国房地产界有史以来操作的最大项目当年碧桂园为了这个盘,单广告费就近20亿元当然钱也确实没白花,2016年森林城市实现销售额近200亿,国人就占据了70%的比例2017年碧桂园销售额也因此冲到了5500亿,成为世界500强企业,当时可谓是碧桂园和森林城市最为风光得意的一年而至此之后伴随相关海外政策的调整,森林城市无法大规模在国内销售,国外市场又卖不动根据BBC的纪录片这个浩浩荡荡的大城,已经如同鬼城般荒芜同样的柬埔寨的首都金边近年来,柬埔寨为了促进本国经济发展,允许外国人购买当地房产甚至是鼓励大开绿灯于是我们的国内炒房团憋不住了,听到这个消息立即蜂拥而至甚至三年内直接把该国部分地区地价推高了5倍而这些房子不仅大部分都是来自国内开发商,且80%以上都卖给了中国投资客但我们说房价之所以能涨,很大一个原因就是流通性而对于柬埔寨本地人来说,2023年人均年收入仅为1924美元(约14053元),根本付不起这样的高价同时柬埔寨二手房交易市场也不成熟,即使是首都金边也只有五六家中介公司因此这些囤在投资客们手中上万套的房子,未来谁能接盘不过也就是靠外国人卖外国人,上演一场击鼓传花的游戏罢了05所以各位发现了么今天提到的项目,或多或少都是要靠外界元素来吸引外地客户趋之若鹜环一线的房子主要承接一线人口的外溢,异地客户购房的占比可能比本地还多,一旦一线放松,自然大批客户都想抛售去往一线而海景房,亦或是小镇文旅大盘们一开始就打着好山好水的稀缺景观资源,给人一种以后会涨起来还不错的感觉而具体到项目自身楼盘的品质,配套是否有能力兑现,长期以来生活的品质感倒是成为第三、第四才会去考虑的事包括一头猛扎进去,完全不考虑未来房屋流通性的外国炒房客们本质上这些异地获客类项目都是靠舆论在卖房我们常常说房住不炒,而对于那些真正脱离居住属性的房子背道而驰的最终结果,或许就是血本无归以上为正文,来自Moon扫码关注卢俊踩盘日记大千世界,与你同观微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章