这是在上海做一个项目的代价
这几年实地踩盘下来，上海市面上的新房各自什么水平，我们心里差不多都有个标准
不知道各位有没有看过上海的市中心豪宅，无底线、高投入的项目太多太多，轻易就能打破各种天花板
但相比高端市场，上海新房另一个更普罗大众的市场：刚需
却很少出现一个真正的代表作
不是因为豪宅更贵所以能成为代表，而是做刚需的逻辑本身就不太一样
第一个叫做均好
就是把产品力的各个维度都尽可能做到平均，整体不会太突出
第二个就是追求极致的投入产出比
花的每一分钱都和成本、售价、利润空间紧密挂钩，自然也很难有高投入
所以这么多年下来，上海楼市的刚需产品力一直大差不差
但，凡事总有例外
今年上海新房市场，就出了这么一个意外
同样来自最近的一次实地踩盘
实话说，这可能是上海少有的真正打破刚需产品力天花板的项目
中国铁建·熙语
也是亲眼看过我才后知后觉，一家开发商想在上海做出刚需产品的天花板
它究竟要付出多少代价
01
看过这么多盘，我还真没见过这样的产品规划
尤其刚需市场，一般的园林景观都是加分项，但不是必须项
所以当我看到这个项目第一反应是，这样的规划怎么会出现在这里
而且各位知道么，这家开发商为了做出刚需的尺度感，有多舍得
第一件事就是在土地规划阶段调整了几轮方案，最后做了一个听上去有些任性的决定：
直接拿掉一栋楼
示意图
从原本规划的16栋高层减少至15栋
在小区最核心的位置，创造了一个约3500平的超大尺度空间
这还不算完
他们还做了第二件事：空间打通
就是在前后2栋楼内，各拿出底层一楼来做半开放的架空层
而且打造不同的主题作为景观的一部分，和外部空间完全打通
示意图
第三件事，就是在两栋楼宇之间铺设了约200米的通廊
示意图
迅速串联起每个空间，形成一个整体
同时也保证了空间视觉上的通透感，也就是更好看
于是业主归家途中，就可以看到一条约7000平的社区景观中轴线
示意图
各位发现了么，整个小区的规划目的很明显
就是尽可能地放大景观尺度
我算了下，地块规划用地面积约66059.6平
而红线内的景观总面积就有约49831.5平，超过了小区三分之二的规划体量
还可以透露一点，目前整盘计划的实体展示区超过了1万方
也就是说这些规划不只停留在数字上，未来都会逐渐实景呈现，完全所见即所得
实景图
但如果只是单纯地调整规划，把景观做大
还不至于让我受到入行以来少有的灵魂冲击
02
这样的规划尺度下，一个刚需产品究竟能做出什么样的景观
前期规划的投入度，也为社区景观呈现带来了2个明显的不同
第一个就是中心景观的内容上，这家开发商选择了一条最不好走的路
做水景
不是只有一个草坪，也不是花园，而是真诚投入地去做水系
行业里，一般开发商都会主动规避这个大难题
前期造景贵、后期维护难，整个就是吃力不讨好
形成很少见的水瀑
示意图
第二个变化就是景观的空间功能更丰富了
沿着礼仪中轴，打造了很多生活模块
比如采用宇宙星球概念的儿童乐园，以及旁边的启蒙花园
面向的就是全部小业主
示意图
还有专为年轻人打造的健身模块、以及老年康养模块等等
甚至叠加部分，景观功能就更精细化了
坊巷式住宅的每条弄堂，都设计了林下阅读、停驻交谈、会客的不同空间
当然背后也付出了更多成本
规划调整意味着一切推倒重来，原有的利益也要让渡
且不说一般高端小区都很难有这样的魄力
对开发商来说，各种人力、景观设计、后期维护等也是真实的成本
但这个项目中，这些纠结和取舍你很少会看到，似乎全程只有一个态度，就是做好景观、做好产品
03
而这样的投入不只发生在社区，对于室内细节的思考同样超出了预期
约91平三房，似乎是最难平衡业主所有需求的一类产品
但这个项目的思考，让这个户型在同类型产品中各方面都很能打
也是从一个改变开始
从原本规划的1卫变成了2卫
仔细看下，可以发现是在本身就很极致的三房户型中，又拿出一块空间，多设计了1个马桶+盥洗池出来
这样做能带来什么？
最根本的就是解决了小三房的一个核心痛点，抢厕所
对于上班族来说，早起高峰期抢卫生间的痛只能说懂的都懂了
这个时候，多出来的1个卫生间就显得十分必要且合理了
显然，这家开发商不只造一个房子那么简单，而且很会做房子
真正把自己放在客户的需求上去做规划
所以为了强化居住体验，他们又专门做了2个优化
第一个叫做打开空间
首先是客厅，各位可以仔细看下客厅墙壁和阳台之间的位置
原本应该有2个墙垛，或作承重墙，或用来增加墙体的稳定性
但为了整个视觉上完全通透，开发商选择去掉了一侧的墙垛，另一侧也通过背景墙设计消减了剩余突出的部分
这种不起眼的调整，对整体建筑构造提出了考验，施工难度和成本也增大了不少
而对于一家中字头基建出身的房企来说，这些听起来复杂的工艺技术考验，恰好是他们的舒适区
除了客厅，厨房也用了开放式移门设计，满足中西餐的双重需求，又不失整体的通透感
整个动区完全是打开的
所以最终一个约91平三房内，我们也能看到这样少有且真实的大空间感
第二个优化，也照顾到了小三房户型的另一个核心痛点，就是增加收纳
进门后，玄关处的收纳柜直接做成了交付标准
而客厅电视墙和玄关打通后，一整面墙都可以用来做收纳
包括厨房也预留了双开门冰箱的位置
不只常规收纳，我还注意到一个少有开发商真正去做的设计
洗手台侧边的墙体也被罕见的利用起来，做了一面垂直收纳区
而且这些优化调整的前提，是一个数字：得房率约80%
意味着不做这些优化，户型本身的空间感也不会太差
本可以不做，但坚持去做到、做好，大概就是这家房企和别人不一样的地方：有诚意
而整个室内最直观的诚意，就是全屋配置
基本是国际进口品牌
部分品牌案例示意
连洗手池用的台盆、花洒，都是杜拉维特、汉斯格雅这种顶豪才会出现的品牌
中央空调用的是东芝，地暖新风也是德国进口的威能、百朗等级别
厨房直接配好了洗碗机交付给业主
用的还是大单槽设计，炒锅完全可以平放进去
此外除了厨卫、阳台，全屋墙纸也是交付标准
比起传统的乳胶漆交付，这么做的成本高了10倍不止
说实话整个项目看下来，真的很超标，这已经不是上海普通刚需能呈现出的产品力
看到这里，你可能已经好奇这样的房子到底在哪里
04
先告诉大家很重要的一点
这是一个被绝大多数人忽略或低估的板块，西渡
为什么这么说？
其实板块内已经很久没有新房出现了，价值尚未被刷新，很多人对它也存在一定误区
但实地走一遭后，我们看到西渡正在发生2个最大的变化
第一个就是板块内部正在自我更新
尤其近5年，地铁、商场、学校、医院等陆续新增，加上原有的住宅、公园
浦江第一湾的生活氛围已经基本成熟了
包括扶兰路上已经开园的待问幼儿园
以及在建的文体中心
不仅有剧场、篮球馆等，甚至配备了恒温泳池
实景图
目前已经能看到完整的建筑外形，内部精装施工完成后，预计年内就能投入使用
而中国铁建·熙语就在这些配套的核心位置，和文体中心仅有一街之隔
第二个变化，也是目前西渡的价值被忽略得最严重的一点
就是板块向外连接的能力，强到超出想象
尤其5号线开通后，串联1号线快速接入市区
成为南滨江距离市区最近的一个板块
示意图
如果你在闵行、莘庄上班甚至不用换乘
到徐家汇1个小时也绰绰有余
随之而来的，还有大量高规格的区域商业资源
比如3站直达闵行龙湖天街，5站颛桥万达、8站到莘庄龙之梦等等
最关键的一点是，作为距离地铁站仅260米的正轨交盘
开发商还特意在小区西北侧增加了一个人行小门，直面5号线西渡站的2号口
目的就是让业主更快的步行到地铁站
这个小小的举动，彻底放大了项目和周边的连接属性
也让这个刚需轨交盘的真正价值达到了更高维度，就是为业主无缝带来更好的资源
05
今天标题为什么用了代价这个词
从前期规划也好，室内装标也好，你会发现这个项目完全不是一个均好产品
而且也不太计较成本投入
一般来说，在一个城市深耕的开发商，基本思路都是豪宅做顶配、刚需做标品
但对于中国铁建，愿意在刚需板块里面做顶配
本质上其实就是这家开发商和别人不太一样的态度
不只是因为这次语系产品线第一次进入上海，同时也代表着中国铁建对上海市场的绝对诚意
示意图
而且基建出身的房企，品质底线天然就比别人高
无论千万级高端改善，还是如今的刚需产品，都不会因为不同总价段就放低要求
所以我们今天看到的这个项目才足够特别
最后，各位不妨大胆猜测下拥有这样产品力的项目，在上海是什么价位？
如果不是亲眼看过，这个数字我无论如何都不敢相信：
300万级
现在的上海楼市，这个数字无疑是极限上车的底线
但此时此刻，换来的却是一个实打实越级的产品力天花板
所以，我敢肯定，如果300万起预算在上海买房，你可能真的找不到更好的选择了
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