地产暗藏一个系统性的问题

房产

2023-10-21 00:10

前阵子有个事挺有意思

自然资源部给各个省两个建议

第一建议各个地方城市取消对于地价的限制；第二建议对于郊区位置取消容积率1.0的限制

这两个政策你可以认为一点用都没有

因为他本身只是建议，各个城市用不用完全是看自己心情

但是为什么没啥实质性作用也要有这样的呼吁，我觉得这才是今天我想和大家聊的根本

因为我太忙，但是内容又很重要，我尽快和大家把问题说清楚

房地产调控在2020年之前的20年，有很多分支，但是如果只说一个主旋律

简单来说就是，叫：尽量让刚需能买到房子

因为城市需要扩张，个体也需要解决居住问题，所以让刚需能够买到房一直就是一个定调

比如大家熟悉的买房可以贷款，首套各种税费减免

当然也包括很多限购限价限售的政策你都可以理解为保护刚需

以上可以说是明线

还有一条暗线，也是基于这个基调对于供给侧的影响

比如我们看到大城市对于每块地小户型的配比要求

这个政策很简单，就是为了保证单位地块能够产出尽可能多套数的房子，增加市场供应量

比如看到了很多城市不再出让1.0以下的容积率地块，道理也是，就是觉得容积率过低单位地块的产生套数过少不利于增加供应量

这些政策有作用么

这些作用在过去20年当然有，而且非常重要

在极度的供不应求的阶段，只能通过对应的政策相对平衡下供需关系

当然这条暗线政策不是一蹴而就了，很多都是慢慢叠加起来的

楼市最终供给侧的输出，很多都是基于这样的暗线影响下而产生

好，那现在为什么要改变

一个很重要的原因就是现在时代不一样了

不知道大家是否还记得今年七月份关于楼市一锤定音的文件，是让所有人适应供求关系发生转变的新形势

这个所有人，我觉得当然也包括各地政府

当前楼市都在各种松绑为什么效果不明显

因为那些只是单纯的在需求端发力

但是以前的抑制性调控是供需两侧的同步，现在单纯的释放需求，当然不太行

这也是有了这一次建议的其中之一，就是建议取消对于郊区的1.0容积率地块限制

让刚需住郊区没有问题，这个郊区就成为一个卫星城市

但是郊区的发展不仅只有一种模式

让有钱人住郊区也是可以的选择，那么这个郊区就成为了市中心的后花园

对于郊区的发展不能有一个选择，那么土地出让也不应该有一刀切的限制

过去楼市政策一直有个结构性错位

我定义为保护刚需的同时，牺牲了有钱人的居住需求

正如我们看到的城市顶级地段没有大户型产品，城市郊区位置也没办法做出别墅

这些都是有钱人想要释放的购买力，在过去20年没有办法得到很好的满足

当下楼市最需要释放的需求应该是全面性的需求

认房不认贷解绑了中产和改善，而对于有钱人的购买力，需要在供给侧得到充分的满足

郊区的容积率限制取消我觉得很有必要，一二线城市一定要重点满足

而对于市中心地块我也建议尽快取消对于面积配比的要求，让市场决定每块地应该做怎么样的产品

回想当年浦东大开发，整个浦东能够崛起第一轮的开发动力是做高端配置和高端住宅，酒店、高尔夫、别墅都是那个时候崛起才有后来产业落位的可能

所以对于需求不要分层，如今对所有购买力需求需要系统性的保护

但是如果你只是简单的认为我在为有钱人呐喊那你就大错特错了

因为过去20年的供给侧抑制，在城市方面如今也越来越多的出现了问题

因为限制了低容积率的出现没有管控高容积率，大量本来非常好的二线城市如今染上了容积率综合症

就是一个目的：为了让一块地卖的更贵

我去过那么多地方，一些市中心的地方动不动出现4、5以上的容积率

大量压抑的楼宇建筑带来了巨大的民生问题

如果人口导入失败那就是鬼城

如果人口导入成功那么区域负担太重人口密集治安非常混乱

这已经不是一个点状问题，而是系统性的问题

最极端的案例当属我看到一个百万方的大盘里同时出现6的容积率和纯90平米以下小户型的产品，各位可以感受下压抑感

这会成为多少问题滋养的土壤

对于每块土地的容积率限高不限低迫在眉睫

而取消土地限价的逻辑也是一样

以前的土地为什么要限价，因为以前拿地的企业有问题，都不是自己的钱

然后在土拍上装大款疯狂的举牌

结果吹高了土地泡沫，然后通过项目开发泡沫转移到了普通购房人手上

现在为什么可以取消限价，那是因为三条红线下现在能拿地的企业都是自己的钱

没人可以充大款，也没人会不理性地推高地价

这样的限制取消本质上也是让土地更加市场化

什么是市场化，市场化就是房地产应该就是百花齐放的

就是刚需有自己的选择，有钱人也应该可以通过花钱买到自己喜欢的房子

当然对于租房而言通过不买房也可以过的很有安全感

这才叫市场化啊

房价不涨的前提下什么样的房子才叫贵的房子，当然就要大啊

市面上不允许出现大面积的产品那怎么可能出现市场化的购买

最近这一年这么多政策的松绑为什么没有看到立竿见影的变化，本质上所有人都要意识到一个状况：需求的虚弱

所以购房需求要向保护民营企业一样得到更好的保护

大家的钱都不是大风吹来的，让不同的人都可以更加轻松的买到房子，应该成为未来3年楼市政策的制定方向

这一次只是两个建议，但是两个建议其实说明了房地产在经历2个重大转变

房地产企业的转变和供需关系的转变

这两个建议挺好的，所以今天我写了这篇文章想让大家看的更清楚一点

也希望能够有更多的城市跟进和执行

当然还有几个建议，也一起呼吁了

如果有哪个领导看到觉得有道理，那么我觉得也就挺有意义

1、土地容积率取低限高，严控高容积率地块的产生，鼓励别墅类产品的存在

2、取消小户型面积配比的要求，将选择权还给市场

3、每块土地坚定不移的精装标配规定，并且围绕着精装推进房地产企业绿色转型，降低污染和损耗

4、给到绿色环保的社区容积率补贴，定向带来了公摊面积变大不计入得房率

5、多给小地块的同时，也多给纯粹地块，特别是郊区位置严控大盘以及综合体开发的地块

6、一手房价格管控可能还有阶段性存在的必要，但是价格管控给到一个区间而不是定值，依然给到开发商追求做好产品的动力和支持

7、给别墅合法的身份，而不是所谓的排屋多层这样的模糊居住定义

8、陆续取消对于普通住宅和非普通住宅的区别对待，这个标准本身就极难判定，而且客户都很金贵需要更多的照顾

9、首套二套除了贷款政策不同之外，其他给到统一对待标准

10、每个城市每个区域评选优秀个案，在城市级别呼吁单盘主义，给到企业的支持围绕着项目口碑而不是销售榜单

最后和大家说点题外话

为什么绿城这一次在上海拿到3块地从上到下能够引起这么大的反响

为什么滨江靠着一招鲜就能在杭州站稳脚跟

为什么之前只做麓湖一个项目的万华这两年得到那么多城市的主动邀请去他们那边开发项目

为什么宸嘉100作为刚成立的品牌可以在市场上得到这么多人的认可

为什么华润在这一轮国企央企的产品力转型战役中得到绝对领先

这些为什么大家都可以认真想想

这样的项目开发，购房者高兴，开发商赚到钱，城市有面子，土地卖得出钱，客户也尊重房企品牌……

这些肌理和模式都是怎么沉淀下来的

我们每个人其实都可以想想为什么

认真想想

关于产品，关于秩序，关于营商环境，关于企业基因……这些都不是一朝一夕的事情

很多时候你以为的无比努力，在别人那边只是开始

楼市未来20年，不要做感动自己的事情，更不要做骗自己的事情，这碗饭要继续吃下去，几乎没有第二条路可以走

傻乐和傻悲都没什么意义，不要做这样的人

以上为正文，来自真叫卢俊

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来源: qq

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