美国房地产产权美国新房产权归属的问题你都清楚吗

2023-10-14 08:10

美国买房必然要涉及到产权，那么房子应该买在谁的名下？要回答这个问题，首先需要知道有哪些名字可以用来买房。一般说来分为四类：个人，联名，公司，信托。个人就是一个人，也就是买在一个人的名下；联名就是几个个人一起买，也称partnership；公司和信托需要一定的费用，注册成立。

美国房子应该买在什么名下？

要从三个方面来考虑:

一、资产保护

所谓资产保护是指你买在名下的资产。比如房子，在法律意义上不会由于外界的因素而丧失或者减少。假如由于某些原因，有人对你提出了诉讼，还有孩子的婚姻发生变化了，等等。这些诸多原因发生了，但你的资产仍然完好无损，则可以说你的资产就得到保护了。对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。

二、税务减扣

名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税（income tax），资本增值税( capital gain tax )和房产税(property tax)。所得税和资本增值税有时是相关联的，在税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者应该也必须追寻的。

三、传承流畅

美国房产投资以集聚大量房产的投资组合（property portfolio）为工具，利用时间来致富，而不是买了之后卖掉，卖掉之后再买，这样的操作。所以将来地产组合的传承，是一个重要的需要考虑的问题。能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本。

简而言之，资产能够得到保护，税收能够减少，传承非常流畅的名字就是我们需要的好名字，房子就应该买在这些名下。当然每个人的情况各不相同，每个人的需求也各不一样，但是总有一种名字会适合自己的。

必须知道几个重要名词

要完整的解析资产保护，税务减扣和传承流畅，你必须知道几个重要名词：所有权，控制权，收益权，以及这三个权的传承。

假如你有一套房子并且买在你自己的名下，那么这个房子是你的，也就是你拥有这个房子，也就是这个房子的所有权是你的；你可以决定是租出去，还是卖掉，也可以装修，或者空着，这些决定和行动全是由你来做的，则你还具备控制权；假如房子租出去了，你有租金了；假如房子卖掉了，你有收入了，这些收入都归你了，则你有了收益权。

如果你把房子卖了，则你把所有权让出去了，那你跟你关联的控制权和收益权也都转移了；如果你把房子过户给家人了，一般则说你把资产传承了。资产保护与所有权直接挂钩。

如果一样东西是你的，当你欠了别人什么或者别人诉讼要求你什么的时候，则你的也就是你拥有的一定被法律上要求来赔偿或者补偿的；但是当一样东西在法律意义上不是你的，则谁也追究不到，这就是法律意义上的资产保护，而不是平常意思上的保险的概念。

收益权涉及到税务，只要你有收益了，那怕是负的收益，则都会涉及到税务问题，所以弄清楚收益权是解决税务问题的关键。控制权在房产投资上更为重要，是它来决定谁所有，谁收益，是它来控制整个地产投资组合。地产投资最重要的不是拥有，而是控制！

下面我们从这三权以及它们的传承来分析各种名义买房的优缺点。

个人拥有

可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且顺理成章。

所有权

买在个人名下，则所有权就是个人的。由于所有权是自己个人，则如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。如果一个资产不够的情况下，可以追溯到你名下的其他资产。尤其是当你房产下跌成负资产，而你想把它处理掉的时候，这就成了更大的问题。

控制权

买在个人名下，则控制权当然归你各人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。

收益权

买在个人名下，则收益权归你自己。房子出租了，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是正的话，则加入到你的个人收入后会增加你的税负；但如果租赁净收入是负的话，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了，则增值的部分需要交纳资本增值税。

传承

当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，遗产税免税额是500万美元。

联名拥有

联名基本上和个人一样。联名有两种形式，一种是joint tenancy（联合共有），另外一种是tenancy in common（一般共有）。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而tenancy in common则是一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

所有权

联名名下的资产是在不同的个人名字名下，所以资产也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个资产，没有资产保护。所有权的多少可以在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例。

控制权

如果是JointTenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。

收益权

这个产权形式是按比例的，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

公司拥有

也有很多人把房子买在公司名下。相对来说买在公司名下，贷款稍微复杂点，但还是没有问题的。

所有权

买在公司名下的房产归公司所有，而公司归股东所有。但是公司不同于个人和联名，不是自然实体，而是法律意义上的实体。由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。然而，如果个人的其他资产或者职业发生诉讼等问题，你又是这个公司的股东和董事，则当其他资产不够的时候，也是可以追溯到这个公司的。简单的说，对公司的诉讼只限于公司里面，但公司外面的股东的诉讼有可能会追到公司里面。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。

控制权

公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以如果你把房子买在你的公司下面，那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

收益权

买在公司名下的房子归公司所有。房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，所以，房子的盈利和亏损，也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税（通常比各人所得税的比例高）。股东的来自公司的收益以主要以分红，董事费用，还可以工资的形式提取，变成个人收入之后加上个人的其他收入，以个人税率计税。如果来之公司的收益是公司税后的，则有一个税务调整。

传承

公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。

Trust (信托)

信托分很多种，家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。

所有权

买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，也不归公司，尽管个人和公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身，但是信托本身不是一个商业实体，不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托是最好的。

控制权

信托的控制人是trustee,也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

收益权

在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，或者留到下年，但留着需要交纳不分配的处罚纳税。当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，一块按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

传承

信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果Trustee是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

通过以上分析可以看出每种名字各有利弊！当你需要付扣税的时候，个人和联名比较适合；当你注重资产保护的时候，信托最好，公司次之；当你有大量收益并有子女可以分享的时候，信托很适合。