【房产干货】2024年美国房地产市场发展的十个绊脚石！

最新房产报告出炉啦！据房地产顾问组织年度报告显示，2024年房地产行业将面临全球动荡、经济不确定性和住房可负担性下降等关键问题。

“去年对一些人来说充满挑战，对另一些人则是机遇。” CRE全球主席表示，“经济、办公市场的变化以及创新持续影响着市场。” 他还提到，住房短缺和基础设施问题继续造成混乱。接下来的一年对房地产行业至关重要，我们正关注着未来的发展，努力寻求解决方案。

以下是根据CRE列表，未来一年影响房地产的主要问题：

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房地产市场正面临着经济动荡和办公室市场低迷的挑战，伴随着通货膨胀、GDP增长放缓、高利率、银行压力，以及涉及俄罗斯、中国和其他地方的地缘政治担忧日益加剧。CRE报告显示：“经济中存在着一些喜忧参半的宏观信号，导致整体不确定性。”尽管如此，这些风险“并不一定表示房地产市场会被击溃。所以，在房地产行业做出关键决策和评估战略时，理清风险和现实至关重要。”报告还建议密切关注当地的情况，因为机遇可能因市场而异。

雇主们意识到，办公空间必须成为“值得去上班的地方”，以吸引员工返岗。报告指出：“若物业未在关键方面符合标准——如位置、通道、便利性、租户设施或漂亮的景色——则业主需考虑替代策略。”这可能涉及将陈旧的办公楼重新规划，转变为住宅单元、高级住房、医疗保健设施或酒店。

美国仍然面临严重的住房短缺，这个问题一直持续了数十年。全国房地产经纪人协会的研究指出，住房赤字达550万套。高利率和建筑成本上升使得对多户单元的需求变得更为复杂，同时单户住宅市场也面临着成本上涨。报告同时强调：“供需不平衡导致房价近年来大幅上涨，尽管一些市场的定价已经开始趋于稳定甚至下降。所以经济适用房的获得对房地产投资者、经济增长、社区健康以及人们在某地生活的需求都有着重要的影响。”

投资者在权衡是否购买、出售或保留特定房产时，实时数据、改进的分析和预测对其至关重要。人工智能在提供这些信息方面发挥着关键作用，最新的进展，包括备受关注的ChatGPT，正在在房地产领域得到应用。CRE报告强调：“商业房地产领域的重要创新源自于一大批重新构思数据收集理念的初创企业，它们整合了庞大的数据量，采用概率框架来推演未来。”

寻找熟练工人仍然是许多行业面临的挑战。劳动力短缺的增长有多个原因：婴儿潮一代人口老龄化导致“大辞职”，年轻专业人士则呈现出新的就业趋势。报告指出：“劳动力市场的挑战对房地产有着深远的影响。就业推动了对房地产的需求，人口也随之转移到工作地点。”年轻一代更注重生活方式，其次关注工作，这与之前的代际有所不同，引导雇主关注移民转变。此外，年轻专业人士更将倾向于对创业、远程或合同工作。

报告强调，住房负担一直是搬家离开城市地区的主要原因，特别是在西海岸和东北部。U-Haul的增长指数显示，今年搬家的热门城市包括佛罗里达州奥卡拉、阿拉巴马州奥本、亚利桑那州惊喜、威斯康星州麦迪逊以及南卡罗来纳州默特尔比奇。企业正在遵循这一迁移模式，从高成本州迁移到太阳带地区或国内内陆地区。CRE报告指出：“这种变化对房地产行业的增长机会、人口减少地区的房地产估值、剩余空间和陈旧带来的挑战都产生了重大影响。”

经济、利率和通货膨胀的趋势在报告中所被称为“房地产末日”。在过去一年的一系列加息后，美联储的基金利率达到自2007年以来的最高水平。商业房地产市场的业主、投资者和开发商感受到了资本成本上升、贷款收紧以及即将到期的1.5万亿美元美国债务的影响，该债务将在2025年底前到期。此外，利率上升和高房价正动摇着商业和住宅房地产市场，导致交易活动减少。城市经济可能面临特殊风险，报告警告：新冠晚期的影响仍在继续，对主要城市经济的破坏尚未结束。”

疫情造成了供应链短缺，不少公司正在重新设计曾依赖西海岸的供应链路线。报告指出：“美国物流基础设施的核心位于金三角”，也就是从五大湖区到德克萨斯州再到中大西洋的国家内陆地区。南卡罗来纳州查尔斯顿如今是该国增长最快的港口。报告强调：“供应链的重塑正逢制造业的再度繁荣，其中大部分增长再次聚焦在内陆和南部各州。”新供应链的关键驱动因素包括可负担性、持续增长的员工队伍以及物流基础设施，如铁路、公路和港口。这一变革正在引发“大规模增长”，标志着不再那么依赖城市地区的“电子商务新时代”的到来。

随着资本成本上升，上限率和财产价值呈现下降趋势。尽管如此，CRE在其报告中指出，市场一直在期待的定价重置实现过程缓慢。一个关键的障碍是买家和卖家依然陷入僵局。卖家坚持在利率飙升之前或接近可实现的价值出售。与此同时，买家认为，由于资本成本较高，价值应相应下调。”这可能对商业房地产和金融市场带来深远影响，并在2023年下半年和2024年继续深化。

修复和升级美国老化基础设施的成本仍然令人担忧。尽管有两党支持的1.2万亿美元基础设施法和783亿美元的《减少通货膨胀法》，但CRE表示，这也为重新思考需要哪些类型的基础设施创造了机会。例如，报告指出：“是花费50亿美元升级一座区域发电厂，还是花费50亿美元建造20个规模较小的分散式电力设施呢？这些较小的设施可以定制，从替代能源来源（如太阳能、风能或废物）发电，改变供电方式。”报告还呼吁地方政府、城市、县、私营公司、非营利组织、基金会和其他协会共同努力，促进本地基础设施的新思路，以支持未来的人口和经济增长。