2023.11.08

本文字数：2520，阅读时长大约4分钟

---

导读：监管层要求一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

作者 | 第一财经 林北行

房企的“找钱”能力仍在持续降低。11月6日，第三方研究机构克而瑞披露的数据显示，典型房企在10月的融资总量环比减少超4成，同比减少超5成，创下了2020年以来的新低。

融资低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，房企所受的流动性压力越来越大。国际评级机构惠誉近期发布的一份报告就指出，2023 年上半年，无直接违约或资本市场债务重组记录的A股及H股上市中资房企的短期流动性进一步减弱。

随着近期碧桂园、远洋等资金面出现风险，市场对房企安全性的担忧蔓延至混合所有制企业。受此市场情绪及各类传闻影响，头部房企万科近来便遭遇了一场股债双杀。这一市场疑虑在深圳国资的强势站台下才得以缓解。

目前，对未来一段时间内房企融资环境的改善，业内并不抱有太大的期许。中指研究院企业研究总监刘水认为，今年以来房企融资金额持续下降，未来几个月，市场销售很难发生明显升温变化，行业预期仍不会发生明显改善，尽管近期高层强调“一视同仁”支持房企合理融资，但是短期内切实有效落实存在诸多困难，所以房企融资仍将维持较弱态势。

房企融资形势严峻

在远洋债务重组、金地原董事长卸任之后，市场对混合所有制房企安全性的质疑快速蔓延，万科成为近期的担忧对象。

进入10月下旬，万科旗下多只美元债的收益率大幅上升，甚至升至50%以上，最高接近60%。有市场人士认为，万科或将步众多房企后尘，出现债务违约的情况。彼时，万科管理层曾对外表示，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。

浙商证券地产行业分析师杨凡指出，近期万科股债价格的大幅波动，均反映了市场对于地产基本面的悲观情绪，虽然万科三季度账面货币现金充足，现金短债比较优，但仍不能缓解市场的忧虑情绪。万科在行业内占据龙头地位，如果对万科安全性的疑虑持续，预计对房地产市场的修复也会产生不利影响。

在此背景下，11月6日，万科就近期经营情况、二级市场债券价格波动等事宜与投资人进行沟通，并强调其基本面稳定，不会有融资严重受阻现象。万科股东深地铁、深圳国资委亦在此次会议上明确表态会对万科予以支持，帮助万科获取政策和资金支持。

业内认为，这对提振市场信心很重要，尤其是对消散需求端购房者心中疑虑、降低负反馈效应会产生积极的影响。有长期跟踪房地产的固收分析师向第一财经记者表示，“这对万科的融资和销售都有望产生积极影响，感觉能活了, 不只是2024年。”

能得到如此支持与背书，万科尚属首例。目前来看，包括混合所有制房企、民营房企在内的不少房企都面临着较为严峻的形势。

中国房地产业协会近期对外披露的一份调研报告就显示，2022年末“金融16条”以后，商业银行仍多相互观望，政策落地效果并不理想，银行信贷支持的授信房企主要是央企、国企，而混合所有及民营房企很难获得授信，或授信额度很少。

房企的债券融资也存在类似的问题。“金融16条”以来，监管层推动专业信用增信机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，但其涉及的融资规模和融资企业范围均相对有限。

据中指院统计，2023年以来，民营和混合所有制企业发行债券总额412.9亿元，较上年同期下降三成，发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业，并且难以满足企业的再融资需求。

事实上，不少开发商仍在依靠出售资产实现资金回笼。11月6日，中骏集团公告称，以10.9亿元的总价向中骏商管出售了北京门头沟奥莱购物中心。中骏方面向记者表示，出售非核心资产有利公司增加现金流，提升运营能力，将有利于住宅开发及施工进度，进一步加强保交房。

政策要求“一视同仁”

2023年以来，房企的融资金额实际上呈现持续下降的态势。据克而瑞数据，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。

10月，这一形势更显严峻，80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少。其中，房企债券发行规模仅60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。

克而瑞指出，虽然自2022年四季度以来，房地产融资政策放松，但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

近来监管层对房地产融资再释放积极信号。10月底举行的中央金融工作会议明确，要“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

华福证券指出，2022年11月底的“金融16条”中已明确要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，本次会议进一步强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，意在推动公平竞争的融资环境，不再以企业规模或所有制性质作为融资支持的标准，以确保金融机构对各种房地产企业提供平等的融资机会，尤其是对民营房企与其他企业的支持。

不过，面对当前多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题，业内对政策落地效果仍抱着观望态度。

中指研究院指出，当前民营房企销售额降幅高于行业均值，企业出险事件时有发生，拿地规模较少，投资人和金融机构难以对民营房企建立起足够的投资信心，短期内资金对其敞开难度较大，因此制定出具有可操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施，才能够帮助民营房企获得顺畅的融资，这在根本上需要市场回暖支撑投资信心。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，从实际执行的角度来看，已出险民营房企已经没有什么可抵押物，也没有资本市场信用，如何解决已经出险的房企的公开市场直接融资，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保保交楼和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。

对于出险房企而言，融资需求之一在于推动境内债务展期，实现以时间换空间。不过，记者从多位出险民营房企内部人士处了解到，监管层的上述多轮发声，对公司正在推动境内债务展期尚未产生明显作用，谈判难度仍较高。有房企的境内债券展期谈判已出现数次投票延期的情况。某出险房企内部人士透露，“当前境内债展期的难点在于私募”。