2023.11.01

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导读：50家重点房企中，约半数都在降价销售。

作者 | 第一财经 林北行

一轮轮高频次、大力度政策利好释放完成之后，多地市场情绪出现回落，“银十”期间的房地产市场修复动能稍显不足。

10月31日，第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示，10月单月，百强房企实现销售操盘金额4066.9亿元，与2022年同期相比，降幅则达到27.5%，保持在高位；环比表现则有约0.6%的上涨。

但房企内部对销售的环比改善的感受并不算明显，多位受访房企内部人士向第一财经直言，10月表现“比9月差好多”。

亿翰智库提供的数据显示，以全口径计，约有5成百强房企10月单月销售业绩环比降低，近2成降幅在30%以上；TOP10中的保利发展、万科、中海、建发、滨江环比也出现不同幅度下挫，最大降幅达15%以上。

相较于2022年同期，房企10月的表现更显惨淡。亿翰智库数据显示，百强房企中有约8成同比下降，近6成降幅在20%以上，既包括保利发展、建发、华发股份等国资背景房企，亦有龙湖、滨江、美的置业、卓越等民营房企。其中不少TOP50房企的单月销售额已跌至30亿以内。

事实上，市场自下半年重回下行通道至今，百强房企的累计销售额降幅持续扩大，从前7个月的不足5%，已扩大至如今的12.8%；其中更有超2成房企的累计销售额同比降幅仍在40%以上。

尽管销售恢复表现逊色，但10月份各地仍在推进市场优化政策的进一步落地，不乏多个高能级城市释放大力度政策。

10月16日，杭州收窄限购范围，包括萧山、临平和钱塘等热门近郊区市场取消限购约束；同时，非杭州市户籍只要有社保记录即可在限购区域购房，购房门槛几乎降低为零。10月24日，上海优化金山区三个重点区域人才购房政策，对符合一定标准的非户籍人才在沪缴纳职工社保或个税要求年限由5年降至3年。

同期，上海、北京优化住房公积金贷款套数认定标准，成都执行公积金“认房不认贷”；成都、济南、合肥等多个城市取消了地价上限等。

有大力度政策加持的高能级城市，随着新政的落地出现了短期内成交、去化的不同程度回升。据克而瑞，杭州10月一圈层去化率回升至93%；在天津、合肥、昆明、南宁等城市，新政、黄金周对成交的提振作用则呈“前高后低”的特点。

不过，多数城市的限制性政策已基本放开，政策频次较9月有所减少，10月份市场情绪有所回落。中指院认为，当前政策效果持续性不足，房价普跌、一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。此前有多家房企内部人士向记者反馈，某热点城市近来落地的大力度政策，其效果期限大约为3周左右。

“十一”黄金周期间，第一财经记者在走访上海楼市时发现，许多项目售楼处人气回升明显，有项目已有超1.5倍蓄客量。该项目内部人士向记者透露，该项目近期开盘的去化率约在9成以上，并未售罄清盘，但这一表现已是符合预期。

这一去化表现与市场整体情况相吻合。另一全国性房企在上海的营销条线人士告诉记者，10月份的市场表现不佳，“看房人还是比较少，目前也就比较优点突出的项目流量还不错”。

克而瑞数据也显示，一线城市在9月小幅放量后10月出现回落，上海迎来十批次集中供应，但是楼盘日光现象减少，成交低迷，环比降幅超3成，累计同比降幅达6%。其他一线城市如北京则受限于供应，成交环比下降11%，同比降幅在4成以上；广州持稳、深圳则有阶段性回升。

某房企在华东省会城市市场负责人也向记者表示，一线头部城市的市场都没热起来，其他地区自然也更为平淡。该负责人所在城市的各大房企为实现去化，仍在进行降价销售，降价幅度约在5%左右。这在房企端亦有所体现，据中指院提供的数据，50家重点房企中，10月份销售均价同比下降约有半数，其中12家房企的售价降幅超10%。

未来，业内认为仍需要依赖进一步的政策提振市场。中指院指出，当前“稳房价”“稳预期”才能更好地促进房地产市场修复，从政策趋势来看，未来北京、上海、深圳有望按照因区施策原则，优化限购政策，广州限购政策亦有进一步优化空间；北京、上海优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等亦是重要方向。

从市场趋势来看，上述机构预计，短期内成都、杭州等政策优化力度较大的城市市场活跃度有望保持一段时间；若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市市场调整压力仍较大，短期市场或延续低迷表现。

克而瑞预判，11月市场供应或将低位回升，环比持增，但整体成交或不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少。整体来看，市场修复仍有待核心城市的热度传导，楼市还将面临较长的调整期。

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