逆势而为，英国加息后有房东卖掉了房子，但他们却购买了更多房产...

近年来，由于房价上涨，抵押贷款成本增加，监管变严，英国的购房出租（buy-to-let）市场也受到了很多新的挑战。

压力之下，一些无力打理出租房产，或贷款过多的房东选择退出了市场。但并非所有的人都如此，许多房东也“逆势而为”，选择在这个时期购入更多的房产......

Ella Kemp今年40岁，住在英格兰东北部，目前在该地区拥有五处房产、四套公寓和一栋房屋。

Ella Kemp说道：“我从我拥有的房产获取退休金，经营它们就像经营一家公司，每隔12到18个月我就会尝试寻找新的投资对象。”

尽管Ella没有像一些房东那样立即提高租金，但由于英国租赁市场的需求非常旺盛，这也确保了她的收益。

她说：“近年来，有很多房东都提高了租金。但我的租金基本与当地的住房成本保持一致。否则，如果每个人都很难负担房租，你最终也无法找到租得起房的租户。”

由于Ella的房地产投资组合就是她的养老金，她愿意从更长期的角度出发，着眼于未来，而不是只考虑当前的市场环境。总的来说，她从她的房产中获得了大约37,000英镑的收益。

不过，Ella Kemp并非是唯一一个这样考虑的人，“投资的长久性”是那些留下来的房东认为该行业仍然值得的重要原因之一。

据ENGLISH HOUSING SURVEY的调查，过去十年，英格兰私人住宅市场的租户数量在稳步增加，超过450万。

巨大的需求推动了租金的上涨，英国国家统计局（ONS）的数据显示，英国房租增速已经达到近十年来的最高水平。

Viv Bridge也是诸多看好租赁市场的房东中的一员。他已经当房东八年了，在伦敦西南部拥有四处房产。

Viv Bridge的投资策略之一就是尽量在距离自己家五英里以内的地方买房，这样如果出现任何问题，他可以很容易地赶到现场。

对于未来，Viv也充满信心，他表示：“毫无疑问，我肯定会考虑在未来一年到18个月内进行投资。”目前，他的房地产投资组合平均年收益率为4.87%。

Viv认为长期来看购房出租市场是有利可图的，他说道：“对于想要参与其中的房东来说，租金已经上涨，抵押贷款利率不会永远保持在高位，因此总有一天会更有利可图。”

他还认为，租赁市场仍存在巨大的需求，他说：“看看周围，目前需要住所的人数正在增加，政府也正在努力解决这个问题。”

不过，Viv的想法并非空穴来风。根据官方分析，2022/23年，英格兰地方议会至少花费了17.4亿英镑为104,000个家庭提供临时住所支持。而在很多房东看来，这里面蕴藏着潜在的需求。

Lauren Turner住在伯明翰，拥有一处出租房产，目前自己也租房子。她的伴侣也是一名房东，夫妻俩正计划一起购买下一套购房出租房产，以降低未来任何未知的风险。

和其他人一样，她也着眼长远。目前，她通过租金收入每年赚取9,600英镑，足以涵盖了她的抵押贷款和物业费（每年2,400英镑）。

虽然在缴纳维修和保养费后，Lauren尚未像其他房东一样，实现更大的盈利，但她表示，一旦市场回暖，她计划再次购买新的出租房产。

届时，她将出售自己现在的出租公寓，寻求新的投资地点。Lauren表示，英国有一些地区的租赁需求很大，她发现有的房产曾在一天内就有15个人看房。

沃灵顿（Warrington）的房东Paul Bonner也是如此，他通过出售股票为购买第一套房产提供资金。 2020年初，他在搬进自己家的同时购买了两处房产。

对于房东这项副业，Paul非常感兴趣，他开玩笑道：“我喜欢追逐律师和房地产经纪人，我喜欢保持忙碌。”

Paul最初的两处租赁房产购买的都是新建房产，也是在他比较熟悉的地区。

Paul目前的租金年收益率为5.8%。他将自己的成功归功于对当地住宅房地产市场的熟悉。

他说：“我一直住在那个地区或其周边地区。自从购买第一套房子以来，我们已经搬过四五次家了。”而对当地住宅市场的熟悉，让他能够了解哪些房子好租，需求如何等等。

另外，积极偿还债务也是Paul能够持续投资的原因之一。他说道：“过去八年来，我的指导原则一直是偿还现有房产的债务。尽管有时利率较高，但这种方法能够使我进一步投资。”

当然，对于这些房东来说，他们也有担忧的地方，比如政府监管的不确定性。

Lauren Turner对此解释道，她希望随着该行业的未来和监管更加清晰，可以努力将双方团结起来，这样房东或租户都不会感到不安。

她说：“双方都需要支持，而不仅仅是其中一方的支持。如果政府继续打压房东，最终市场将没有房产可出租。”

不过，目前英国政府似乎也意识到了这一问题，正在软化其做法。

住房和社区事务大臣迈克尔·戈夫 (Michael Gove) 表示，他不会废除在1988年住房法中提出的“第21条（section 21）”——无过错驱逐（no fault evictions），直到法院改革得以实现。

英国首相里希·苏纳克（Rishi Sunak）也已经停止向私人租赁行业引入“强制性EPC评级”的任何计划。

而这些政策风向的转变对房东来说都是一个好消息。

与此同时，在抵押贷款市场，很多房东也迎来了曙光。金融市场普遍预计，英国央行将于明年开始降息。

而就在本周，英国央行首席经济学家Huw Pill暗示，英国央行准备在明年年中降息。

Huw Pill称，投资者预测明年夏季将降息并非”不合理”，这是迄今最明确的信号，表明英国央行已接近或处于借贷成本上升周期的峰值。

而随着市场预期的改善，很多抵押贷款机构也早就开始下调抵押贷款利率，以争取客户。

此外，由于英国租赁市场长期供不应求，大部分房东对租赁市场的前景还是非常有信心的。

据Landbay的最新调查，尽管受加息等因素影响，但大多数房东计划继续持有房产，且部分房东仍打算加码投资。

据调查，66%的购房出租房主不打算在未来12个月内出售任何房产，这其中，36%的房主实际上打算继续购买房产。而在剩下的34%的房东中，近90%的人也只预备调整投资策略，暂时先出售一部分房产。

而这也意味着，大部投资者对购房出租市场是长期看好的。

房产圈的结尾提示：

客观来说，英国购房出租市场近年确实迎来了很多挑战，但这其中也有利有弊，比如，监管的变严似乎增加了房东的负担，但也规范了市场。房价的增长让买房的门槛提高，但也促使更多人留在租房市场，带来了租金的上涨。

正如我们文中提到的几位房东，在关注长期发展的同时，选择合适的投资策略，是能够确保较好的收益的。

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