ERA 高级区域董事：新加坡房地产市场 2023 现状分析

2023-11-20 00:11

封面图 |ERA 高级区域董事 Chole Zhang

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 3851 字，预计阅读时间 6 分钟

作为亚太主要的财富中心，新加坡吸引了很多各国买家来此购买房产。据胡润研究院发布的《中国海外置业趋势报告》，我们国内高达 80% 的受访高净值人群表示未来在海外有投资需求，而房地产依旧是他们稳健投资的不二之选。

风马牛身心悦活之旅·新加坡行程中，在 IRWIC PTE. LTD. 协助下，风马牛地产研究院邀请到 ERA 高级区域董事 Chole Zhang，分享其对新加坡房地产市场的独家见解，以便同学们更好地了解狮城房地产市场的走向。以下是她的分享全文，略有删减，希望对你有所启发。

有关新加坡：人口、人均 GDP 和百万富翁

最近，新加坡总理公署发布了《2023 年人口简报》，其实之前每年新加坡的人口增长大概稳定在 1% 上下浮动，疫情期间有了比较大的人口流失，2021 年人口下跌了 4.1%，随着防疫措施和旅游限制逐步放宽，2022 年就有很大的回流，有了 3.4% 的增长，2023 年更是达到了 5% 的人口增长。

我们看下今年最新的人口数据，截止今年 6 月，新加坡总人口达到了 5917600 人，其中新加坡公民人数达到 361 万、永久居民人数达到 53 万，每年新加坡政府批准的永久居民的数目大概是在 2 万到 3 万人之间，其他的 176.9 万全部都是非居民，包括就业准证持有者，S 准证持有者，非建筑、海事和加工业工作准证持有者，另外还有 15% 是大量印尼、缅甸等外籍帮佣，公民、永久居民以及外籍准证持有者家属占 16%，最后有 4% 的学生。

根据 IMF（国际货币基金组织）、世界银行、联合国等不同机构的数据来看，新加坡人均 GDP 在世界排名前十，在 IMF 的排名是最高的，达到 91000 美元、位列世界第五；世界银行的数据是 72000 美元。

稍后我会分享新加坡的房价，这些数据是帮助大家了解下，新加坡人民买房的承担能力。大家都知道新加坡在安全、环境、政府体制及税收等方面优势，企业所得税和个人所得税都是全球最低的国家之一，另外没有遗产税、房产增值税和资本利润税等，基础建设、教育资源和医疗资源都是世界领先的。

大家看下 2022 年百万富翁迁徙图，这是个人净资产达到 100 万美元以上，各个国家在 2022 年的流入流出情况，净流入新加坡的百万富翁有 2800 人，其中最多的是俄罗斯、其次是中国。

近几年来，高净值人士通过家族办公室的方式落户新加坡，申请他们的就业准证，之后相应地去申请永久居民，家族办公室数量也从 2018 年的仅仅 50 家飙升至 2022 年的 1400 家，2023 年整体数据还没有出来，但是预计肯定会超过 2000 家，包括李嘉诚、达利欧、谷歌联合创始人布林和印度首富安巴尼都在新加坡建立了自己的家族办公室。

新加坡房产的优势

//资产保值和财富传承

在新加坡购置海外不动产，主要目的是进行资产保值和财富世代传承，新加坡没有遗产税，对比世界其他国家，日本有 55%、英美等国有 40% 的遗产税，其实新加坡以前也有遗产税，不过后来取消了，我们也没有房产增值税，你卖房的所得是不用缴税的。

//贷款利率环境分析

新加坡住宅的最高贷款可以达到总房价的 75%，在这一轮美联储加息之前，新加坡房产贷款利率常年在 1% 点多、不到 2%，这一轮加息过程中，我们最高房贷利率达到了 4.2% 左右，目前回落到 2.9%，在新加坡还是可以享受较低的贷款利率。

新元货币也比较稳定、风险很低，在新加坡布局的话，可以实现对人民币资产的风险对冲。

//土地产权类型

新加坡的房契，按年限可分为：99 年地契（Leasehold）、999 年地契和永久地契（Freehold）。999 年地契由于期限极长，几乎等同于永久地契。介绍不同房地产分类时，我会详细阐述。另外，所有房产都是实用面积、没有公摊，住宅单位都会提供免费车位、泳池、健身房和会所等等。

新加坡的房产类型

//政府组屋（HDB）

简单介绍一下政府组屋（HDB），新加坡政府几十年来提倡的「居者有其屋」目标，目前大概 80% 人口居住在政府组屋里，即政府建造并且给予了大量津贴的房屋，但是对出售、出租和资格会有严格的限制。比如新加坡公民才能申请新组屋，新加坡永久居民满三年以后才可以购买二手组屋。

组屋的产权是 99 年，现在新式组屋的建造和设计也相当的美观，也向新式公寓的设计靠拢，两房是一室一厅，三房是两室一厅，四房是三室一厅，五房是三室两厅，还有一个单位叫三代同堂，即有四个卧室，最大的卧室在另外一头给父母住。

新加坡组屋最大的户型是执行共管公寓（Executive Condominium），简称 EC，从 51 万到 150 万新币不等，但不要忘了，政府会根据家庭构成、家庭收入等情况，给大家额外的津贴，最高津贴可达到 8 万，购买 EC 基本上是没有津贴的。

如果在靠近市中心的成熟区域，扣除津贴的话，4.2-64 万就可以购买组屋，对比 91000 美元的人均 GDP，这个价格对于新加坡人民是可以承担的。

//有地私宅，即别墅

位于新加坡主岛的别墅仅新加坡公民可以购买，多数是为 999 年可永久产权，很少数是 99 年产权。那外国人可以购买什么样的别墅？一种是位于圣陶沙，政府专门规划的一个住宅区域，但产权全部都是 99 年；另一种是位于本岛，数量很少，比如公寓项目内建一小排小别墅，2014 年以后批准的新公寓内的别墅，外国人就不可以购买了，只能找 2014 年以前公寓内的小别墅。

//非有地私宅，即公寓

外国人买卖租赁公寓项目是没有任何限制的。产权多为 99 年，少数是 999 年永久产权，999 年永久产权公寓在新加坡大概占不到 20%，因为从 1993 年开始，政府就不再售卖永久地契和 999 年地契了，非有地私宅全部是 99 年产权的。

现在，我们来对比一下中国核心城市与新加坡的房价，根据 2022 年 Numbeo 数据，它换算了中国房产实际售卖价格和使用面积，再跟其他全球核心城市进行对比，中国北京、深圳和上海等一线城市房价是处于世界前列的，仅次于香港，新加坡则比这些一线城市均价要低一些。另外还有租金回报，中国北上广深一线城市 2022 年租金回报大概在 1-1.49% 之间，新加坡公寓的租金回报率目前基本能达到 3% 左右，最高能达到 5% 的年回报率。

接下来我要重点讲一下，新加坡私宅公寓的市场走势，以及从 2009 年到 2023 年的价格走势。在金融危机后，2009 年新加坡楼市迅猛回升，接下来的 09 年、10 年、11 年到 13 年，新加坡政府引入了连续 8 轮的房市调控政策。

以前在新加坡购买房产是没有买方印花税、卖方印花税等限制，贷款也很宽松，多套房产都可以贷款 90% 以上，09 年开始调控措施不断去控制房价，买方印花税（SSD）一开始是第一年卖房要交税，后来改成前三年卖都要交税，到之后前四年卖都要交税，避免了大家炒楼、卖楼花的行为。

无论你是外国人、永久居民还是新加坡公民，以前都没有额外买方印花税（ABSD），但从 2011 年 8 月份，外国人的额外买方印花税从 10%、15%、20% 涨到 30%，从今年 4 月 27 号凌晨开始，外国人的额外买方印花税涨到了 60%。

我们可以看到，整个新加坡房产的价格走势基本是向上的走势，2013-2017 年比较平稳，2017 年之后又是向上的走势，疫情期间上涨势头非常快，而政府加税、调控贷款额度等严格限制，一定程度上缓解了房价上涨的势头。不过，政府的初衷并不是说要打压房地产市场，而是要控制房地产市场，不要让它涨得太快，我们希望房地产市场是一个稳中有升的稳定行情。

之前提到的 60% 是针对外国人的，叫额外买方印花税。现在我来具体解释一下，什么叫买方印花税，即无论你是什么身份，都要交付基本的买方印花税，这个是以房子的市值来算的，在今年 2 月也是刚刚调整，房价的首个 18 万新币征收 1%，第二个 18 万新币征收 2%，第三个 18 万新币征收 3%，之后的 50 万新币征收 4%，100 万新币征收 5%，超过 300 万部分征收 60% 的买方印花税。

卖方印花税政策主要是为了限制商品房流通，防止炒楼花的行为，在 2017 年以前你卖房的话，从购房日期算起就是要交卖方印花税，第一年 16%、第二年 12%、第三年 8%、第四年 4%，从 2017 年后缩短为 3 年，所以现在很少看到 3 年内卖房的，这样大家的持有时间会更长，政府通过这个政策来稳定房产市场。

//商业地产：商业区和工业园

最后我简单提及一下商业地产，蓝色的圈是商业区，最大的一块是中央商业区，包括来福士和滨海湾；橙色的圈是工业区、工厂、科技园，它们遍布在新加坡全岛，我们的整体规划就是不把商业和工业区集中在市区，而是分散在全岛各地，各个区域都有工作机会，大家可以就近去工作，不会造成交通拥堵或者市区房价高企。

办公楼多数是由单一业主或信托基金所持有的，它可以单独售卖的，分层地契的热门办公楼需求很旺盛，比如来福士、三星大厦等，外国人是可以购买的，并且也没有额外买方印花税和卖方印花税。办公楼的占有率在疫情时受到很大影响，2022 年一季度后，大家回流办公，今年上半年占有率已经将近 90%，这些年房价指数还算平稳。

工业地产分为第一轻工业以及第二重工业厂房，外国人也可以购买，价格和租金已经连续 11 个季度上涨，工业地产没有额外买方印花税、但有额外卖方印花税，因为 2011 年开始，很多普通打工人转向购买工业地产，单间价值非常低，10 多万新币就可以买到一间轻工业工厂，所以那几年工业地产的价格涨幅非常大，政府就加了额外卖方印花税来稳定工业地产。

//商业地产：Shop House 店屋

作为比较特殊的商业地产，店屋受到高净值人士、家族办公室和基金的欢迎，因为它不仅承载了新加坡的历史文化，全新加坡仅有 6500 栋，且外国人是可以购买的。但今年刚出了新政策，如果这块土地政府规划为商业及住宅混合使用地块的话，外国人购买需要提前去申请批准。

另外，对于一二层是商业用途、三层是住宅用途的店屋，三层住宅部分需要支付额外的买方印花税，但绝大多数店屋都是商业用途，外国人可购买且没有额外买方印花税及卖方印花税。

再看一下，店屋这几年的价格走势及成交量。整体来说走势上涨是非常快的，由于不断对住宅加买方印花税，第二季度店屋的成交量就暴涨了 45%，店屋就成为外国人购买房产的很好选择。比如，52 号驳船码头的那一整排店屋，2013 年成交价为 1200 万新币，2018 年涨到 2100 万新币，今年刚成交的转售价是 3700 万新币。基本上 5 年转售 1 次，价格增幅大概在 75%，这在新加坡是非常好的一个投资。

这都是新加坡比较基本的房产市场概况，我今天的分享就到这边，感谢大家的时间。