中国式小区衰败：房贷没还完，小区已经破了

对于中国人来说，买房是绕不开的人生大事。

都说频繁看房是每个买房人逃不脱的宿命，有过类似经历的人想必都懂——如果图上下班方便，在公司附近挑套二手房，那么预算范围内，中介带看的大概率全是“老破小”。

城外的刚需新楼盘，户型虽好，但缺点也很明显，不仅远而且交通不方便。再就是不少期房爆雷、交房维权的事儿也让人心有余悸。

于是最后又被迫看回了二手房。可为啥有些小区明明才建好十几年，却看起来都破破烂烂的？本期视频，就让我们来聊聊中国小区为啥老得这么快。

之所以大家都不想选择“老破小”，核心原因还是居住体验实在是太差了。

比如六楼没电梯，搬个重点儿的快递回家就累得要死；小区到处坑坑洼洼的，一到夏天蚊子巨多；最离谱的是有时候和朋友在家涮火锅，居然会跳闸。

清华大学建筑学院的学者曾做过研究，将老旧小区存在的问题总结为八类。除了刚才提到的，还有像停车难、流动人口多、邻居闹矛盾、物业服务差或压根没物业等 [1]。

有一种常见的说法是，小区建成前 20 年是它品质最好的时候。20 年是由盛转衰的分水岭 [2][3]，越往后越容易出问题。

中国就有相当多家庭住在这种老房子里。七普数据显示，32% 的城市家庭房屋修建于 2000 年以前 [4]。所以即便是 1998 年后建成的最早一批商品房小区，也已经走到了 20 年的分水岭。

但就像前面说的，有些十几年的小区看着也不比那些“老破小”新多少。路上经常能看见狗屎不说，进了单元楼，灯是坏的，砖是破的，非常吓人。

房龄不大的小区变得这么破，首先还是物业的锅。

如今的商品房大多是期房，物业都是开发商早早指定好的。这里面猫腻就大了，很多物业都是开发商自家关系户。

等业主欢天喜地搬进了新房，才发现物业是“干啥啥不行，收钱第一名”。每年交大几千的物业费，却连最基础的小区卫生、坏掉的路灯修理都做不好。

物业们冤吗？看业主满不满意就知道了。2019 年消费者协会调查显示，业主们对物业的服务满意度刚及格，最基础的保洁服务甚至还不及格 [5]。

其实，物业服务是有等级的。以武汉市为例，五个等级对应五种不同的服务标准。

拿大家最容易感知的打扫卫生来说，三星级和五星级的标准都要求电梯、过道、台阶每天清洁一次。如果你家小区物业提供的是五星级服务，那么楼梯扶手得每天清洁一次，而三星级的一周清洁一次就行 [6]。

当然，服务越细致，收费肯定越贵。假如你住的是最常见的 89 平小三居，2022 年五星级、四星级和三星级的物业费平均在 4165 元、2937 元和 2147 元 [7]。

不同城市间的物业费水平差异也很大。最贵的深圳，一年将近三千块。一线城市里，被大家调侃“有一套自己汇率”的上海，物业费整体水平反而最低，平均一千出头。当然，这可能是因为上海老小区比较多，所以看着便宜 [8]。

那么多花点钱，选五星级服务的物业会省心点吗？还真不一定。即便是高档小区的物业，也是“天下乌鸦一般黑”。歌手李荣浩就发过微博怒喷物业，“停水停电打电话没人接”“自己还被训得跟孙子似的”。

难怪有人喊他们“物爷”，大爷的爷。这么贵的物业费没少交，服务却还那么差，那小区可以换个口碑好点的物业吗？答案是可以，只不过，过程实在是太艰难了。

首先，小区得成立业委会，再召开业主大会，发起更换物业的投票，光这两点，很多小区就做不到。

一是业委会属于无偿工作，业主不主动参与就很难成立起来，二是要征得小区占建筑物总面积和占总人数双重三分之二以上的业主同意非常难 [9]。

而且还会遇到各种各样的阻力。比如有的小区业主是物业的关系户，会在小区群里造谣业委会贪污钱。更可怕的是，物业雇了一些彪形大汉，在晚上尾随业委会的女性志愿者进行恐吓，目的就是为了把投票搅黄。

就算投票成功，有些小区还会遇到老物业耍赖，拒不撤出。什么“新老物业交接，现场开打”“小区业主想换物业被打骨折”的短视频，网上一搜一大堆。

而在一些物业很差但又换不了的小区，很多业主的抵制方式是不交物业费。本来就烂的物业收不到钱，就更加摆烂，最后陷入恶性循环。

摊上个烂物业，买房时开发商吹嘘的园林风景，可能没几年树都死光了，房子老化的速度也会比别的小区要快。

因为房屋的各个零部件都有合理使用寿命，勤于维护、防范和检查，才能使用得更久。

像防止渗漏发生的防水层，使用年限 10 或 20 年 [10]。房子的“厚外套”保温层寿命长一些，但也就 25 年 [11]。

最脆弱的是电梯。虽然国家暂时没有统一的规定，但像杭州，规定电梯合理“打工”年限也就 15 年，用到后面就容易出现各种故障和意外 [12]。

除了这些，我们住宅楼的设计使用年限其实也只有 50 年，很难撑到 70 年产权 [13]。等住满 50 年，就得自掏腰包请专业机构评估房屋结构是否安全，幸运的，小修小补接着住，如果被鉴定为危房，只能放弃使用或原址重建。

后者听上去难以实现，但也有成功案例。在南京，某幢过了“六十大寿”的两层小楼，2014 年被鉴定为危房，居民决定自筹资金重修，经过近十年努力终于完成重建 [14]。

不过现在的商品房动辄二三十层，全都推倒重建似乎也不太现实。

有部分“幸运儿”可以等来政府的改造工程，但大多数住宅只能指望小区的公共维修基金——买房时我们要一次性缴纳购房款的 2%-3%，将来用于修补破损或漏水的墙壁外立面、改造或重装电梯等公共设施。

但要用这笔钱并不容易。通过查阅资料，我们发现申请这笔钱起码要过四大关 [15]。首先业委会或者业主大会提出基金提取申请，并征得绝大多数业主同意。

往往一涉及到钱，就很难达成共识。像底层住户未必关心高层的电梯失灵、房顶漏水问题；把房子租出去的业主，可能也没那么在乎小区现状。

即便争取到了大多数业主同意，这事儿也只是开了个头，后面申请资金的环节多、流程长，要经过多次审核和验收。

一直对公维基金虎视眈眈的物业也想捞油水，比如公共设施明明没出问题，却向业主谎报出现严重故障，要提前动用这笔钱，导致过度维修。

更离谱的物业还会绕过业主直接偷钱。曾经就有某小区物业伪造业主签名，前后一共动用了 64 笔公维基金，金额多达 489 万元 [16]。如此可见，用公维资金维护小区这件事非常有可能不了了之。

知乎上曾有人问“高层住宅小区会沦为贫民窟吗”，这个比喻听起来或许有些危言耸听，但面对交房时总要维权的建筑质量，入住后稀烂又拉垮的物业，高层住宅小区加速衰败已经是许多业主不得不面临的问题。

回想二三十岁，为了买房，掏空家里积蓄，背上三十年房贷，花出人生最大的一笔消费。结果房贷还没还完，房子早早不能住了，又有多少人能一直买得起新房呢？