美国房子还能不能买？2023美国房市分析！

房产

2023-12-01 05:12

「用商业角度破解世界变化」

这是「商业侦探佳」的第 104篇视频

很多人说投资房地产的最佳时间是五年前，其次是现在！Really？商业侦探佳将开启「2023全球房产市场盘点」系列。在年末带大家好好探访一下今年的全球房地产市场。

哪里低迷？哪里兴旺？最佳投资机会又藏在哪里……？

我们的房产投资之旅的第一站就从美国开始！

低迷的美国房市

2023年，对美国房产市场来说就是没人买房子的一年！美国房产交易平台，Zillow刚刚在10月下调了今年整体二手房销售的预计到410万户，和去年相比大幅缩水了18%！如果只和去年比还不说明问题，我们就来和过去18年的销售做个比较，今年依然是最差的，连金融危机那两年都要比今年好那么一丢丢。

那就不得不提到为什么关注二手房？因为它占美国住房市场中份额很大，比如去年，二手房销售是新房销售将近8倍。

另一个指标也可以看出没人在买房，就是房源从进入市场到最终出售的平均时间！根据Realtor.com对美国50州数据的统计，2021年的时候，这个指标才只有71天，去年开始放缓，都今年已经达到83天。我身边不少朋友都在抱怨，想卖房子卖不出去。

刚才说的是民用住房，再来看看商业房产，美国房产服务商CBRE年中预估，今年整体商业房产投资会比去年缩水37%。

而光是第二季度更是年比下滑了6成，其中施工中办公楼面积上半年降低了11%。

为什么没人想买房子？

我们也还是先来看下民用住宅，美国有将近六成的住房是户主自住，对于这个自住人群来说，在买房还是租房的灵魂拷问面前，最大影响因素就是哪个更划算。《华尔街日报》一篇报道的标题形容，没有比今年不租而买房更不划算的时候了，说得有点绕，再简单一点就是买房子住，你可是亏大了！

主要是因为联储不断加息，美国房贷利息太高了，10月已经飙到了8%。

CBRE统计了第三季度，美国新成交的住房房贷的平均月供，是$3,322，同时又算了一下同一时期新的租约的平均房租，是$2,184，做一个简单的计算，你会发现月供比租房子高了52%。

这里还没有计算管理费，地产税等其他养房成本。Well，我们的下一个问题就是这个差额正常么？

CBRE从1996年就开始定期统计这两个数据，可以在这张图上看到，两个数字一直动态变化，有时买房更便宜，有时租房更划算，但长期趋势是趋向于差不多，在06、07年，也就是金融危机前，也有过买房贵很多的小高峰，但也远远没有现在这么夸张。

而且不但租房子比买房子住便宜，如果你是今年买房子出租做投资，按刚才说的数据算，你的现金流收入还是负的。如果你拿同样的钱去买美国国债，没有任何管理的麻烦，躺着都能拿4-5%的回报，你还有动力买房子么？

再来说说商用地产，现实是也没有人投资。借贷成本是重要因素，现在美国商业房贷利息都飙到7%上下，当然降低了投资人的热情。再说说需求，办公楼的闲置率今年上半年又涨了将近1%，达到18.2%，30年最高，没啥需求的同时房租几乎没涨。工业房产租金虽然还在增长，但是闲置率也在提高，同时30万平方英尺以上的大面积出租第二季度是下滑了29%，零售和酒店业虽然没怎么跌，但也没什么增长，这种环境下当然没什么人想出手。

没人买房，为什么房价还会涨呢？

但是有意思的是，2023年虽然是美国没人买房的一年，但是房地产的价格却并没有跌，反而是在上涨的，尤其是住房。这里和大家介绍一个指标，是研究美国住房市场价格风向必须知道的，就是Case-Shiller 指数。

这是诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller和另一个经济学家Karl Case在1987年创立的，这个指数是用算法综合不同房子各自的价格变化，而不是简单粗暴不考虑位置户型大小纯比价格，所以市场很认它。

根据10月公布的8月Case-Shiller 指数，美国主要20个城市的房价从2月开始已经连续上涨了7个月。然后我们再来看看IMF公布的美国商用房价格指数，在头两个季度也是年比有小涨。没人买房，为什么房价还会涨呢？

最简单的解释是没人买，同时也没人卖，这个主要是住房市场，这里是来自Realtor.com的数据，可以看到今年的房屋库存水平虽然从去年初的低点有所反弹，依然是保持疫情以来的紧张水平。

为什么呢？还是要说到房贷利率，现在大部分屋主的房贷利率都在4%以下，刚才说了，现在美国房贷利息已经冲到8%了，本来有正常换房计划的屋主，如果这个时候卖房子再买房子，就意味着要放弃原来便宜的房贷，而承受翻了至少一倍的新房贷。说白了，占到的便宜，谁都不想放。同样也因为大家如果换房子，会承担更高的房贷，所以就更不愿意降价卖房子。就好像陷入了一潭死水。

所以你会注意到一个有意思的事，就是今年有些地方老房子在涨价，新房子反而在降价，因为开发商不是换房，没有比较利率的考虑，但是有回本的压力，所以今年的新房卖得还是相当不错。

有些机构很紧张，比如Wells Fargo的经济学家发出预警，表示利息再不降，房产市场就要像80年代那样崩盘了！我其实不是很同意，很主要的原因是就业市场完全不同，当年房地产崩盘还伴随着高失业率，一度是超过10%的，很多人真的是没钱付月供，现在的劳工市场则是相当强劲，10月的劳工报告显示失业率还只有3.9%。

另外当时房贷利率的水平已经达到19%，和现在还有很多距离。

当然我也理解Wells Fargo这样的机构为什么会发出这样的言论，Wells Fargo是美国最大的房贷服务商，高利息不但没人买卖房子，没有新贷款，而且现有房主也不会对现有房贷做Refinance（再融资），对他们的业务打击很大，自然会给出悲观预测，间接给联储舆论压力，跪求联储不要再加息。

同时我觉得现在市场不太涉及次贷等金融衍生品，也不太可能重蹈金融危机的覆辙。我更倾向于，利息一但下降，死水流起来，很多滞后的买卖会集中发生，房价还有可能会继续上涨。

如果说住房市场是，真需求，假平静，那商用地产就没准是真的——连需求都没有，很多人预测商用房产很快就会大跌，摩根士丹利甚至预测商用地产的价格会从高点下跌40%，比金融危机时还惨。

而且不但没有需求，债务问题还相当严重。从今年到2025年底，有总共1.5万亿美元的商用地产贷款到期。