春江水暖鸭先知：机构投资者先行一步，布局美房

近期一些迹象可能表明美国房产市场迎来布局时机。

（图源：jimfeng/iStockphoto）

机构投资者正在押注增值型地产

美联储开启加息周期后，房地产贷款市场面临重重压力，美国房地产市场也随迎来调整。但其实大部分专业的机构投资者，并没有放弃房地产投资。

部分机构投资者的想法是：等待高息铁锤下的市场混乱，等待资产价格下跌，然后从中抄底便宜、优质的资产，抓取更高的收益。

目前可以确定的是，像主权财富基金、养老基金、保险公司这样的大型机构投资者，正在进行一些交易，这可能被视为“房地产复苏”前的抄底信号。

下面是我们寻找到关于养老基金押注房地产市场机会的新闻消息：

-南卡罗来纳州退休系统（SCRS）对Stockbridge Value Fund V承诺投资7500万美元，该基金计划重点关注美国的增值房地产机会。

-纽约州共同退休基金 (NYSCRF) 已向美国多户房地产专家Bell Partners的最新增值基金承诺投资1.5亿美元。

-俄克拉荷马州教师退休系统 (OTRS)计划在2024年向核心型地产投入1亿美元。

-加州教师退休基金（CalSTRS）在2023年上半年进行了14亿美元的房地产投资。

-俄勒冈州公共雇员退休基金（PERF）年初时计划拨款11亿美元用于2023年工业地产和多户型公寓的投资。

（部分新闻消息）

机构投资者为何看好美房？

据德勤研究表明，机构投资者之所以依旧看好房地产市场，主要原因在于：机构投资者往往有更长期的投资视野，他们不太关心短期波动。尤其房地产是一项投资回报斐然的抗通胀工具。以去年为例，核心房地产投资的年回报率达到了7.5%，相比下，美国股市年回报率下降了19.2%，而固收回报下降了14.6%。

Preqin的一项调查显示，35%的受访者表示，高风险调整后回报是他们投资房地产的主要原因。近三成受访者希望他们的目标回报率在8%至10%的范围内。

因此一旦资产重新定价，机构投资者就会择时重新介入，增加交易。

其中，加州教师退休基金（CalSTRS）预计的抄底时机大概在2023年下半年或2024年。

机构投资者在寻找哪类房地产？

面对市场新形势，越来越多的机构投资者更加关注具有防御性和收益性的核心地产，比如核心地区、高增长城市的的多户型公寓、轻工业物流地产等，以及涉及人工智能（AI）、生物医药等行业的战略型地产。

贷款利率下滑，潜在购房者着急买入

对于个人投资者来说，高利率和高房价的双重重锤下，购房虽越来越难，但一旦拥有美国住宅，好处往往是巨大的。

理由之一是：通胀时，房地产比股票等其他投资能保留更多的价值。

过去两年通胀飙升期正是如此。美联储报告称，住宅中值在2019年至2022年间跃升44%。截至2022年底，美国房主的净资产中位数为39.6万美元，而租房者的净资产中位数为1万美元。

对于个人投资者来说，住房是创造财富、长期资产保值、强制储蓄的强大工具。

（2019-2022期间，黑人和西班牙裔的财富增长主要靠住宅增值推动的）

虽然目前利率、房价仍处于较高的位置，但随着美联储加息政策转向，抵押贷款利率一旦下跌，人们获得融资的成本降低，难度降低，刚性需求又会推动房价进一步上涨。

目前来看，已有迹象表明抵押贷款市场正在转向。

（截至11月30日，抵押贷款利率趋势）

根据房地美11月30日数据，30年期固定利率抵押贷款平均利率降至7.22%，与一周前相比，下降了0.07个百分点，利率已经连续第五周走低。

较高的抵押贷款利率会削弱购买力，反之亦然。对于潜在购房者来说，抵押贷利率持续下滑的趋势，可谓是振奋人心。这可能让人们认为未来贷款利率下滑趋势下，房价会进一步上涨。

为了避免在房价再度飙升中购入房产，对于有能力购买房产的刚需者来说，目前可能是购置房产的好机会。一些购房者试图购置房产，企图锁定目前“相对低位的房价”，并计划通过重新贷款（Refinance）搭上未来利率下调的顺风车。