加国央行大幅加息最好了解这个利率专家:大温房市未来几月稳定

2022-09-10 22:09

(加西网综合)加拿大银行本周三再次大幅提高其基准利率，再次提高了加拿大人的借贷成本，特别是房奴们的还贷压力大增。

但是，当一些持有固定利率的房奴正恐惧地盯着自己何时续贷的日期，以及持有浮动利率的房奴再次寻找每月额外的还贷资金时，另一部分的加拿大房奴则正在为一个名叫的 "触发利率 "（Trigger Rate）和 "触发点 "(Trigger point)发愁!

加拿大皇家银行RBC上个月在该公司的收益电话会议上表示，大约8万名可变利率抵押贷款持有人将在 "接下来的几次加息 "中达到他们的触发利率。

那么，什么是触发利率和触发点？以及未来几个月如何影响一些加拿大房主？

以下是你需要知道的一些要点。

触发利率（Trigger Rate）是浮动利率贷款时，由于基础利率（Prime Rate）提高而可能触发的一个利率。加拿大大部分银行的规定每月还款额不变，但是用于偿还利息和本金的金额会发生变化。如果利率上升，更多还款将计入房屋贷款的利息部分。如果利率上涨到一定程度，银行会要求增加月还款额，这个拐点就叫trigger rate。

谁需要了解触发利率？

Ratehub.ca的联合首席执行官和CanWise Mortgage Lender的总裁James Laird解释称触发利率并不是所有抵押贷款持有人都需要担心的事情。

固定利率抵押贷款以及可调整利率抵押贷款--即每月付款额随着加拿大央行政策利率的变化而立即上升或下降的那种--没有“触发利率”之忧。

但持有固定或静态付款的浮动利率抵押贷款的人，就需要注意。

当利率上升时，就像今年到目前为止所做的五次加息一样，拥有此类抵押贷款的加拿大人通常不会看到每月付款发生变化。

相反，利率上升导致抵押贷款上支付更多的利息和更少的本金，最终延长了贷款的摊销期或总长度。

当你的每月付款只支付利息不再支付抵押贷款的本金时，就会出现触发利率（Trigger Rate）。这意味着你的抵押贷款在增长，而不是在缩减，因为你的月供没有支付你的贷款所积累的所有利息。

但是，即使你已经达到了触发利率，在你被迫采取行动之前，还有一个步骤。

莱尔德说："当你达到触发利率时，你不需要做任何事情。当达到你的触发点（Trigger point）时，你就必须做一些事情。"

什么是触发点（Trigger point）？

触发点是指可能需要收到你的银行、经纪人或其他抵押贷款机构的电话通知。

以下是莱尔德对触发点分解：

当你超过了触发利率，你的未偿贷款余额超过了你购买房屋时的原始抵押贷款金额，这就是触发点。

代表你的抵押贷款触发点的确切金额或贷款和价值比率可能因贷款人而异。

莱尔德举例，如果你在购买房屋时首付了20%，一旦你通过了触发点利率，你就可以坚持你目前的付款计划，直到你的抵押贷款未偿余额达到房屋价值的80%。

如果你没有支付20%的首付--这意味着你得到了抵押贷款的违约保险--触发点通常是在所欠余额达到你当前房产价值的105%时。

在这个阶段，你可能会接到贷款人的电话，要求你采取一些行动。

最简单的补救措施意味着支付更多付款。你可以通过一次性付清抵押贷款来做到这一点--从而减少本金数额，使其回到触发点以下；或者通过增加你的月付款，使你每月支付的不仅仅是利息。

如果不可能增加付款，你的贷款人或经纪人可能会为你提供其他解决方案，例如调整你的抵押贷款长度。

专家建议在达到触发点之前，向贷款银行提出对现金流的担忧，并在错过付款或拖欠贷款之前，最好和贷款人沟通找到解决方案。

触发点有多大的影响？

对于大多数浮动利率抵押贷款持有人来说，达到触发点可能意味着每月多付几百元。

专家称相信大多数人都可以做到，因为过去几年的所有购房者都经过压力测试，利率至少为5.25%。即使在周三加息后，大多数浮动利率抵押贷款仍低于这一标准。

但是，除了利率上升之外，在2022年大部分时间里，房主们在生活中需要应对几十年来最高通胀水平的压力，一些人甚至可能正在面临失业或突然出现的健康问题。

尽管很难找到额外的现金，但莱尔德预计加拿大大多数家庭会削减开支，优先考虑支付抵押贷款，以保住自己的房子。预计违约的情况很少。

RBCs个人和商业银行集团负责人Neil McLaughlin在上个月的银行收益电话会议上表示，只有不到0.5%的客户需要就触发点进行电话沟通。

需要进行触发点 "更多教育”

随着加拿大银行发出更多的加息信号，越来越多的加拿大人接近这些触发点，抵押贷款专家称对这个概念 "需要进行更多的教育"。

抵押贷款利率分析师Rob McLister表示绝大多数加拿大人在今年之前从未听说过触发利率。

因为许多加拿大人在大流行期间被 "不适当地 "选择了浮动利率抵押贷款，当时跌到谷底的利率是这些人贷款进入房市的暂时廉价途径。

但是，随着去年通货膨胀开始上升，专业的抵押贷款专业人士应该谨慎建议哪些买家可以采取浮动利率，哪些不适合选择浮动利率。

专家认为触发率最终不会成为加拿大住房市场的主要 "宏观经济风险"，除非全球供应出现另一个重大打击，导致通货膨胀率长期保持在较高水平。

专家:未来几个月大温房市趋于稳定

随着加国央行本周再次大幅加息，引起不少人对加国房市要崩溃的担忧，经济学家最新表示大温房地产市场未来几个月会趋于稳定。

一位专家表示，对于首次购房者或希望进入房地产市场的人来说，大温地区住房市场正处于一个比较健康的状态，未来几个月房市稳定。

据BC省房地产协会（BCREA）称，随着大温哥华地区走出较平静的夏季房市，房价有望在未来三个月内稳定下来。

BCREA的首席经济学家奥格蒙德森（Brendon Ogmundson）表示，房价在今年2月达到顶峰，此后下降了约10%。

9月8日发布的BCREA 2022年第三季度住房预测更新，经济学家奥格蒙德森称一定程度上由于房屋销售朝低价房的重大转变，但主要也是由于销售活动明显低迷的结果。

他指现在大温房价开始真正的平缓，预计现在的房屋价格水平可能持续一段时间。

该报告称基于年初的急剧增长，"2022年全年平均房价仍将在年底上涨4.4%，但2023年的平均价格水平将略有下降。"

对于想在未来几个月内购房的人，奥格蒙德森称现在的房市比一年前的这个时候更有利。他形容去的房市更加 "狂热"、"紧张 "和 "紧迫"。

他称现在为潜在的购房者提供了一个小的喘息空间，和去年相比，现在的房市更健康。

奥格蒙德森说："从这个角度来说，现在房价已经从高峰期有所下降。因此，现在处于比一年前更健康的地步，就整体市场而言，对首次购房者或任何希望进入市场的人来说，可能是个好时机。"

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REF:

https://www.vancouverisawesome.com/local-news/metro-vancouver-real-estate-market-to-stabilize-in-coming-months-says-economist-5802330