2023.12.06

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导读：地产下行周期，“煤老板”与“酒老板”出手抄底

作者 | 第一财经 马一凡

在今年10月苏州土拍中，一宗“明星地块”的归属引发关注。

这宗起价30余亿元的宅地是当天的“大热门”，在93轮竞价以及线下摇号后，一家刚成立一个月的房地产开发公司把这块地收入囊中。

民营房企纷纷在土地市场退场之际，是谁还在成立新公司吸纳优质土储？一系列线索指向劲牌有限公司，就是创造“劲酒虽好，可不要贪杯哟”这句广告语的那家酒企。

近两年，来自湖北的劲酒频频在长三角出手，在南京、苏州等二线核心城市已经参与多个地产项目。

与此同时，鄂尔多斯的“煤老板”也在南下，频繁抄底上海的高端公寓与写字楼资产。

有专家对第一财经表示，目前房地产处于胶着与博弈阶段，市场还在筑底阶段，是一个抄底的时机，而一些煤炭和酒水企业手中富余资金较多，正在寻找优质资产进行配置。也有业内人士认为，现阶段房地产的波动性较大，抄底房地产的资金投入大、资产流通性不足，企业需要谨慎决策。

劲酒进入房地产

编号为苏地2023-WG-64的宅地，位于苏州高新区的狮山商务创新区，周边地铁、医院、学校、商业等优质配套齐全，起拍价高达30.38亿元，是苏州10月推出的11宗地块里总价最高的一宗。

相比起其他绝大多数地块都由苏州本土国资兜底，开发商对这宗狮山宅地的竞争可谓激烈。经过93轮竞价后，该地块已经触及最高限价，转入线下摇号环节，一家名为“南京耀方置业有限公司”（下称“南京耀方”）的不知名房企幸运地以34.93亿元摘得该地块，溢价率达到15%。

令人惊讶的是，这家拿出30多亿元拿地的房企，才刚刚成立一个月，注册资本仅为500万元，它究竟有何背景？

据天眼查，南京耀方成立于2023年9月20日，由上海远笃置业有限公司100%控股，而上海远笃置业背后有两个股东方，一是湖北正煊联慧股权投资基金管理有限公司（持股70%）（下称正煊联慧），一是武汉正煊资本投资有限公司（持股30%）（下称正煊资本）。其中正煊资本股权穿透后的大股东是劲牌有限公司，正煊联慧背后的自然人股东张友华、陈加军等人，则同时在武汉市联丰小额贷款股份有限公司任职，该公司背后的大股东也是劲牌有限公司。劲牌的主业为酒、饮料和精制茶制造，实控人为吴少勋。

根据劲牌有限公司官网，这是一家健康产品企业，1953年创建于湖北大冶。历经70年稳步发展，从一家县级小酒厂，成为业务覆盖20多个国家和地区的公司。

劲牌公司拥有“保健酒、草本白酒、中药业”三大业务板块，专注健康产品的研发、生产、销售，分别打造了“中国劲酒、毛铺酒、持正堂”三大核心产品品牌。

1993年，“劲酒虽好，可不要贪杯哟”的广告语登陆央视荧屏，曾传遍大江南北，为国人所熟知。1996年劲酒厂实现年销售收入近8000万元。1997年，劲酒厂先后实施了股份合作制改革、民营企业改制。

随着那句广告语风靡了数十年，劲酒一路取得了不俗的销售业绩。2017年，劲牌公司披露其营收达到104.9亿元，与贵州茅台、五粮液、洋河等一同跻身酒业“百亿俱乐部”。

2020年，劲酒在国内保健酒市场的份额占比达到88.72%，2021年劲牌公司实现110亿元销售额。该公司最新的营收数据出现在由湖北省企业联合会、湖北省企业家协会发布的《2023湖北企业三项100强名单》中，劲牌公司凭借2022年106.19亿元的年营收上榜。

从2017年到2022年，劲牌公司的营收一直徘徊在百亿元，而白酒行业已有茅台、五粮液、洋河酒业、泸州老窖、剑南春、汾酒、习酒、郎酒8家企业迈过200亿元大关，茅台跨过千亿元门槛。

根据企查查，劲牌公司旗下有100多家控股企业，除了主业酒业，商业版图还涉足酒店度假村、房地产开发、矿业、金融等。

过去，在地产投资上，劲牌曾投资湖北黄金山温泉度假村有限公司、黄石市摩尔城商业运营管理有限公司、瑞丽市文洋房地产开发有限公司、黄石市佳木房地产开发有限责任公司等企业。

近两年劲牌公司一个显著的变化是把其地产投资的触角伸向了长三角，这里是全国房地产市场中最热、最稳的地方。

比如2023年4月开盘的南京中北金基涵樾府楼盘，其项目公司“南京中北金基新业”的小股东中，就出现了来自武汉的一家投资公司，股权穿透后正是劲牌保健酒业有限公司。

2023年9月开盘的苏州“世纪金源·近湖源筑”项目，开发商“苏州金源锦宸置业”背后的股东方，也出现了持股50%的劲牌系公司。

在这些房地产项目中，劲牌都是以股权投资方的身份出现，与成熟的房地产开发商合作，让对方操盘。

最新的消息是，在“南京耀方”拿下苏州狮山商务创新区宅地后，已经引入中国金茂入股操盘，该项目将打造成苏州狮山首座金茂府。

“煤老板”南下

除了白酒企业，在地产下行周期，“煤老板”也在积极配置房地产资产。

11月28日，位于上海陆家嘴核心区、毗邻汤臣一品、坐拥黄浦江江景的三栋豪华公寓正式易主——中粮集团旗下的地产投资和管理平台大悦城控股退出，“上海邕鹏实业有限公司”在支付41.42亿元后，成为中粮海景壹号5、6、7号楼的持有方。

根据天眼查，上海邕鹏实业有限公司有两个自然人股东，分别是余虹泽（持股70%）和刘彦操（持股30%）。余虹泽所属集团为内蒙古满世投资集团，该集团又持有内蒙古满世煤炭集团股份有限公司99%的股份。二股东刘彦操则在鄂尔多斯市汇峰煤炭能源有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司等担任法定代表人，德润天泽由准格尔旗博远煤炭运销有限责任公司、内蒙古满世煤炭集团股份有限公司等持股。

企查查显示，内蒙古满世煤炭集团股份有限公司位于鄂尔多斯市，注册资本金5亿元，以煤炭生产经营为主业，煤炭物流为辅业，煤炭化工为产业延伸。公司有全资、控股、参股企业20家，现代化生产矿井8座，大型洗煤厂3座，在册职工2000多人。在《2021胡润百富榜》中，来自鄂尔多斯从事煤炭行业的刘满世家族凭借41亿身家上榜。

这不是“煤老板”第一次来上海抄底了，就在去年5月，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司及其旗下控股子公司电力冶金集团，就以26.7亿元买下上海苏河湾两栋写字楼；7月，内蒙古汇能煤电集团则以62亿元入手了上海大悦中心。

为何近两年煤炭企业频繁抄底核心城市房地产资产，且白酒企业也跨界涉足地产开发分一杯羹？

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示，这与目前的市场阶段和行业发展周期息息相关。

“现在房地产市场处于调整期，有很多刺激性的利好政策，但是市场还没有彻底起来，处于胶着与博弈阶段，还在筑底过程中，这确实是一个抄底的时机。”张宏伟说道。

他认为，在这一阶段，具有资金实力的企业可以在房地产领域做一些价值投资，所谓价值投资，就是不以短期市场波动来进行投资判断，而是以未来三五年或者更长期的趋势来做投资决策。

“现阶段进行房地产投资，不用着急，可以慢慢挑选且以较低的价格入手。在抄底时，无论是机构还是个人都应在核心城市核心地段去寻找优质物业。”

张宏伟表示，在煤炭业与酒业，做得比较好的企业手中会有富余资金，这些资金必然需要找到优质资产去进行配置。以劲牌的股权投资为例，该公司需要去做跟白酒行业不同周期的投资组合，来做一个周期的对冲。

IPG中国首席经济学家柏文喜对第一财经表示，近期确实有一些非房领域企业开始涉足房地产，但现在是不是抄底的时机，还需要具体分析。一方面，房地产确实处于下行期，受各种因素影响出现了调整和降温，有些企业可能认为这是一个进入市场的窗口期，投资风险此时可能相对较低。但另一方面，涉足房地产也需要注意市场风险和政策风险，房地产市场的周期性和波动性较大，属于资金密集型行业，且流通性不足，资金投入大，需要充分考虑资金成本和流动性风险。

他认为，非房领域企业若跨界涉足地产开发，则更需要充分考虑市场竞争和项目管理能力，如果企业在这些方面缺乏经验，可能会面临更大的风险，因此需要充分评估市场风险和自身能力，谨慎决策。

不过，总体来看，大宗房地产物业交易市场现在并不活跃。根据观点指数研究院统计，今年前9个月，中国内地共计发生27宗商办资产大宗交易，成交总金额为261.9亿元，平均每单10.07亿元。对比去年同期，商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降16%、51%以及41%，交易金额超50亿元的商办资产交易数量远不及去年同期，除了部分资金富余的行业，多数资方对大额交易持观望态度，机构投资者表现更趋谨慎，研判周期延长。

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