房价开始反弹了！

公众号新闻

2023-12-07 09:12

封面图源：图虫创意

来源：米筐投资（微信ID：mikuangtouzi）

作者：老船长

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这世间，人各有命。

咱们这边，拯救房地产的政策满天飞，喇叭震天响，但依然阻挡不了市场下行的状况。

太平洋对岸，尽管加息不断，但依然阻挡不了房价的反弹。

9月份，美国标准普尔凯斯席勒指数达到312.31点，环比上涨0.7%，已经连续8个月增长。

与此同时，同比涨幅3.9%，也大幅高于8月份的2.5%。

而312.31的指数点位，已经是1987年发布指数以来的最高值。

就这么悄摸摸的，美国房价指数触摸到了一个新高。

分城市来看，核心20城房价指数9月份上涨3.9%，核心10城房价指数上涨4.8%。

20个核心城市中，房价上涨的城市多达17个，只有拉斯维加斯、菲尼克斯和波特兰在下跌。而这几个城市，恰好是疫情期间房价涨幅最大的地区。

这其中，底特律同比涨幅6.7%排在第一位，圣地亚哥涨幅6.5%、纽约涨幅6.3%、芝加哥涨幅6%排在第二、三、四位，都远远超过全美的涨幅。

波士顿、克利夫兰、洛杉矶、迈阿密的单月涨幅，也都超过了5%。

核心城市的价值，再次得以体现。

核心城市的资产价值，也再次被验证。

2008年金融危机之前，美国房价曾经在2006年到达过顶点，此后便一路下跌。

2006-2012年这段时间，美国房价跌幅高达27.4%，核心20城更是下跌了35.1%。

但缓过劲来后，美国房价又开启了上涨之路。

从2012年至今，美国房价上涨了133.1%。如果从2006年开始算的话，美国房价依然上涨了69.2%。

也并非一直在上涨。

2022年7月到2023年1月，美国房价也经历了一波回调。

主要的原因，自然与加息有关。

2022年3月以来，美联储连续11次加息，联邦基金利率也从0%-0.25%上升至5.25%至5.50%的高位。

不断的加息，带来的是贷款成本的攀升。美国30年期房贷利率甚至飙升到了7.8%的高位。

如此之高的房贷成本，让更多人望而却步，无力承担房贷，需求不断下降，房价也开始下行。

但奇怪的是：

为什么这么高的利率，美国房价却开始反弹了？甚至还走向新高？

一切都需要回归常识。

房地产市场的最基本面，就是供需。

房价的涨涨跌跌，抛除信心、调控、政策的繁杂因素，也终归要回到供需上。

而供给端的不足，成为美国房价连续反弹的主要原因。

2022年5月份之后，美国新屋开工数量便从180万户直线下降，今年4月份时更是下滑到134.8万户。

新屋开工数量的增幅，也长期处于负增长的状态。

2022年7月，同比下滑13.9%；

2022年12月，同比下滑24%；

2023年4月，同比下滑25.2%；

2023年8月，同比下滑13.3%；

2023年9月，同比下滑8%；

2023年9月，同比下滑4.2%。

整整一年多的时间里，只有今年5月份和7月份有所增长。

这就意味着，市场上的新房数量明显库存不足。

2022年10月之后，美国的新房库存变逐步下降。到今年10月份，新房库存量从一年前的46.6万户下降到了43.9万户，去化周期更是从9.7个月下降到了7.8个月。

假如新房开工数量一直没什么起色，新房的去化周期还会继续下降。

而成屋的销售，同样不太给力。

美国的成屋签约待过户销售指数，从2021年10月之后便一路下降，整个2022年、2023年全部处在负增长状态。

今年10月份，成屋签约待过户销售指数同比下降7.27%，已经是疫情之后的新低。

简单说就是，没人买房子了。

而在供给端，成屋库存也开始压力骤升。

今年10月份，美国成屋的库存去化周期已经掉落到3.6个月。而在最紧张的2022年1月份，去化周期只剩下1.6个月。

不仅如此，今年9月美国售出房屋数量同比下降17.6%。甚至短短一个月的时间内，就有20%到25%的房地产交易被取消。

简单说就是，没人卖房子了。

美国人有换房子的习惯，基本上每10年就会换一次房，但高利率的环境直接打消了很多人的换房想法，置换需求直接被压下去了。

供给端的压力，才是房价不断上涨的主要推动力。

尽管美联储加息步伐正在停止，但高利率可能还要维持一段时间，房价上涨的局面，也不会很快结束。

房价同样在涨的，还有日本。

但与美国相反的是，日本宽松的货币环境。

从2016年起，日本的政策利率就维持在-0.1%的水平，直到现在。

即便通胀已经飙到了3%、4%，日本貌似也不打算加息来抵抗通胀。

加上日元不断贬值，吸引了大量外资来到日本投资，而房地产也是承接资金的主力之一。

今年上半年，东京23区新房均价已经达到了1.29亿日元，约合人民币639.9万元，创下历史新高。

而这个均价相比2022年上半年，涨幅达到了60%！

凶猛异常！

这个涨幅放在全球，日本说是第二，没人敢说第一。

新房的上涨，也带动了二手房市场。

10月份，日本东京都的二手房平均价格达到6433万日元，环比上涨0.3%。

尤其是东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区），环比涨幅达到1.8%，连续9个月创出历史新高，远远甩开其他地区。

这与人们印象中日本房地产泡沫，已是天壤之别。

而东京核心区的房价，也早已超过了30年前泡沫时期的高点。

核心城市/核心城区的价值，再一次被时间验证。

超低利率的宽松环境，再次扮演了重要角色。

虽然目前日本部分固定型房贷利率有所上升，但浮动型房贷的年利率仍为0.3%左右。而浮动型房贷利率占了市场的70%左右。

即便加上其他的费用，整体的贷款成本也在1%左右，已经非常友好了。

而日本尤其是东京，整体的房屋租金收益率，就能达到4%-5%，且租金还在不停上涨。

8月份，东京23区公寓的平均租金，就同比上涨了11.9%。

日本，也成为全球少数房地产资产收益能超过借贷成本的市场。

于是，日本房地产的热度一直不减。

资金还在疯狂进入日本。

日本房价尤其是东京核心23区的房价，涨势还会继续。

最后，说起日本人们就会想起日本房地产泡沫和“失去的20年”“失去的30年”，很显然日本正在摆脱过去的阴影。

THE END

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来源: qq

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