从$6万首付款，到坐拥$8100万房产帝国！澳洲年轻富豪亲授投资诀窍

《每日邮报》12月31日报道，Scott O'Neill在麦当劳打过工，为汽车经销商洗过车，当过酒吧招待，还做过见习工程师，后来他决定尝试房地产投资。

2009年，这位当时23岁的大学毕业生用多年打零工辛苦积攒的存款，买下了自己的第一套房子——位于悉尼Sutherland郡的一套四居室、需要翻新的房子。

时至2023年，Scott和他的妻子Mina凭借涵盖20多处房产、价值8100万澳元的资产帝国、一家名为Rethink Investing的买方中介公司，以及位于希腊的度假别墅，跻身澳洲年轻富豪榜。

O'Neill说，在他的房产投资之旅的最初阶段，为了增加最初的6万澳元首付，他做的第一件事就是产生资产净值。

资产净值是指借款人在房产上的欠款与房产价值之间的差额，或者换句话说，如果房产出售，借款人可以获得多少利润。

O'Neill告诉《每日邮报》：“我是通过翻新住宅房产来实现这一点的，通常都是亲力亲为。”

（图片来源：《每日邮报》）

抵押贷款的持有者可以用房屋的资产作为抵押，向银行贷到更多的款，这些钱可以用来资助翻新工程或投资另一处房产。

O'Neill说，虽然“攒下最初的首付花费了很多时间和精力”，但一旦进入市场，他就能通过研究和选择合适的房产来实现持续增长。

“我的第一份工作是14岁时在麦当劳打工，然后我在车行洗过车，当过测量员，后来在酒店工作了四年，负责扑克机、酒吧工作和活动管理。”

“我还当过九个月的工程师。”

他说，在他从事房地产投资的第一个十年里，他的财富滚雪球的速度相对较快，因为他利用了房地产市场的牛市，尽管经历了一系列加息，但到2024年，房地产市场几乎没有放缓的迹象。

“在这十年间，我们尽可能多地利用杠杆投资高增长的房地产，这些房地产具有上升空间和巨大的现金流……这对我们持续的成功起到了至关重要的作用。”

（图片来源：《每日邮报》）

Scott给那些希望投资房地产的人的建议

O'Neill说，虽然住宅物业是他们的投资起点，但有两个“关键时刻改变了游戏规则”。

“我们对公寓大楼进行分层产权，这是一个以单一产权收购资产，然后将所有权细分为多个产权的过程。从估价和销售的角度来看，这有效地提高了每平方米的价格。”

但他说，最重要的一点是在他们的投资组合中加入了商业地产。

“这一资产类别的上升空间（预期价格上涨）和现金流远远超过了我们在住宅领域获得的回报。”

“例如，我们可以通过签订新租约创造六位数的利润。”

O'Neill投资组合中包含的商业地产之一，是位于西澳的Champion Lakes 购物中心。（图片来源：《每日邮报》）

这对夫妇目前年均30几岁，他们的投资组合在2017年时从完全住宅物业，变为商业地产占50%左右，今年又增至95%左右。

他们关注的项0目类型包括小型街区开发，如阿德莱德、布里斯班、珀斯等较小的首府城市和Townsville等偏远地区城市的零售带、牙科和医疗诊所以及托儿所。

2024年的行业前景

O'Neill表示，最近的加息对住宅市场产生了“残酷的影响”，导致许多业主的回报率下降，房贷压力增大。

官方数据显示，到2024年，约有150万澳洲人将面临房贷压力，即三分之一的可支配收入用于偿还贷款。

他表示将商业地产添加到他们的投资组合中是一个“游戏规则改变者”，签订新的租约可以为他们带来六位数的利润（图为较新的开发项目）。（图片来源：《每日邮报》）

O'Neill说，对于当前环境下的投资者来说，“现金流才是王道”，无论是有经验的投资者还是新手，都应该考虑经常被忽视的商业地产。

“房屋稀缺导致价格上涨，但某些类别的商业资产也同样稀缺。”

“例如，在澳洲，工业地产的空置率为0.8%，是发达国家中空置率最高的。这种短缺反过来又推动了租金上涨，这对投资者来说是一个有利的发展。”