这种房子突然爆火！有的人吓坏了，有的人却乐疯了

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2024-01-24 11:01

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◎作者 | 瓜片

供应量激增43%！成交量猛涨17%！

楼市没反弹，有一种房子却火得一塌糊涂。

在这背后，一些人已经吓坏了，另一些人却悄悄乐开了花。

2023年5月17日，全广州房产圈都牢牢盯着一套房子。

广州豪宅“天花板”汇悦台，一套江景大平层成交。9位竞拍者足足厮杀了53轮，才终于决出胜负归属。

总价1.12亿，折合单价30.5万/平，刷新了广州法拍单套住宅最高成交价纪录。

没错，这是一套法拍房。

2023年，法拍房成了楼市里一道独特的风景线。

前几天，中指研究院公布了一组数据。该机构监测全国355个城市住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型法拍项目数据发现：

2023年，各物业类型法拍房挂拍套数较上一年增加36.7%，挂拍套数79.6万套，挂拍绝对量大幅增加21.4万套。（数据来源：中指法拍数据库，下同）

整体挂拍量上涨，但住宅明显增长更快。

2023年，法拍住宅房源挂拍38.9万套，同比2022年27.2万套增长43.01%，增速超过各物业平均值（36.7%）。

法拍住宅挂拍市场份额也进一步扩大，从2022年的46.7%增加到2023年的48.9%，占了近半壁江山。

据统计，去年法拍房挂拍量最高的10个城市分别是（按顺序）：

重庆、成都、郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉。

从成交数据来看，2023年法拍住宅房源成交9.9套，同比2022年8.4万套增长17.55%。

反观普通住宅，成交量跟去年持平都很勉强。

一线城市，常常出现法拍房被围抢的场面，甚至不乏豪宅项目。上海的翠湖天地，广州的汇悦台都被摆上过货架。

房地产冷，法拍房热，很多人已经汗流浃背了。因为他们联想到了一件相当可怕的事情：

断供潮。

毕竟，几年前燕郊房价暴跌，曾经出现过大批断供的买房人。

很多人的房子，被挂上拍卖平台。

据地产自媒体“壹地产”，过去五年间，燕郊上架过两千多套法拍房。据经济观察报，2021年燕郊法拍房数量超过了800套。

当时有个广为流传的案例。一位网友2017年在燕郊花426万买了套三居室，贷款298万。四年后房价跌到235万几近腰斩，于是他选择断供，然后被银行起诉。

最终，他不仅首付全亏完，还倒欠银行几十万，并且要支付十几万的律师费。

法拍热背后，会是新一轮的断供潮吗？

类似的声音，隔段时间就会听到一次。

比如去年8月，曾有一则消息在深圳疯传：

“越来越多的人选择弃房断供，目前深圳断供房数量为146549套。”

说实话，如果是地产从业人员，一看就知道是谣言。

但这条消息实在太过炸裂，足够吸引眼球，所以从流量来看很多人都在转发、讨论。直到深圳的金融监管部门通过媒体进行了辟谣。

有法拍机构统计了深圳法拍房的房源和成交数据，然后发现：

2021-2022年，深圳市法拍住宅房源保持在3000套左右，成交量都没有超过2000套。

2023年1-7月，深圳市法拍住宅房源为2320套，成交1019套。

反观普通住宅，2023年1-7月深圳共售出43217套一二手住宅。

法拍住宅成交量大概只有普通住宅的2.3%，不至于说要挺不住了吧？

更何况，深圳已经属于法拍房成交比较活跃的城市了。

据公开报道，2023年青岛法院上拍的法拍房成交量1343件，而青岛全年的一二手住宅成交量为15.12万套。

法拍房，只是一个零头。

其实早在去年，南方日报就采访过法拍行业人士，对方表示根据他们的经验：

95%以上的法拍房，拍卖的原因都是银行断供。但是银行断供的里面，其实大部分是经营贷断供，而不是住房按揭贷款。

普通购房者，用的基本都是住房按揭贷款。所以说，法拍房增加跟大多数人没多大关系，无需过度恐慌。

你想啊，中指研究院的监测范围涵盖了全国355个城市，去年住宅法拍房成交量还不到10万套，占比是非常小的。

那些鼓吹“法拍房井喷带崩楼市”的人，手里握着唱空楼市的流量，不定打什么主意呢。

跟普通人没关系，跟谁有关系呢？

主要是两类人。

一类是生意人，抵押房子拿到贷款投入经营。他们的房子被法拍，与大环境和企业经营有关。公司还不上钱，甚至破产了，房子法院拿去拍卖抵债。

这个就不好展开说了，懂的都懂。

另一类是投资客，套取经营贷买房。他们的房子被法拍，跟前两年的高杠杆炒房热潮息息相关。

所谓“经营贷”，原本是面向中小企业主或者个体工商户发放的一种低利息贷款，目的是帮企业运营和扩张。但是长期被用于房产投资。

与普通房贷相比，经营贷有两大“优点”：一是利率远低于房贷利率，前两年房贷5字头的时候经营贷只有3字头；二是还款方式可以选择“先息后本”，月供压力大大减小。

特别是2020年和2021年，宽松环境下有大量经营贷流入楼市，对房价起到了推波助澜的作用。

但是，与房贷不同，经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估。如果房价跌了，评估价也会相应下调，那么能够申请到的贷款额度就会变小。

举个例子。同一套房子，21年能借出800万，现在也许只能借出600万。其中200万的空缺，需要贷款人自己去填。

万一填不上，可能就会面临房子被法拍的风险。

一般来说经营贷是“三年一评估”。也就是说，2020-2021年那一波流入楼市的经营贷，正好是2023-2024年面临重新评估。

2023年的法拍大潮中，有相当一部分是前几年高杠杆炒房，如今资金爆雷的投资客。

据每日经济新闻报道，近期有人在社交媒体分享称，自己三年前用深圳福田区顶楼复式房子做经营贷，到期面临房价下跌、评估价下调，续贷金额和首贷差距较大，只能各种找办法补救。评估机构、金融中介和银行客户经理都找了，但都说搞不定。

考虑到上面对楼市“托而不举”的态度，一段时间内房价很难全面回涨，面临重新评估的经营贷玩家，压力不可谓不大。

所以说，2024年法拍房可能会继续增加。

这群人的苦日子，还没熬出头呢。

人类的悲欢并不相通。

东家的房子被法拍了，西家却摩拳擦掌，准备下场。

原因很简单，真的太便宜了，而且越来越便宜。

法拍房有多便宜呢？

百亿量化私募大佬裘慧明，去年花2.85亿抄底了浦东新区一套法拍豪宅。

咱们觉得贵，但这套房子的评估价高达3.16亿元，成交价相当于打了7折。

不信你看，媒体这单交易的评价是“捡漏”。

我顺手翻阅了一下上海近几个月成交的房源：

世茂佘山庄园、世茂滨江花园、绿城黄浦湾，个个都是响当当的标杆豪宅，6-8折即可拿下。

一买一卖，就是上千万的套利空间。

来源：袋鼠安家

便宜谁不想捡，特别是房子这种大额标的。

中指院数据显示，2023年的折价率比前一年更低了，意味着法拍房的折扣更诱人了。

随着房源增加，折扣加大，法拍房也从一个专业小众市场，如今却渐渐走入大众视野。

除了行业大佬去法拍市场抄底豪宅，普通人也跃跃欲试。

以前法拍房需要全款支付，而商品房只需要3成首付，劝退了不少人。

现在很多地方都推出了“法拍贷”，跟普通住宅一样也能贷款。

前几天，江西九江的德安县首笔“法拍贷”放款，从申请到放款仅用5个工作日，比房贷还快。

不过，之前我们已经提示过大家，相比“身世清白”的商品房，法拍房是一个不折不扣的专业领域。

比如房子本身存在抵押和债务问题，或者被设立了租赁权，钱给出去了，房子却收不回来。这些都需要专业人士来料理。

其中的隐藏风险，也许不是普通人能负担的。

记住，抄底需谨慎啊。

名为“分化”的大镰刀，在收割整个楼市之后，也没有放过法拍房。

一方面，位置配套产品俱佳的房源，数量往往稀少，很快就被买走了。而位置偏僻，或者老破小不受待见，常常流拍。

另一方面，真正的优质房源，6折7折这种低折扣是很少见的。即便起拍价很低，也经常高溢价成交。

去年年底，华尔街见闻有一篇《中国顶级豪宅纷纷换了主人》，有一段话让我印象深刻：

有汇悦台中介透露，汇悦台这两年搬走了一些球星、地产公司的高管和家属，进来一些做电商和游戏公司的老板。

作为广州豪宅的“天花板”，汇悦台与身旁的珠江一同见证了这座城市顶端涌动的财富更迭。

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来源: qq

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