文章来源：biggerpokets播客
文章编译：Vanessa
北美掘金导读：biggerpokets作为北美地区最大的房地产投资资讯论坛，每期播客都能为房地产投资者提供耳目一新的资讯，本期内容围绕长期价值投资与贷款杠杆的利用展开讨论，感兴趣继续阅读下文。
本篇文章来源biggerpokets 房地产播客节目第657期，本期提问：在未来十年中，哪种投资策略是最好的，是投资股票还是投资房地产，如何从5000美元到10万美元开始投资，以及如何提高你的杠杆率可以提高你的净资产。
积累财富的最佳方式并不总是最显而易见的。更多的人会选择被动积累财富的道路，这通常比主动积累财富的道路要慢得多，效率也低得多。
积极的投资者需要花时间做出精心策划的决策，而这几乎会吓到所有普通投资者。对大多数人来说，做房屋翻新、翻新出租房或购买一套13单元的公寓楼可能有点难以承受，但我希望你能看到其中的好处。
如果你想快速成为百万富翁，拥有退休后的被动现金流，按照自己的计划生活，那么房地产投资可能是你的首选资产。想一想你的钱有没有努力的工作，大部分人的资金都是低效运作的，我们省吃俭用，辛苦赚钱，却让这些资金闲置贬值。停止这样做。你的钱应该像你一样努力工作，或者比你更努力。我现在有四套房产，我的主要住所，还有三套出租房。我租的一套房子表现不太好，所以我打算通过1031exchange把它卖掉。我的问题分为两部分。第一部分，我需要把所有的收益都用来购买一处房产上，还是我可以分别购买两套独栋住宅？问题的第二部分是，从长远来看，假设10年之后，哪种资产将保持最大的价值并有升值的趋势，小型多户住宅还是独户住宅?我觉得可以笼统地回答这个问题。我的理解是，是的，你可以用一栋房子换几处房产。这并不一定是一对一的。这不是规则之一。如果你以100万美元的价格卖了一套房子，你有50万美元的净值，你可以买两套新房，每套首付25万美元。你需要注意的是，你在新房产上的债务至少要和你卖出的房产一样多，甚至更多。举个假设的例子，如果你出售的房产有50万美元的债务，当你购买新的房产时，你必须有50万美元或更多的债务。你不能通过1031法案直接获取净值。你问题的下半部分。我该怎么处理这些钱?我该如何投资?是投资小的多户型还是单户住宅？首先，我们必须把事情说清楚，因为在加州马里布的一个小型多户家庭比在密西西比州图珀洛的一个独户家庭更有价值，对吧? 但假设你在同一个市场上投资，一般来说，单户住宅的升值速度比多户住宅快，但一般来说，多户住宅的现金流比单户住宅多。这不是一个普适规则。肯定也有例外情况。我的建议是，如果你想在10年内赚到最多的钱，那就买一个很棒的社区，以最划算的价格买那个社区最丑或最大的房子，或者两头都占，然后做房屋翻新，等着升值就可以了。我刚在北卡罗来纳州的威尔明顿签下一套房子，准备做房屋翻新。房子有一个游泳池，加上目前非常火爆的市场，我决定把它卖了，而不是作为一个BRRRR持有。我用股票投资组合的信贷额度为购买提供了资金，这是一个很好的融资选择，因为利率非常低，费用很低。我已经在城里租了一些长期的房子，我的目标是继续购买单户住宅和小的多户住宅，最终通过1031置换成亚马逊仓库那样大的，收取被动收入的房地产资产。我的问题是，怎样才能最好地利用flip的利润来购买更多的房地产?扣除费用和税金后，我应该有15万美元。我想买的出租房大概是300K左右。因此，15万美元的利润可以支付两套房子20%的首付和成交成本。我是应该循规蹈矩，还是把利润放在股票投资组合中以增加我的信用额度，这样我就可以投资更多更大的BRRRR项目?从税收的角度来看，显然把钱投入股市不会获得税收优惠，除了401(k)和个人退休账户。巨大的税收优惠将来自于购房成本折旧。可能占新项目购买价的25%到30%。事实是，你通过翻修房屋赚的钱会导致你的收入以最高的税率缴税。你需要做一些事情来减少税收，其中一件重要的事情是将钱再投资到长期房地产上，而不是仅仅翻新倒卖房屋。因为当你只做翻新后，你会支付很多税。一旦你投资房地产的时间足够长，你就会开始认识到投资的模式，你会开始看到细节并不会让你真正赚钱。更多的是关于大局的东西。然后你的优先级开始改变。而不是对一笔具体的交易进行详尽的分析，你只需要开始了解交易中能让你赚钱的部分，然后尽可能多地利用这些部分。当我在考虑房地产时，我更多的是在考虑如何增加它的价值。这要花多少钱?我到哪里去找承包商去做呢？如果是短期租赁，我能做什么来增加收入?然后我能做些什么来减少我在这所房子上工作的时间？哪些领域可能增长最快?比起一天分析100多笔交易，我更喜欢从这个角度进行分析。像这样的问题涉及到几种不同的资产类别，我有股票，我有房子，我有期权。我喜欢谈论我称之为投资组合结构的东西。我如何构建投资组合以获得最大效率。你有15万，是买一套房子好，还是付两套房子的首付款好，还是把钱投到股票上好?从解释投资房地产的税收优惠方面你应该理解了。我将采取下一步措施。假设你想利用杠杆，如果你把钱投到股票上，你不会借更多的钱去买更多的股票。你的15万就躺在股市里没有得到最大利用。让我们把15万美元用于购买两套以上的新房产吧。如果你付很低的首付款，比如说5%的房子。如果你能找到30万美元的房子，你付5%的首付，也就是1.5万美元，你的成交费用由卖家支付。那15万几乎都可以利用起来。所以现在你马上就有了一套房子，当你搬出去的时候，它就变成了出租物业。然后用剩下的13.5万，再付30万买两套新房的首付。扣减12万的首付款。你还剩下15000美元，你甚至不需要它来支付交易费用，因为在今天的市场上，你可以让卖家支付这些交易费用。这15000美元，你可以把它存入银行作为流动资金，也可以把它投入你的股票。然后使用你买的这三套房子，而不是两套房子中获得的现金流，你的投资组合规模增加了33%，你借的钱增加了，你的杠杆也增加了，你的租户将为你偿还这些钱。随着时间的推移，这些钱会变成你的净资产。把现金流投入到股票中。这样做的结果就是你不仅拥有三套可以长期产生现金流的不动产，同时你可以将一部分利润投入到股票中，让它以这种方式继续增值。北美掘金YongmingUniverse”已经开通了youtube频道会员—— 掘金人，特权5 获得价值197美元的《美国城市投资研究报告》第一步，点击“北美掘金YongmingUniverse”Youtube 频道主页第二步，点击“Join”，选择你的“掘金人”等级，