刚需房迎来暴击。。

两三个月之前我们不是写了篇《房东们的冬天》嘛，说保租房后面对刚需房的租赁和价值冲击会很大。

租赁冲击很大很容易理解，因为伴随着经济增速的放缓，相应新增的就业需求变少了，等于说市面上的工作机会变少了。

这个时候如果赶上了房价走下行趋势，二手房挂牌以后比较难卖，不少房东会从售转租。

这等于说在市面上租房的人群变少的同时，需要出租的房源却开始增多了。

那么这个阶段房子变得不太好租，租赁价格出现下行拉低价格，也就成了大概率事件。

因为所有的商品定价，其实都是遵循供需关系的，需求少了供给多了，那么价格就会往下走了。

最近发现还有个影响很大的变量，未来可能对租赁市场的冲击也会很大，那就是政府大规模推出的保租房。

比如在一线城市里以上海为例，从2017年开始，上海一直在出让住房租赁用地。

到现在为止已经累积出让1900万平米的面积，可以提供超过25万套租赁住房，这里面大部分为保障性租赁住房。

这些保租房项目分布在上海16个行政区和临港新区，这里面中心城区占了61%，外环外占据39%。

项目规划选址在轨道交通站点周边的接近一半，八成地块可以辐射岛各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。

从户型看的话，这些保租房项目聚焦小户型，有一室户、一室一厅、二室户、二室一厅等多种户型。

总体来说这些保租房项目位置好、面貌新、价格公道，相比个人或者二房东手中的房源，整体房子的状况更能让租房人青睐。

到目前为止，一线城市里面上海的保租房已经达到26.7万套、广州达到13.37万套、深圳达到22.5万套。

如果看全国的话，那么保租房总量已经达到了508万套，这不是规划要建的数字，而是已经建成的数字。

如果按照保租房70平来计算的，那么508万套差不多就是3.5亿平。如果按照35平方算的话，那么差不多有1.78亿平。

这个数字是非常惊人的，要知道2023年全国商品房总体销售面积，也不过11.2亿平。

也就是说如果按照70平计算，保租房的体量已经超过了商品房销售面积的三成，按照35平算的话也超过了一成。

除了这些已经建成的，后面大概率还有大量的后续资金和保租房项目，会逐步会进入到市场，这会对存量市场的供需产生极大的影响。

很多人一直担心保租房项目的资金来源，因为之前的保租房也基本是穿插在各个房地产公司的项目里。

比如你是个房地产公司，开发一块地需要配建人才房、公租房或者是保租房啥的。

另外还有个方式，就是鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，很多房地产企业搞长租公寓就是这个原因。

不过这些更多的是房地产开发企业这种类型的市场主体，来出钱搞保障房建设。

这么搞保租房需要房地产公司手里有钱，所以必须是在房地产项目销售非常好，房地房公司手里有钱的情况下。

目前的房地产销售状况显然是行不通的，这些房地产企业手里现金流自己都快养不活了。

所以我们看到模式已经开始变了，现在国家层面的保障房建设资金，也开始逐步在各个城市开始大规模落地了。

比如在刚刚过去的1月份，青岛拿到了18.5亿的租赁住房贷款，再往前的2023年12月，天津拿到了租赁住房贷款12.88亿元。

这一系列资金的落地，背后是租赁住房贷款支持计划试点贷款的支持，整个租赁住房贷款支持计划总额在1000亿。

可以说这是我们第一次在实操层面，看到保租房这块有来自国家层面的贷款支持，这也意味着后面会有大量的资源倾斜到保租房。

就像我们在《新房改可能要开始了》里面说的，未来房地产市场可能要变天了。因为不同类型的房子，供求关系未来会进一步发生变化。

过去我们听到保租房都是在北上广深这类一线城市，基本没人在二线省会乃至三四线城市听过保租房的概念。

现在保租房这个概念，从趋势上看已经开始逐步要下沉到大量的二线乃至三四线城市了。

比如重庆、济南、郑州、成都、福州、天津、长春，都是这一批国家租赁贷款试点城市。

数据来源：克而瑞

过去几年别说什么三四线城市了，哪怕是二线城市里的南京、杭州、成都啥的都没太多保租房消息。

但是现在保租房已经下沉到三四线城市，按照计划被编入到各地发展规划的文件里，未来也会大规模上市。

这部分保租房大规模建设，一方面可以弥补房地产市场销售下滑带来的需求下滑，另一方面也可以改善租房人群的居住体验。

在目前房地产市场整体下滑的背景下，应该说算是个对冲需求下滑的不错思路。

之后很多地方的保租房项目又会变成ReitS产品，上市以后一方面可以回笼资金继续搞建设，另一方面可以给大家提供理财产品。

后续这些保租房大量进入市场之后，会对这些城市之前的整体价格体系，尤其是租赁市场产生很大冲击。

因为租房需求的增长需要就业机会的增长，如果就业机会没太多增长，但是保租房又建成一大块的话，等于说供给在一定时间内会超越需求。

当政府部门手里的保障房和租赁房数量足够多的时候，就可以很大程度上影响市面上刚需住宅和租赁的价格。

毕竟商品的定价体系就是供需两个因素，现在供给增多需求没啥变化，租赁价格下行就是大概率事件。

除了保租房以外，还有我们在《新房改可能要开始了》里面提到的封闭流转保障房。

拿二线网红城市西安来说，地方上说现在保障性住房的定价机制正在制定。

不过按照规划土地成本加上建安成本和微利，一般在周边商品房价格的50%以内。

比如西安高新区的二手房次新房，万科翡翠天誉，能卖到2万多一平。旁边软东板块的保障房，定价在7500到1万之间。

虽然保障房是处在一个封闭流转的状态，但是同一板块价格这么低，还是会分流走不少购买力的。

要知道现在我们的状况是绝对人口总量见顶，城镇化走到了最后一段，这等于说是整体新增购买力在减少。

这种情况和过去人口红利爆发，叠加高速城镇化的那些年，情况是截然不同的。

城镇化和人口红利走到尾声，等于说新增进城需要购买刚需房的那部分购买力变少了。

这个阶段即使是那些人口流入的大城市，新增购买力很大一部分也是集中在改善型住房。

再叠加保障房和保租房开始大规模建设还在新增供应，我们看到沪深调整7090的政策也在路上了。

7090政策说的是，新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

之所以7090政策出现调整，是因为未来住房供给变成了“保障+市场”的供给新体系。

这个变化就像我们去年在《新房改可能要开始了》里面，曾经说过的一样。

未来刚需家庭的购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房将满足改善型住房需求。

在这个背景下，未来新建商品房继续执行“7090政策”的必要性有所下降。

而且现在新建商品房市场有支付能力的潜在需求，也主要是那部分改善型需求。

即使刚需想要买7090小户型的房子，很大一部分也可以通过二手住房市场解决。

在‘7090政策’执行多年，存量房市场规模足够大的情况下，市场上有充足的中小户型房源可供选择，

新增住宅供地继续执行该政策，难以匹配目前高地价形势下新房主要是改善型的市场需求。

可以说保障房和保租房这二者在未来会对那些出租房源的价格体系，还有刚需住宅的金融属性，都会带来比较大的冲击。

三四年前我们说《未来楼市会出现明显分化》的时候，就讲到过这个问题，现在这个结论依然没有变化。

而且记得那时候还聊到由于未来会出现分化，所以找机会做置换可能是更好的选择。

不过可能当时最好的策略并不是直接置换，而是去那些因为新房限价导致有两成以上折价的强二线以上的城市，置换打新优质改善或者豪宅的楼盘。

原因是你手上的房产质量如果不高，就是那种单纯的刚需住宅或者是老破小的话，后面面对保障房和保租房大规模建设冲击会很大。

对于租房人群来说，这些保租房位置好，交通相对便利，房子也相对比较新，人家干嘛要去租你的老破小。

对于刚需买房的人群来说，如果说刚需房因为供需冲击失去金融属性不涨的话，那么我只是居住就不如买更便宜的保障房。

我们觉得这里有很大概率，意味着未来房地产市场的整体趋势，会发生发生和以前不一样的质变。

应该说1990年代末期我们第一次房改，把福利分房改成现在的商品房的时候，很多人应该是没想到现在发生的变化的。

两三年前我们写《学区房是不是智商税》，说学区房的作用是投资，未来几年金融属性大概率会被打掉出现一个价值回归。

很多人当时也是不信的，不过这两年你看看很多地方那些老破小学区房，是不是跌幅都挺大的。

五六个月以前我们说，《新房改可能要开始了》，后续保租房和保障房对刚需房的租赁和价值影响都会很大，很多人可能也是不信的。

后续大量的保租房和保障房逐步开始大量进入市场以后，这个影响慢慢就会浮出水面了。

后续中小城市基本更不用看了，本来因为年轻人流出和老龄化，在加上这些城市房产相对过剩。

可以说《大多数城市，就都很难靠房产保值了》，基本买进手里就像汽车一样变成了消费品。

大城市的变化会有点不一样的可能在于，未来刚需以及老破小住宅，还有优质改善以及豪宅的分化会越来越明显。

虽然老龄化和生育率下滑以后，大趋势就是人和钱都会往大城市跑，因为那边就业机会更多。

但是这些城市在大规模建设保租房和保障房以后，后续因为供应量增多带来供需结构的变化，对刚需房和老破小的金融属性产生比较大的冲击。

而这些城市里核心地段的优质改善住房，则会由于位置和供应量相对稀缺，楼盘品质也相对出类拔萃，会成为相对比较能保值的那类房产。

这个变化逐步发生之后，对那些只能买得起老破小和刚需住宅的，有好处也有坏处。

好处是这个阶段不少刚需人群可以少花点钱，就能享受到更高品质的居住环境了。

毕竟这些新建的保租和保障房，可能比大多数老破小和刚需房的整体品质要高，居住还是相对舒服的。

坏处是这批刚需人群未来也失去了一个保值增值的渠道，手里有点钱想要保值增值变得更难了。

但总体来说这是好事，因为对刚需人群来说，保值增值不是必需品，能够住得更舒服一点更好一点，才是对生活质量更大的改善。

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延伸阅读：

大多数城市，都很难靠房产保值