美联储加息释放什么信号？房地产市场机会在哪里？

北美掘金导读：美联储会议中释放出未来经济政策的明确信号。加息作为一种手段会影响哪些经济基本面，又会对房地产市场带来哪些长久的影响，作为房地产投资者必须了解的重要信息！

上周，美联储将联邦基金利率上调75个基点，这是市场普遍预期的。但美联储会议的意义不仅仅是加息，而这次会议为我们提供了新的数据和见解，为美联储的预期路线提供了迄今为止最清晰的画面。

我们现在对利率、经济和房地产市场的前景有了更清晰的认识。下面，我将分析我们从美联储会议中学到的一切，以及每个房地产投资者都需要关注的重要新闻信息。

这次加息是终点吗？

重要启示: 利率上升了，而且可能会持续一年或更长时间。

美联储每次会议最引人注目的公告是联邦基金利率的变化。联邦基金利率是银行用于相互拆借的短期利率。这是美联储真正控制的唯一利率，但它对抵押贷款和债券等其他利率有着重大影响。

美联储加息75个基点(1个基点= 0.01%，因此75个基点的加息是0.75%)，联邦基金利率(一个区间)目前在3%-3.25%之间。

除了这次立即加息外，我们现在知道，未来几个月乃至明年，利率可能还会进一步攀升。我们是怎么知道的?美联储告诉我们!看这个的人不多，但美联储实际上在每次会议后都会发布一份经济预测摘要，告诉你他们的前进方向。阅读是很重要的，但我知道大多数人都不想大量阅读这些数据，所以我将为您做这些。

在我看来，最重要的图表被称为“点图”，因为它显示了美联储官方认为未来几年的利率水平。点图本身看起来可能有点令人困惑，所以以下是它的摘要，显示了美联储官员对未来几年的预期中值:

美联储预计，到2022年底，联邦基金利率将达到4.4%。然后在2023年上升到4.6%，然后在2024年和2025年下降。当然，这些只是预测，美联储将在未来几个月查看大量的经济数据来制定货币政策，但重要的是要明白，美联储是有意向世界发出信号，他们将保持高利率。

较高的利率对房地产市场有着巨大的影响，但需要注意的是，当我说“高利率”时，我指的是近期的情况。在历史背景下，利率非常低。

但最近的背景很重要。我们很长一段时间都处于低利率环境中。加息来得如此之快，对经济造成了巨大冲击。

重要启示:抵押贷款利率可能会因美联储加息而上升，但增长速度可能会放缓。

如果你期望抵押贷款利率比目前(6%- 6.50%)高得多，这可能并不一定会发生。未来几个月利率可能会上升，到2023年，增速会慢于迄今为止的速度。一些专业分析人士甚至认为，利率将在2023年下降。

首先，抵押贷款机构具有前瞻性。他们不会等待美联储加息来提高抵押贷款利率。他们将抵押贷款利率设定为他们认为未来几年将会出现的利率。尽管加息是在2022年9月下旬宣布的，但抵押贷款供应商几个月来一直在期待这一加息，并根据他们对美联储未来举措的预期为借款人设定利率。因此，利率可能会根据这一新数据上升，但不太可能随着美联储加息而直线上升。

其次，抵押贷款利率不是由联邦基金利率决定的，实际上它与10年期国债收益率的关系更为密切。看看下图中的红线和绿线就知道了。他们步调一致。

由于抵押贷款的相对风险，收益率和抵押贷款利率之间的利差平均为170个基点(1.7%)。如果你是一家银行，贷款给政府(这就是债券，它基本上被认为是世界上最安全的投资)可以赚4%，那么如果你要贷款给房主来补偿增加的风险，你需要赚更多的钱。但一般来说，房主的信誉不如美国政府，银行会为此多收费。

正如我所说，利差平均为170个基点，但我做了一个分析，目前的利差实际上远高于平均水平，为232个基点。

利差的扩大可能是由于经济中的不确定性和风险的增加。但如果美联储保持不变，通胀开始下降，我预计这一利差将恢复到历史平均水平，这可能有助于缓和抵押贷款利率的上升，甚至可能在2023年使其小幅下降。世界上最著名的经济学家和房地产市场预测家之一马克·赞迪(Mark Zandi)预计，到2023年，30年期固定利率抵押贷款的平均利率将为5.5%。

美联储的目标是什么？

重要结论:美联储只关心通货膨胀，并愿意冒失业、经济衰退和房地产市场的风险来降低通货膨胀。

有了这些新数据，再加上对美联储主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)上周新闻发布会的分析，美联储的立场相当明确。降低通货膨胀是他们的首要目标，他们愿意为此承受经济上的痛苦。

据《华盛顿邮报》报道，瑞秋·西格尔在新闻发布会上向鲍威尔指出，美联储自己的《经济预测摘要》预测失业率将升至4.4%，这通常会导致经济衰退。以下是鲍威尔的回应:

“我们一直都明白，在实现相对温和的下降，或者说增加失业率和软着陆的同时，恢复价格稳定将是非常具有挑战性的。我们不知道，没有人知道这个过程是否会导致衰退，或者如果会，衰退会有多严重。”

这基本上是说，降低通货膨胀很可能会增加失业和经济衰退，“软着陆”的可行性是非常值得怀疑的。他承认他不知道会发生什么。在我看来，这种回应和承认的意图很明确:即使我们陷入衰退或看到失业，美联储也将打击通胀。

当被问及住房问题和住房市场降温的必要性时，鲍威尔说:“我们需要的是供求关系更好地协调起来，这样住房价格才能以合理的速度在合理的水平上上涨，这样人们才能买得起房子。我认为，住房市场可能需要经过一次调整，才能回到那个水平。”

再一次,非常清楚。为了降低通胀，美联储愿意冒经济衰退、房地产市场调整和失业的风险。事实上，如果你读了全文，鲍威尔似乎并不仅仅是对房地产市场的调整感到满意。他想要一个。当然，美联储可能会改变路线，但对我来说，这次新闻发布会和声明是迄今为止最明确的迹象，表明美联储将坚持不变。他们不会为了帮助房地产市场或避免衰退而改变路线。

在2022年期间，许多投资者一直希望美联储“转向”。基本上，有一种理论认为，美联储将加息，但不会冒经济衰退或失业的风险，并将利率维持在2.5%-3%左右。在我看来，这次新闻发布会彻底推翻了这个理论。美联储对自己的言论和与世界分享的数据非常谨慎和慎重。美联储现在所说的一切都是他们将继续积极对抗通货膨胀，即使这会给其他经济领域带来痛苦。

最值得注意的是房价。我们都知道，随着过去几个月利率的上升，房地产市场的需求正在下降，房价面临下行压力。然而，房地产市场出人意料地顶住了下行压力。虽然房价已从6月份的高点回落，但几乎所有大城市的房价同比仍在上涨。

现在知道抵押贷款利率在可预见的未来将保持在高位将是对房地产市场的重大考验。我相信房地产市场能够在几个月里承受住利率的上升，但几年就是另一回事了。2023年开始看起来最多是持平的一年，更有可能是房价下跌的一年(就全国层面而言)。当然，每个市场都是不同的，有些市场可能会持续增长!

住房市场的负担能力太低了。如果利率不能降低以使住房更容易负担，那么房价就必须降低以使住房更容易负担。

即使考虑到所有这些消息，我仍然不认为我们正在走向崩盘(跌幅超过20%)。信贷质量仍然非常好，库存也开始趋于平稳。

第二个暗示是，如果出现大衰退和失业，租金增长可能会放缓。失业加上通货膨胀可能会导致一些家庭收缩(人们搬去和朋友或家人住在一起)，从而减少需求。租金相当稳定，即使在经济衰退时期也不会下跌太多，但我认为租金的增长可能会放缓。

第三，我们可能会看到止赎和驱逐增加，但我们离那还有很长的路要走。数据显示拖欠率很低。这种情况可能会改变，但至少在未来几个月内似乎不太可能发生。

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