是时候重新审视你家的房产了

近期，各地陆续出台了不少给房市解绑的刺激政策，希望给萎靡不振的楼市带来一个春天。在政策刺激之下，一些城市起初提升了些交易量，但价格却是稳中有跌；而更多的地方则是波澜不惊，任凭刺激政策再猛再烈，依旧不为所动，宛若一潭死水。

房产的底层逻辑已经彻底发生了变化，现在，是时候重新审视你家的房产了。

形势已经很明确了：绝大多数城市的房价不可能再涨了，更有可能是阴跌，甚至是再次经历大幅下跌。理由很清晰。

第一，“房住不炒”的政策在可见的未来会一直延续。自“房住不炒”的说法提出以来，国家在这方面显示出了坚定而持久的决心。因此，我们有理由相信，这一原则性政策在未来也必将继续维持。

第二，市场的供需关系彻底改变。房价飙升的20年，吃的就是中国的人口福利。人口基数大加上“六个钱包”的有力支持，以及中国人心中对房产根深蒂固的迷恋，都加剧了房产价格的飙升。然而，人口增长趋势在最近几年已经开始扭转，同时，新一代对房产的态度也有所改变，加上房产投资前景逐渐黯淡，在过去几年里，房地产市场的供需关系发生了彻底改变。

第三，房产的持有成本进一步增加。租房市场在过去几年也经历一轮供需关系的变化，一些大城市热门地段的房产租金明显开始下落。而随着50年/70年产权期限的临近，房东为保有房产支付一部分续约费用会被提上日程。同时，房地产税的开征一直在研究之中，相信只是时间问题。租金下跌，持有成本却上升，这势必会挤压房东的持有意愿。

2000年初至今，中国房地产市场之所以那么火爆，是因为大家都把房产更多看作“投资品”而非“固定资产”。因为市场普遍对房产的增值抱有极大的信心。但在现在这个阶段，房产已然不再是“投资品”了，那么，在每个家庭的资产负债表上，房产就需要重新回归“固定资产”和“负债”科目了。

之所以要提到“负债”，是因为绝大多数中国家庭都习惯通过杠杆来买房。住房贷款是过去20年间商业银行的一项重要的优质资产。但贷款购房同时也意味着长期的资金成本，这一部分资金在房产快速升值的情形下自然不太重要，但在一个房价长期下行的市场，贷款利息就会在每个家庭的资产负债表上显得非常突兀。

美国的次贷危机还没过去很多年。虽然我们对房产杠杆的控制要远远好于当年的美国，但内中的基本逻辑依然值得警示，即，当房产价格跌破购入价格，甚至跌破贷款余额的时候，这个贷款还值不值得继续还？

因此，对于理性的家庭投资者，这个决策应该主动提前做出，而非事到临头才被迫决定。

对于不同背景的购房者和房东，大致可以参考以下这个决策框架：

第一类，无房者购买刚需住房。这类人群一般都是年轻人，在“买不买”这个问题上是完全不需要纠结的，刚需购房者随时都可以上车。但在“买什么价位的房产”这个问题上，就需要特别慎重——应记住四字原则：“量力而行”。可以背负一定量的贷款，但在期限和月供上都应当适当保守，切勿超过自身实际的履约能力。千万不要让房贷成为人生的负担。

第二类，改善型购房者，即所谓“以房换房”的购房者。这类人群以中年有娃的家庭居多，考虑到家庭主要劳动力的人生阶段，就应在购买决策上更加保守。换房的额度尽量以原来房产价值加上家庭流动资产能够覆盖的总额为上限，确保在房产市场出现极端情况下，家庭依然能维持正常的日常生活。不怕一万，只怕万一。不是危言耸听，如果加了过高的杠杆，一旦出现房产崩盘的情况，那就很可能意味着家破人亡。

第三类，在过去几年用高杠杆或者大额贷款购房的家庭。这可能是目前最头疼的一类购房者了。因为他们买房的时候很可能恰恰是房价位于顶峰的时候，由于总价高，又往往会背负很高额的贷款。买完之后，房价就开始下行，虽然贷款利率也一再调低，但调低的速度远远追不上房价下跌的速度。那么，问题来了，这个房子该不该即刻出售？还是应继续持有？或者，在什么样的情况下，非卖不可？

我觉得，回答这个问题需要考虑三个方面的因素：1、实际的居住需求；2、总负债占家庭资产的比重；3、未来几年的预期现金流。第一点在这里就不展开了，每家都有每家的情况。重点说说后面两个。

房产在贬值，而这部分房产很可能占据着家庭资产的大头。同时，负债却没有减得那么快。结果就是家庭资产负债表上的“所有者权益”会不断地被削减，甚至变成一个负数。家庭不比企业，所能承受的风险要低得多。因此，个人认为，当家庭的资产负债比高于50%的时候，就应该考虑适当“居住降级”，换一套总价小一点、贷款少一点的房子了。

如果说资产负债比更倾向于长期规划，那现金流断流的威胁则会显得急迫得多。身边就有不少中年朋友，在这两年，自己的工作岗位被“优化”了。虽然拿了一笔价值不菲的离职金，但面对长达十数年才能还清的房贷，心里依然压力山大。在预期现金流这个事情上，流动资产的覆盖率很重要。但凡家庭的流动资产能够随时支持还清房贷或至少能还清大部分房贷的，那心里边的底气就大得多。否则，一旦面临现金流被切断，青黄不接的时候，家庭资产危机就会迅速到来。因此，能不能继续持有背负高额贷款的房子，要看家庭的流动资产情况，最好能完全覆盖未偿还贷款，同时，一旦家庭的现金流面临危机，高负债房产的处置一定要当断即断，做好最坏的打算。

说了那么多，简而言之就是，对于每个持有房产比重占家庭总资产比重较高的家庭来说，也要开始向房企一样，自己给自己划几条红线了。

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