房贷，收到一个好消息

9月29日，央行在官网上发布一则好消息：央行、银保监会宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

更早一点之前，监管部门对首套房、二套房的利率下限规定是：首套房利率不低于4.6%（最低加点是零），二套房利率不低于5.2%（加点是60个基点）。

今年5月份央行放宽了政策，允许将首套房贷利率下限调整到5年期LPR下的20个基点。

一般来说，我们在银行房贷利率的确定是：LPR±基点

目前5年期LPR是4.30%，也就是说按照5月份的政策，银行房贷利率最低能做到4.1%。

而现在最新的政策是符合条件的城市房贷利率最低没有下限。对于购房者来说是重大利好。

不过符合两个条件才能享受到：

1、2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

2、首套住房。

也就是说这个政策的目的还是避免楼市过冷，同时只限于首套住房，也为了避免过度炒房。

那么哪些条件符合呢？

据多家媒体的整理，在国家统计局70个大中城市房价指数数据中，符合上述条件的城市共有23个，分别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

在这里我想说的是，这个政策对准备购房的人群有比较大的利好，而对已购买者影响有限。

由于房贷利率公式是：房贷利率=LPR±基点

也就是说房贷利率由两部分组成，一是LPR利率，这个利率是浮动的。二是基点，这个是固定的，签了合同以后是多少就是多少，以后不能变。

在只调整基点而LPR没变的情况下，存量购房者是不能享受到降息利好的。

非常高兴的一件事是，今年5年期LPR已经有两次下调，累计下调35个基点。也就意味着存量的房贷利率会下降35个基点，这个利好在明年1月1日之后就能享受到了。

此次房贷新政的来临告诉我们什么？

1、市场利率在走低，房贷利率也在走低。即便不考虑通胀因素，未来20年，我们在银行还的月供将越来越低。

2、房子的金融价值在提高。目前银行抵押贷利率最低能做到3.65%，而且以后大概率还会降。意味着什么？随着抵押利率继续下降，你会发现拥有房子你能享受到极低息的贷款，甚至低于有些理财产品收益率。