你的楼房老旧以后，将何去何从

文丨陈兴杰

最近有媒体报道，广州市花都区一栋50年楼龄的住宅危楼，居民自筹800万元，将在原来楼房的位置上，重建一栋新的电梯楼。

这件事情成为新闻，主要基于两点，一是危楼的原址重建，这种事情在中国不多见。居民自筹款项修建，更是极度稀少。二是整件事情从动议到施工，前后仅用了半年时间。这么短的时间，一般小区要想收齐物业费，都显得很困难，原址建楼这么大的事，竟能如此顺利？

仔细阅读新闻，发现真相隐藏在细节里。

这栋五层危楼年久失修，墙体开裂，早被鉴定为D级危楼（《危险房屋鉴定标准》最严重的一档）。多数居民都已搬离，只剩下二十多户，大多是退休老人。估算建楼的费用，平均到每户，需筹款约30万元，一些老人拿不出钱，反对建楼。

广州市花都区住建局的公务员会同街道人员，上门劝说，并拿出方案：政府将对项目整体补贴50万元；针对困难住户有专项补贴（每平方米补助1000元），还联系银行低息贷款，提供资金支持。在这些因素的加持下，项目顺利推进，所以只用了半年，就启动施工。

倘若该栋旧楼规模很大，楼况稍好，还住着很多人呢？难度大概要翻好几倍。没有政府的积极介入，劝说协调，财政补贴（这大约是决定性因素），这栋旧楼的重建，则几乎不可能。

细节信息补齐，事情的全貌浮现，我们看到熟悉的那一面：中国的危楼原址重建，实际上非常困难。城市的危楼旧楼见过不少，居民自筹经费拆危重建，这种事情绝无仅有。事实上，这也是广州市第一个政府指导下的该类项目，带有探索的意味。

住宅维修基金不好用

中国当下的城市楼房，大部分是近三十年建成，楼龄还短，大多不构成危楼，但也有需要加固、修补、美化的情况。

许多城市中心区或老城区，1980年代以前建成的老房子，大多进入了旧危楼范畴，需要加固重建，有的甚至需要安全鉴定，才可以继续使用。

有城市社区生活经验的人都知道，不要说拆楼重建这种大事，就是动用住宅维修基金（即公共维修基金），对楼房进行必要修缮，也是千难万难。

法律规定，住宅维修基金属于业主共同所有，业主大会做名义管理，物业公司根据需要发起使用。

现实中，物业公司大多怕麻烦，多由业主提申请动议，业主大会做表决，再由物业公司递交报批手续。过程非常麻烦，不只是程序繁琐，很多现实阻力就难以克服。

中国的城市社区大多分期建成，维修基金的收费标准不同。维修基金的业主分户账面余额不足，则需要补足。业主不补交怎么办？很难解决。

大量小区有商品房、回迁房或安置房，物业费矛盾就一直很尖锐，征收维修基金更是难上难。大量旧小区甚至没有维修基金这回事。

更常见的情形是，同一个小区的不同业主，他们对物业破损的耐受程度不同，对维修基金的使用方案有分歧，许多议事讨论就会搁浅，很难通过。

社区公地悲剧

住宅老旧破损，妥善修葺并美化，有利于提升居住质量，拉动房价和房租，进而提高大宗财产价值——无论从哪个角度说，对业主都很有利。倘若危楼原址重建，更是天大的好事。

可一旦涉及众人利益时，情况就变得复杂。有的人面临实际困难，拿不出钱来，有的人觉得获益不足，还很怕吃亏。还有的人，纯粹只想“搭便车”。老旧楼房加装一部新电梯，往往要拖好几年，邻里吵得老死不相往来，何况修楼建楼这样的大事。

中国的城市居民买房，所获私有财产的范围很有限，基本只限于房屋之内。房屋之外从走廊到电梯，再到楼房墙体，小区绿地，都属于共有财产。看似人人有份，行使权利时又受到诸多掣肘，保障利益的成本极高。

而社区公共区域的财产价值，又占到居民房产价值的很大比重——某种程度说，起到了决定性作用。这部分的财产价值，贬损毁灭得最快，居民很难补救。经济学上的“公地悲剧”，在社区共有财产这件事情上，体现得淋漓尽致。

美国佛州公寓的倒塌

不只中国城市社区如此，美国也面临类似的情况。

美国城市公寓住宅的所有权，大多属于某一家公司。公司委托物业公司管理，向住户收取房租。有单一的管理者，公寓住宅的建筑安全、基础设施（水电燃气等），就算是有了保障。

公寓住宅的安静整洁情况，实际还是差得多——公寓房租本来就不高，租户参差不齐，管理成本还很高。业主公司和它雇佣的物业公司，对此很清楚，对一般的小毛病，也就听之任之。

类似中国城市住宅的产权模型——众多业主名义上共同拥有小区或一栋楼房，其实业主的有效产权只限于自家房子，公共区域由物业公司管理——这种住房情况，实际还要糟得多。

2021年6月，美国佛罗里达州一栋12层公寓楼发生坍塌，造成97人死亡，1人失踪。这栋大楼的楼龄超过40年，上百单元里住满了业主，楼内有物业公司，楼下还有游泳池。从外观和建筑情况看，它不是传统意义的老破楼房。

美国历史上最严重的公寓大楼倒塌事故：佛州大楼倒塌

大楼倒塌前几年，陆续有建筑设计商、业主、物业公司反映，大楼存在原始设计不合理，墙体开裂、建筑渗水等情况，需要加固维修。

由于维修费用高昂，业主们不断拒绝，并将安全警告视为建筑商的伎俩。出事前几天，泳池建造商还指出，泳池渗漏已让车库到处是积水，情况危急。这样的警告也没有引起足够重视。

佛州公寓倒塌并非意外，它在众人瞩目中奔向毁灭，这才是最大的悲剧。

保护住宅，保存财富

当前中国有数量更多、楼龄更老、情况危急的老旧危楼。要最大限度避免悲剧发生，除了重视建筑安全，常修常检，更要在机制上解决“修楼难、重建难”问题。

根据《危险房屋鉴定标准》，什么住宅应修缮，适用何种表决程序，如何收费和分配利益，这些都需要理清楚。

广州市花都区“危楼原址重建”项目，就是做这样的探索。我们看到的情况是，财政资金起了很大的助推作用。这样的推力，显然不可持续。

关于老旧楼房维修重建，很多人嗤之以鼻——住房用地使用权才70年，城市住宅设计寿命才50年，考虑那么多干什么呢？这样的想法是错误的。

法律规定，中国住房用地70年使用权届满，将自动续期（可能涉及费用问题）。城市住宅设计寿命是50年，这50年，是指设计寿命时限内，正常使用，一般不需要大修。50年期满，建筑质量完好，符合安全标准，还能正常使用。

中国有建成超过50年的楼房，它们经过妥善保养，还正常使用。解决“修楼难、重建难”，不仅解决危楼问题，更利于长期财富保存，财产传承。

中国人买房，往往集齐好几个钱包，花费数百万元之巨。住房是多数家庭的最大宗财产，一般都想传承两三代人。这些财产的存续保值，具有很重大的意义，需要所有人的关心。

在更大的话题上，还需要讨论新的住房模式。增加建设用地供应，放开对独栋和别墅的管制，让普通中国人也像美国人一样，能够享受一宅一户。

当每个家庭自负其责，管理自己的住宅，“修房难”也就不会成为问题。下一篇文章，我会谈这个话题。