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 房产市场大动荡！

（图片来源：Globe and Mail 2024年5月15日）

加拿大皇家银行经济学家卡丽·弗里斯通表示，加拿大央行将比美联储更快、更积极地降息。她预测，到2025年第三季度，加拿大央行主要贷款利率将总共下调200个基点，而美联储届时将仅宽松75个基点。    

弗里斯通认为加拿大央行和美联储将采取不同的政策前进的道路。她预计加拿大央行将在 6 月开始降息 25 个基点，但美联储首次降息可能要等到今年 12 月。

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在加拿大，已经有足够的证据表明事情正在朝着正确的方向发展。除了今年6月降息25个点外，今年央行共计会有 100 个基点的降息，明年将再削减 100 个基点。RBC方面认为，到明年第三季度，基准利率将达到 3%，这可能接近了央行定义的中性利率水平，具体还要取决于明年的宏观数据。

不过，如果两国降息步伐出现了差异，弗里斯通认为加元也会相应走弱。目前，RBC已经重新做出了预测，此前RBC认为今年年底1加元将相当于76美分，2025年底1加元将达到78美分，而现在才到75美分。

与此同时，当降息开始，随之而来就是房市的调整。弗里斯通预计，尽管2023 年房产价格下跌了 11.1%，但对于 2024 年，RBC保有相当大的期待。她们认为房市价格将同比上涨 9.2%，2025 年同比上涨 16.1%。

移民方面也将存在挑战，过去几年移民数量极其强劲，住房需求的增加进一步挤压了负担能力。近几个月来，政府推出了很多遏制移民步伐的公共政策。

令人担忧的是，在没有移民的情况下，人口老龄化将带来很重的成本挑战，加拿大医疗保健成本也将迅速上升。政府将需要支付更多的国家补助金，而我们的纳税人基数也会减少。

所以，弗里斯通认为，加拿大仍然要鼓励移民。目前加拿大将移民的技能与开放职业相匹配方面做得非常糟糕，技术行业仍然存在大量职位空缺。加拿大没有足够的建筑工人来建造房屋，而那些已经拥有医生和护士资格证书的移民，他们也必须重新学习才能在这里执业。

弗里斯通表示，移民对于取代加拿大因人口老龄化而失去的一些劳动力来说绝对是必要的，但政府必须细分职业。 

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加拿大挂牌量激增！这是要卖不动了？

降息后大温的房价还不好说，但过去几个月加拿大的房市明显处于持续走低的状态。在刚刚过去的四月，加拿大多地挂牌量激增，让房地产市场一度回到了疫情以来最为“平衡”的位置。    

（图片来源：Global News 2024年5月15日）

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加拿大房地产协会( CREA) 周三表示， 3 月至 4 月房屋销售量下降了 1.7%。与此同时，新挂牌房屋数量环比增加 2.8%。

CREA 表示，销售放缓但挂牌数量增加，导致市场上的房屋总数增长了 6.5%，达到了自 COVID-19 大流行爆发之前以来的最高水平。这也标志着待售房产整体环比第二大增幅。

CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart 说，“2023 年 4 月的特点是，大量买家重新进入市场，新挂牌房屋数量处于 20 年来的低点，而今年春季的情况恰恰相反，可供选择的房产数量较多，但需求方面的热情较低。”

与此同时，销量与新上市房屋的比率降至 53.4%，略低于 55% 的长期平均水平。CREA 表示，4 月份全国平均房价为 703,446 加元，比去年同期下降 1.8%。

不过，卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通则是例外，自去年以来，这三个城市市场的价格都在稳步走高。

无论是高房价还是高利率，都成了人们买房的阻碍。市场一直在喊降息，这也让不少的潜在买家持续观望。    

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（图片来源：CREA）

国家银行特许金融分析师达伦·金 (Daren King) 表示，尽管预计强制抛售的水平仍然“微乎其微”，但随着加拿大经济继续显示出放缓迹象，未来几个月可能值得关注。

未来几个月，强劲的人口增长和加拿大央行降息的希望可能会提振房地产市场的活动，但这些力量也被劳动力市场恶化所抵消，毕竟人们的负担能力条件有限。这也就意味着，在降息前，未来几个月内房地产市场反弹的可能性实在不是很大。

房市不景气，自然也没人愿意建房子。加拿大抵押贷款和住房公司在周三发布的另一份报告中表示，4 月份新屋开工率较 3 月份小幅下降 1%。而在温哥华这样的城市，过去半年新建住房的目标仅完成了30%。

4 月份城市多单元开工量下降 1%，至 178,462 套，而城市独立屋开工量增长 2%，至 41,661 套。农村地区每年开工量估计为 20,106 套。

在降息之前，这也许会是购房者们最好的抄底机会也说不定？

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