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首付15%买房,低吗?低你个头!

首付15%买房,低吗?低你个头!

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转载自 | 说财猫
作者 | 猫崽

每次救市,都有争议。


降公积金贷款利率、取消利率下限,是好事;


但降首付,吵翻了,你看这图:



没错,其实大多中国人,都是第一次见15%首付的时代。


之前哪怕是金融危机的时候,首付都在20%。



懂的人都懂,首付越低,杠杆越高。


不过,现在先冷静一下。


今天猫崽决定,再提供3个看待降首付比例的视角。


其一,全球来看,15%首付算低吗。


先看漂亮国,去年一组数据显示,美国人买首套房的平均首付比例是6%,置换客的首付比例一般是17%。(源自National association of realtors)


而英国的首付比例,通常是15%。


不过英国银行决定个人贷款的最高额度,不是看政策,而是看个人的工资水平。


伦敦各区房价负担能力指数(各区房价与薪资水平、工资增长关系)


据说,通常英国买房贷款的最高额度,是年薪的5倍。


中国,一般是不建议月供超过工资的三分之一(其实大部分人都超过)。


日本就很不一样了,长达20多年低利率的环境,“零首付”和低首付才是常态。


去年,三井住友信托银行的三井住友信托资产未来研究所调查显示,“零首付”和“约10%首付”的总比例达到48%。


接近一半的日本购房者,首付比例低于10%!


在风险把控这块,各国央行还是不敢马虎放松的,毕竟有前车之鉴(金融危机)。比如韩国首付比例,和我国相当。


韩国早在2022年8月下调过一次首付比例,当时首套房首付比例降至20%,基本和我国大部分城市一致(除了北上广深外)。


其二,降低首付比例的另一层是:降低个人资金占用。


对于刚需而言,以前要掏空6个钱包才能凑齐首套房的首付,现在掏3个钱包就可以了。


这个很好理解,100万的房子,本来首付30万,现在只需15万,另外15万则可以用于搞投资、做生意等钱生钱的途径。


假设两年后房价上涨10%,投入的本金收益率,也会蹭蹭往上走。


(当然是假如)


但如果是有钱人买二套房的,降低资金占用的情况就会很明显。


别忘了,二套首付比例下限调低至25%。



因此有“赌徒”提出一个大胆的思路:


本来凑齐30万够付一套房子(总价100万)首付,现在加多10万就可以买2套房子。


要知道,之前二套首付比例,部分城市曾一度高达70%。


换言之,当年的改善客想买二套房(以房子总价1000万举例),要手头有700万才能买。


但现在,250万就可以撬动千万豪宅。



如今,央行划了一条首付比例的下限,各个城市落实得如何,会存在差异。


去年底,京沪深都下调过一轮首付比例,会不会跟进,还很难讲。


但从这个思路来看,降首付比例,资金利用效率其实是最大化的。


前提是,投资有回报,房价企稳。


这就不得不提到,最近三年房价下跌,直接跌没了首付,甚至跌超了。


很多城市开始出现“白送房子”现象,即剩余房贷本金≈当前房子市价。


当时我们也算了一个送房阈值:房价跌幅约35%-45%。



这也是为何“降首付”有巨大争议的点。


15%首付,房价跌个20%,估计就想送人了。


但如果,房价有了企稳预期,或许就不一样了。国家智囊团正是这么想的。


所以在国家意识层面,房价不能再跌了……


其三,房贷的责任连带,是有限还是无限的?


首付比例越低,还贷压力越高,断供风险也会增大。


网上普遍有一种说法:美国房贷,如果个人断供,可以把房子丢给银行处理,购房者与银行的债务关系从此两清。


而实际的情况是,各州有各州的法律。


假设银行卖掉房子不足以偿还个人债务,有的洲会豁免缺额部分,但有的洲还是会追索剩余的债务。


而在我们这里,个人房贷断供,银行有权将房产拍卖,通常价格很低。


房子拍卖的钱不够偿还银行贷款,则会被银行追责,甚至会上征信,失信后的情况相对严苛。


所以,白送房子,让别人接力贷款,也成了另一种选择。


最后,还有一句话想分享给各位。


降低首付比例,是双刃剑。


购房者,要量力而为。



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