现在是买房的好时机吗？

公众号新闻

2024-06-27 03:06

2024.06.27

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导读：购买高性价比的资产，长期来看定会有好的收益。

作者 | 第一财经YiMagazine 崔鹏

本来崭新的一年，一晃已经过了一半。时间过得太快了。

这有好有坏。坏处当然是，有趣的人生又短了一截。好处是，年初的迷茫阶段似乎正在过去，特别是从个人财富的角度看，竟然似乎在往好的方向发展。

决策层在今年上半年推出新政策的效率令人惊叹，这导致很多事出现了反转，所以我们似乎有必要调整下对投资品种的看法。

要买房子吗？这是个问题

要买房子吗？

很多三十多岁的成年人，每隔一段时间都要问一下自己。对于生活在一线城市的公司人来说，这个问题更是直击内心，令人毛骨悚然。

本来从2022年起，中国内地大部分城市的房地产价格持续性下跌。这很符合很多人的理想——房子价格就这么跌下去，持有多处房产的人越来越“穷”，而聪明如自己在恰当时刻接盘，实现财富跃迁。

然而5月密集出台的房地产政策几乎让这种梦想破产。那些受到关注的一线和新一线城市的房屋成交量瞬间出现跳跃式增长。

那么，中国房地产接下来会怎么样呢？

对此，不少人的看法依然是悲观的。其中最重要的一个理由就是，中国人口出生率在下降，人口基数可能出现下降，房地产价格也应随之下降。

这个看法表面上很有道理，但似乎经不起推敲。

首先，以人口数量来衡量，如果人口数量减少意味着终端产品价格必将下降，那么几乎所有的行业都将如此。我们将迎来一个如此悲观的世界吗？

另外，更明显的反例，欧洲和美国等先富国家在1960年代就出现了明显的出生率下降，即使它们的政府大笔发放生育补贴，也未能使这一趋势得到扭转。但这些国家中的大多数并没有出现想象中的房地产价格崩溃。

特别是在美国，房地产价格整体呈现明显的上升趋势。长期来看，它大概是仅次于股票平均收益率的资产品类，且是能长期战胜通胀的。在这点上，房地产要远胜黄金。虽然这种事实在当下似乎很难让人理解。

那么，为什么人口出生率降低，房地产却能持续繁荣？这正是人类经济比简单的数学运算有趣且复杂得多的地方——人是会变的！

在经济社会中，局域人口虽然没有增加，但随着物流和信息传播效率的提高，人们的单位房地产占有水平是在膨胀的。最近50到60年，很多人口出生率下降、老龄化浮现的国家，单位房地产需求的膨胀战胜了人口数量的边际下滑。

在中国则有其他因素支撑一二线城市的房地产继续发展，那就是户口制度淡化促发的二次城镇化。

中国很多城市的经济水准并不足以支撑当地居民的就业。它们之所以存在，是由于20世纪留存下来的行政规划，也就是当时的中央政府认为那里应该有个行政单位，于是便有了，其根基就是户口制度。

在未来的经济活动中，户口对人们的束缚会逐渐下降。有相当流量的人力资源会从弱经济城市流向具有更多就业机会的城市。一些城市的人口会成倍增长，另一些城市则逐渐消失（它们早该如此）。房地产市场也将面临更明显的结构性调整——适合经济发展的城市，其房地产继续繁荣，本该消失的城市成为废墟。

其实，到底哪些城市会继续增长，哪些该消失，作为一个具备常识的公司人都应该有自己的判断。

股票的供给侧改变

股票市场本身正在发生供给侧改变。具体来说就是，现在有关部门不再像很多年前那样大量增加股票市场的供给。退市制度也变得更加严格，上市公司的质地因此得到提升。这虽然背离了人们曾向往的注册制方向，但符合中国决策当局的一贯策略——先降低门槛、增加供给，然后在“恰当”的时候收紧入口、整顿内部，提高资产质量。这种循环往复的策略在一定条件下有其合理性。

正是这种改变，让A股市场的市场信心有所恢复。

港股基本在同时出现了反弹，这得益于中国整体经济复苏的加速——港股的主流上市公司都是业务在内地的红筹股。而港股最突出的优势还是在于估值已经低得“令人发指”，曾有相当一部分内地公司，交易的估值只有2到3倍，可实际上它们的运营没什么问题。就像咱们以前提到的，港股已经连续4年下跌，而恒生指数自问世以来从来没有连续5年下跌过。

黄金和白银

黄金和白银的投资价值在2023年年底再次引起人们的注意。

影响黄金白银价格的最关键要素是什么？

很多人误以为是所谓的“乱世”。其实这是个一叶障目的看法。

要怎么定义世道足够“乱”，进而促使全世界投资者奋起买金呢？要知道，在2022年欧洲爆发局部冲突的几天里，黄金的价格其实并没有上涨。

还有人用通胀来衡量黄金白银的被渴求程度，这也明显有问题。在全球最大的经济体以及欧洲陷入高通胀的2022年，黄金整体价格并未上涨，甚至最近几年里金价的低点就是2022年10月。

对黄金价格影响最大的应该是美联储的降息预期。一旦市场产生这种猜测，金价就开始上涨。黄金价格最主要的上涨基本也就发生在美联储要降息，然而降息路线图总是犹抱琵琶半遮面的暧昧阶段。

有的投资者似乎对黄金抱有过高的期待，但这往往会落空。买黄金，不论是实物、纸黄金还是黄金股票，都是一种边缘不清晰的投机。

资产荒

尽管如此，对于大多数人来说，所谓的资产荒情况还是存在。

今年上半年居民存款继续大幅增加，而且在利息不断降低的前提下，人们依然不遗余力地抢购高级别债券。

最新发行的超长期特别国债，换作以前，普通人不会关心，相关的债券发行者也根本不在乎普通人关不关心。而今年，有关部门好像是特意在提醒大家——你们也可以买啊。然后，这种看上去有点不好理解的国债真的秒光了。