深圳宣布划分三类地区！全面对接国家体系，未来全市旧改都要按比例建保障房

9月30日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（征求意见稿）》意见的通告。

深圳市规划和自然资源局关于公开征求

《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定

（征求意见稿）》意见的通告

为落实我市安居工程建设要求，多渠道增加保障性住房供应，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》、《深圳经济特区城市更新条例》等有关规定，我局起草了《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（征求意见稿），为保障公众的知情权和参与权，提高文件修改质量，根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（市政府令第305号），现就《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，有关单位和社会各界人士可在2022年10月30日前，通过以下两种方式反馈:

（一）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区红荔西路土地房产交易大厦1032室，联系人：张工，联系电话：0755-23965982（邮编518000），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

（二）通过电子邮件方式将意见发送至：[email protected]。

附件：1.深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（征求意见稿）

2.深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（修订说明）

　　深圳市规划和自然资源局

　　2022年9月30日

深圳市城市更新项目保障性住房配建规定

（征求意见稿）

第一条 为落实我市安居工程建设要求，多渠道增加保障性住房供应，有效促进产城融合，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》、《深圳经济特区城市更新条例》等有关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于城市更新项目中保障性住房的配建及建设。本规定所称的保障性住房，是指公租房、保障性租赁住房和共有产权房。本规定所称保障性住房的配建是指在规划功能含住宅的各类城市更新项目中按建筑面积的一定比例进行配建。本规定所称保障性住房的建设是指通过城市更新安排保障性住房用地进行建设。

第三条 城市更新项目保障性住房的类型、配建比例、规模在城市更新单元规划中予以明确。其中保障性住房的类型在城市更新单元规划审查过程中由区城市更新主管部门商区住房建设主管部门确定。

第四条 城市更新项目保障性住房的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例，配建比例按照项目改造类型结合保障性住房配建空间范围图明确的分级地区确定，具体比例如下表（表1）:

表1 城市更新项目保障性住房配建比例表

项目拆除重建范围涉及多个改造类型或多个分级地区的，配建比例根据附表1明确的方法加权平均确定。

第五条 在城市更新单元规划容积率测算时，城中村（旧屋村）、商业及其他旧区改造为住宅的，规划批准住宅建筑面积的4%对应的保障性住房配建面积计入基础容积；旧住宅区改造为住宅的，规划批准住宅建筑面积的6%对应的保障性住房配建面积计入基础容积；旧工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，规划批准住宅建筑面积的7.5%对应的保障性住房配建面积计入基础容积。涉及多个改造类型的，计入基础容积的比例根据附表1中情形一明确的方法加权平均确定。

第六条 配建类型为共有产权房的，实施主体应额外无偿移交部分搬迁安置用房，搬迁安置用房建筑面积按照规划配建的共有产权房建筑面积的15%确定。

第七条 改造方向为新型产业用地的项目，在综合考虑其产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况下，结合城市更新单元规划地块划分，可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立的保障性住房用地。具体建设规模由区城市更新主管部门商区住房建设主管部门另行确定。

第八条 在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设保障性住房，促进产城融合与职住平衡。

1．位于规划保留的成片产业园区范围外。

2．位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内。

3．位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。

保障性住房为公租房或保障性租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；保障性住房为共有产权房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下。

第九条 城市更新项目配建的保障性住房应集中布局。项目分期建设的，保障性住房原则上应安排在首期。

经核算后，项目配建的保障性住房建筑面积超过30000平方米的，宜在单元范围内安排一定的集中用地进行建设。

项目配建的保障性住房建筑面积不足3000平方米的，为便于规划设计和管理，配建类型原则上应为共有产权房，且无需依照第六条规定移交搬迁安置用房。

第十条 城市更新单元中规划的公共服务设施应充分满足保障性住房的需求。

第十一条 配建及建设的保障性住房原则上由城市更新项目实施主体在实施过程中一并建设。

第十二条 配建及建设的公租房、保障性租赁住房及搬迁安置用房，免缴地价，建成后移交政府。其中，公租房和保障性租赁住房由政府回购后移交，回购价格及程序等按照我市有关政策执行。移交后，由区住房建设主管部门负责公租房和保障性租赁住房配租，由区土地整备主管部门负责搬迁安置用房分配。

配建及建设的共有产权房，地价依据我市地价测算有关政策计收，管理按照市住房建设主管部门有关要求执行。

第十三条 配建及建设保障性住房的城市更新项目应由项目实施主体按照要求与区住房建设主管部门签订保障性住房建设监管协议书，载明保障性住房类型、配建比例、规模及布局；保障性住房的建设标准（含户型、面积、装修等）、交付时间以及相关违约责任等内容；涉及回购的，还应载明回购主体、回购价格的测算规则等。项目取得工程规划许可后，实施主体可向回购主体申请核定回购价格。

第十四条 建立保障性住房配建空间范围图动态修订机制。市城市更新主管部门可根据城市发展需要及住房保障发展需要，对空间范围图进行修订，报市政府备案并公布后施行。

第十五条 市政府对城中村改造项目保障性住房配建要求另有规定的，从其规定。

第十六条 本规定自发布之日起施行，有效期五年，本规定的解释权归市城市更新主管部门所有。本规定施行前市政府规范性文件有关内容与本规定不一致的，以本规定为准。

本规定施行前列入城市更新单元计划的项目，在本规定施行之日起三年内城市更新单元规划经区政府或图则委审批通过的，可依照原有规定执行。

本规定施行前列入城市更新单元计划但在本规定施行之日起三年内城市更新单元规划未经区政府或图则委审批通过的，以及本规定施行后列入城市更新单元计划的项目，依照本规定执行。

附表1：加权平均计算方法一览表

（内容来源：深圳市规划和自然资源局)

关于《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的修订说明

一、修订背景和必要性

为落实我市保障性住房建设要求，2010年底，原深圳市规划和国土资源委员会印发了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》（深规土〔2010〕843号）（以下简称《暂行规定》），并于2016年正式印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（深规土〔2016〕11号）（以下简称《配建规定》）。自2010年《暂行规定》实施以来，截至2021年底，全市通过城市更新规划配建的保障性住房面积达904万平方米，城市更新已成为保障性住房建设的重要途径之一。

近年来，国家和我市住房保障工作提出新要求，全市重点发展区域、轨道交通规划与建设等发展条件发生了较大变化。现行城市更新保障性住房配建的主体政策《配建规定》已于2021年1月到期。为全面贯彻落实习近平总书记系列讲话精神，落实我市住房制度改革相关工作要求，支撑多主体、多渠道供给保障性住房，助力实现让全体人民住有所居的目标，亟需结合相关要求，适应新形势新变化，对《配建规定》进行修订。

二、起草过程

2021年8月，《配建规定》修订工作正式启动。经过系统梳理国家和我市住房保障要求，全面分析我市城市更新保障性住房配建工作推进情况和我市城市建设发展新形势，深入调研南山、福田两区保障性住房的规划、管理和使用情况，充分衔接《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》的保障性住房建设目标和市住房建设主管部门的最新工作要求，2022年7月形成了《配建规定》修订草案。经多次讨论修改后，2022年9月形成了《配建规定》修订的征求意见稿。

三、主要内容说明

本次修订主要围绕六个方面:一是全面对接国家住房保障体系，二是优化调整政策适用对象，三是整合不同政策中的配建比例要求，四是简化配建比例计算规则，五是建立统筹安排搬迁安置用房有关规则，六是衔接国土空间规划优化保障性住房配建空间范围图。

（一）保障性住房类型全面对接国家住房保障体系

2019年，国家明确了建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系的总体要求。本次修订与国家住房保障体系全面衔接，明确本规定所称的保障性住房，是指公租房、保障性租赁住房和共有产权房。公租房主要面向符合收入财产限额的户籍住房困难家庭供应。共有产权住房对应我市原公共住房类型中出售的人才住房和安居型商品房，主要面向符合条件的户籍居民供应。保障性租赁住房主要解决新市民、青年人的阶段性住房困难，主要包含三种类型——我市原公共住房类型中出租的人才住房和安居型商品房、享受政府优惠政策且符合“小户型、低租金”的市场租赁住房和符合条件的产业园区配套宿舍，依本规定通过城市更新配建可筹集上述第一种类型。保障性住房类型在城市更新单元规划审查过程中由区城市更新主管部门商区住房建设主管部门确定。

（二）优化调整政策适用对象

本次修订的政策适用对象包含了《配建规定》与《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）（以下简称《暂行措施》）明确的城市更新配建或建设保障性住房的多种情形，包括按建筑面积的一定比例进行配建、在改造方向为新型产业用地的项目中安排部分保障性住房用地进行建设，以及符合条件的规划为工业的旧工业区，通过简易程序调整法定图则用地功能通过城市更新建设保障性住房。本次修订对配建与建设两种方式进行了区分，即保障性住房的配建是指在规划功能含住宅的各类城市更新项目中按建筑面积的一定比例进行配建，保障性住房的建设是指通过城市更新安排保障性住房用地进行建设。从而最终确定本规定适用对象为城市更新项目中保障性住房的配建及建设。

（三）整合不同政策配建比例要求，避免政策叠加使用

原城市更新项目保障性住房配建规则以《配建规定》为主体，经《暂行措施》对部分内容进行调整后确定。为避免城市更新项目保障性住房配建比例须同时依据《配建规定》和《暂行措施》两套政策展开测算的情况，本次修订经过系统梳理各项政策条款逻辑，采用“分级地区×改造类型”的配建比例表整合原规则中的基准比例、有关改造类型的核增核减规则和土地移交率核减规则等多项内容。配建比例表中的配建比例主要为《配建规定》和《暂行措施》中明确的基准比例叠加有关改造类型的核增核减比例和土地移交率核减比例后所得。

在此基础上，配建比例表有两方面微调。一是为避免出现一类地区配建比例低于二类地区的情况，一类地区城中村（旧屋村）改造配建比例最终确定为13%。二是为贯彻落实《深圳经济特区城市更新条例》明确的“旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设”的精神，关于旧住宅区改造，本次修订以扣除回迁安置用房后剩余的住宅建筑面积中，保障性住房占比约50%-60%为目标，确定旧住宅区改造配建比例为一类地区24%，二类地区22%，三类地区20%，较原配建水平有小幅提升。

（四）简化配建比例计算规则，降低政策应用难度

原规则由基准比例以及系列核增核减规则构成，核增核减条款较多，相应的计算过程较为复杂。为简化计算规则，降低政策应用的难度，本次修订在配建比例表明确的配建比例之外不再额外设置核增核减规则。考虑到保障性住房配建空间范围图修订可统筹解决在优势区位加强配建的内容，本规定不再设置有关轨道站点500米范围内核增的规则。

本次修订延续《暂行措施》的政策逻辑明确了计入基础容积的保障性住房建筑面积占规划批准住宅建筑面积的比例。同时延续原规则中有关混合改造的计算方法逻辑，确定了项目涉及多个改造类型或多个分级地区时，配建比例和计入基础容积的比例的加权平均计算方法。

（五）建立统筹安排搬迁安置用房有关规则

《配建规定》实施以来，保障性住房配建针对不同配建类型采用同一比例，不同项目在同一配建比例下可因配建类型不同而存在利益差别。为进一步缩小因配建类型不同而产生的利益不平等，统筹解决土地整备筹集搬迁安置用房的迫切需求，本次修订建立了配建类型为共有产权房时，在配建共有产权房之外再无偿移交一部分搬迁安置用房的有关规则。通过多案例测算，最终确定移交的搬迁安置用房建筑面积为规划配建的共有产权房建筑面积的15%。

（六）修订空间范围图，优化保障性住房建设空间引导

本次修订依据在编的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（以下简称“国土空间规划”）的最新规划内容，对空间范围图进行了修订，主要涉及两方面：

一是全面衔接城镇开发边界的集中建设区、弹性发展区，扩大空间范围图覆盖范围。本次修订后，空间范围图一、二、三类分级地区覆盖范围共1154平方公里，较修订之前增加了176平方公里。

二是衔接最新的轨道交通规划和我市国土空间总体规划有关内容，调整分级地区。调整原则为，位于国土空间总体规划确定的都市核心区、市级功能中心和重要的科技创新空间，且同时位于已建、在建以及国家发改委批复的近期建设的城际线和轨道站点1000米覆盖的地区，确定为一类地区。除一类地区之外的已建、在建以及国家发改委批复的近期建设的城际线和轨道站点1000米覆盖的地区和国土空间总体规划确定的都市核心区、市级功能中心、重要的科技创新空间及城市功能节点，确定为二类地区。位于一、二类地区之外城镇开发边界内的集中建设区、弹性发展区覆盖的所有地区，确定为三类地区。

修订后的空间范围图，一类地区总面积421平方公里，占比36.5%；二类地区总面积294平方公里，占比25.5%；三类地区439平方公里，占比38.0%。总体来看，修订后的空间范围图实现了城镇开发边界内的集中建设区、弹性发展区全覆盖，衔接了最新的轨道交通规划建设进展，并积极响应了国土空间总体规划确定的城市空间结构与中心体系、科技创新空间布局等规划内容。

为了确保保障性住房配建空间范围图的合理性与时效性，本次修订延续了空间范围图的动态修订机制。

（七）其他

为确保新规定施行后，已有城市更新项目稳定过渡，本次修订明确本规定施行前列入城市更新单元计划的项目，在本规定施行之日起三年内更新单元规划经区政府或图则委审批通过的，可依照原有规定执行。本规定施行前列入城市更新单元计划但在本规定施行之日起三年内更新单元规划未经区政府或图则委审批通过的，以及本规定施行后列入城市更新单元计划的项目，依照本规定执行。同时，为兼顾政策的时效性及稳定性，本次修订有效期为五年。

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合自深圳市规划和自然资源局