哭了！加拿大夫妻年收入近$18w！旧房套现换新房！结果利率一涨杯具了

公众号新闻

2022-10-10 20:10

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加拿大利率不断猛涨让很多人都觉得压力非常大，动不动就要触发利率，每月房贷金额暴涨。（回顾：傻眼了！多伦多华人惨被触发利率，房贷每月$7400，一夜暴涨43%）

然而这还不是最惨的，加拿大有一对夫妻，本来准备换新房子，没想到利率一涨，老房子卖不出好价格，原本准备从旧房套现的计划也要泡汤，新房的首付都付不出。

财经邮报（Financial Post）家庭财务专栏记者Andrew Allentuck采访了一对住在BC省的夫妻，他们是52 岁的 Ernst 和 48 岁的 Molly。

他们原本准备出售现有房屋，并购换一套比较大的新房，没想到利率上升给他们带来了双重打击。

Ernst和 Molly分别从事技术和医院管理工作，他俩收入都算不错，年收入总共有 $178,000 ，税后每月可带回家 $10,075 。

夫妻两准备换房子，但利率的上升压低了他们现有房屋的价格，同时也提高了他们正在购买的房屋的每月房贷的成本。现在他们已经花光了大部分积蓄，发现自己居然陷入了现金危机，而且是一个严重的财务困境。

他们原本以为现在的房子很容易以 $900,000 的价格出售，但没想到挂牌 $850,000也没人抢Offer。这个价格才比他们目前 $790,000 的抵押贷款没多出多少，套现只有$6万，还要扣除各种费用。

而他们买的新房价格是 $1,050,000，他们已经支付了 $50,000 的订金。他们首付还需要 $275,000 才够。

如果他们希望付清摆脱现有的抵押贷款，则必须支付 $40,000 才能出售旧房，其中包括 $35,000 的费用。他们总共需要 $315,000 现金来完成这两项交易。然而他们现在手里只有 $90,000 现金，简直是杯水车薪。

除了现金和房屋外，他们的其他资产都不多，只有 $11,000 的共同基金和价值 $27,000的汽车。他们没有RRSP，也没有TFSA。不过他们都将有固定收益的养老金，但养老金背后的资本属于将支付养老金的保险公司。提前取会面临高额税收和金额大减，但是现在，这是他们必须考虑筹满首付的一种选择。

BC基洛纳市 Smarter Financial Planning Ltd. 负责人 Derek Moran 对这对夫妻的财务情况给出了一些建议。

“他们的资产负债表上的净资产很少，但他们并不贫穷，”Moran解释道，老房子不是金融灾难。他们支付了 $615,000 ，因此他们获得了相当于免费住宿的资本收益。然而，他们并没有随着时间的推移偿还抵押贷款，而是将他们的资产用作自动取款机。现在，这笔债正在逼迫他们走投无路。

Moran的一个建议是，出租新房子的套房。

他们新房子里的一套出租套房价值$250,000。如果出租，那么收到的租金将使其自筹资金，然后可以产生额外的现金流。

他建议，应该让房地产经纪人就出租套房的价值提供书面意见。因为与之相关的房贷费用可以抵税，所以可以慢慢还清，与此同时集中支付自己的房贷，因为自住房的贷款利息不能抵税。

如果这么处理，那房主可能会获得两笔抵押贷款：一笔用于自己的房屋，另一笔用于出租。Moran 建议，这将使他们的账户在税务局CRA的报税时保持清晰。

（示意图，图文无关）

本来，夫妻两还准备提前退休。但现在看起来不行了，准备推迟退休。

Molly准备工作到 65 岁，届时她将获得每年 $35,000 的指数养老金（indexed pension）。而Ernst 如果和她从同年开始退休（68 岁），每年将获得 $26,703 的非指数型养老金（Canada Pension Plan，简称：CPP）。

这样他们都可以把自己的养老金（Old Age Security，简称：OAS）最大化，每年 $8,000 ，并且将开始领取时间推迟到 65 岁以后，可获每年 7.2% 的可用奖金。

Molly 的年度养老金为 $35,000 ，Ernst 的为 26,703 ，外加 $18,834 的增强型 CPP 和 $9,728 的增强型 OAS。Holly还可以加上她自己 8,0$00 OAS，以及 65 岁时 $15,043 的 CPP。这将使两人总年收入为 $113,308 。在将收入和 17% 的平均税分开后，他们每年将有 $94,045（每月 $7,837）可花费。

但问题是，现在Ernst 和 Molly 仍然需要拿出 $275,000 才能完成购买新房。以 $850,000 的估计价格减去 $40,000 的费用出售他们的旧房子，并偿还 $790,000 的抵押贷款。套现的部分将使他们在凑齐 $90,000的基础上再增加 $20,000。

但是，即便这样他们依然短缺。所以将其中一项养老金提前取出来就是一种选择，但这会永久减少他们退休后的收入。

虽然靠信用卡度日从来都不是一个好的长期解决方案，但在这种情况下可能会帮助渡过难关。出租套房的收入和过去用于储蓄的钱可以用来偿还债务。从亲戚那里贷款是另一种选择，或者是上述所有方法的某种组合。

现在夫妻两处于两难境地，因为不断上升的利率给他们带来了双重打击，旧房市场卖不出好价，新房贷款成本就猛增。

好在新房子可以出租一部分来抵消债务和成本，但夫妻俩的日子可能会很过得很紧绷。

Moran表示，好在这对夫妻不至于破产，但利率如果继续上涨，可能情况还会有所变化。

他说，“如果他们在当前低到中个位数的利率前景内偿还债务，就可能在长远以良好的状态摆脱现金紧缩。”

但问题是，利率要涨到多少才会停？没人知道。到时候，面临类似财务危机的可能不只这对夫妻了。

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