商业办公楼谷底已过了吗？
前一段时间， AMY和 圭妈 有发帖谈及商楼和REITS。 她两是坛上少数直接买商楼大佬，坛里大部分小地主没有这样规模资金和相应知识，不可能也不合适直接投资商楼。 于是想到了 REITS。我一直在跟踪写字楼的REITS, 确切的说是 VNO， SLG， BXP. 其中 BXP是老大， 在各大都市拥有最好的甲级写字楼。VNO SLG很特别，其９０％ 以上资产是位于Manhattan 高尚写字楼。
为什么是VNO ，SLG ？ 因为受升息大环境影响，这对公主姐妹跌出了一个大坑， 而我喜欢跳坑，更何况上次我在房地产大坑里挖到了几颗白菜，得到一些甜头。 这次在坑里的是钻石，引得我时时回头，眼睛都离不开了。 当然天下没有白吃的午餐。REITS最大的危险在于破产，投资血本无归。
记得上次买白菜， 我的原则是只买有良好住家环境的，至少下面找租客就不会有问题。我现在还不太清楚的是Manhattan与写字楼的关系。 假如是Manhattan的店铺，Mall 那不会有问题， 写字楼就不知道到了，也许写字楼不一定要在Manhattan。 Manhattan写字楼 是一种什么样物业？望有人解答。
我根本不了解Manhattan写字楼行情。但想象这是稀缺物业，只要价格合理有很多买家（ 如黑石）愿意接手。比如上个月SLG以 1B 价格出售给一日本财团 位于 245 Park AVE 写字楼的50 % 股份。 这个DEAL 不仅使SLG当日股价飘涨 20% ，还带动了整个商楼 REITS 板块。
最重要的问题是债务。VNO 有９ B， SLG有６.６ B， 是他们的软肋。特别是近期债务。 当然一切尽反映在股价曲线上。在股价上 自４ 月以来， 走出低谷， 我买的 VNO 已涨了３０％。 但仓位不够， 只买了 ２０％。 最近一个月走势很强。没有给我加仓的机会。上星期的经济数据表明美国就业市场仍然强劲， 由此引发利息会上升， TLT 应声大跌， 几乎破位。这本来对VNO SLG 是很大的利空，居然也没能阻止他们继续上涨。 我觉得下面几个星期应该有回调。但再破新低恐怕已无可能。