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商业办公楼谷底已过了吗?
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商业办公楼谷底已过了吗?

大百百
楼主 (文学城)

前一段时间, AMY和 圭妈 有发帖谈及商楼和REITS。 她两是坛上少数直接买商楼大佬,坛里大部分小地主没有这样规模资金和相应知识,不可能也不合适直接投资商楼。 于是想到了 REITS。我一直在跟踪写字楼的REITS, 确切的说是 VNO, SLG, BXP.  其中 BXP是老大, 在各大都市拥有最好的甲级写字楼。VNO SLG很特别,其90% 以上资产是位于Manhattan 高尚写字楼。

为什么是VNO ,SLG ? 因为受升息大环境影响,这对公主姐妹跌出了一个大坑, 而我喜欢跳坑,更何况上次我在房地产大坑里挖到了几颗白菜,得到一些甜头。 这次在坑里的是钻石,引得我时时回头,眼睛都离不开了。 当然天下没有白吃的午餐。REITS最大的危险在于破产,投资血本无归。

记得上次买白菜, 我的原则是只买有良好住家环境的,至少下面找租客就不会有问题。我现在还不太清楚的是Manhattan与写字楼的关系。 假如是Manhattan的店铺,Mall 那不会有问题, 写字楼就不知道到了,也许写字楼不一定要在Manhattan。 Manhattan写字楼 是一种什么样物业?望有人解答。

   我根本不了解Manhattan写字楼行情。但想象这是稀缺物业,只要价格合理有很多买家( 如黑石)愿意接手。比如上个月SLG以 1B 价格出售给一日本财团   位于 245 Park AVE 写字楼的50 % 股份。 这个DEAL 不仅使SLG当日股价飘涨 20% ,还带动了整个商楼 REITS 板块。

最重要的问题是债务。VNO 有9 B, SLG有6.6 B, 是他们的软肋。特别是近期债务。 当然一切尽反映在股价曲线上。在股价上 自4 月以来, 走出低谷, 我买的 VNO 已涨了30%。 但仓位不够, 只买了 20%。 最近一个月走势很强。没有给我加仓的机会。上星期的经济数据表明美国就业市场仍然强劲, 由此引发利息会上升, TLT 应声大跌, 几乎破位。这本来对VNO SLG 是很大的利空,居然也没能阻止他们继续上涨。 我觉得下面几个星期应该有回调。但再破新低恐怕已无可能。

 

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年轮
2 楼
商业地产问题才出来,没那么快结束的
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守月
3 楼
再探再报。
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carbrand0
4 楼
竟然在这帖子里看到VNO,我的老东家lol
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aunt4
5 楼
零元购来了,他们就完蛋了
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capital495
6 楼
现在办公楼不景气。就是gsa也在减少footprint。大佬现在做什么?
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AMYMINT
7 楼
有报告说到2040年才恢复到疫情前,你数数多少年?每五年要重新贷款,看看有多少业主能抗下高利率。Reits触底反弹而已

基本面还是很糟糕,不信看季报,看年报。旧的高租金租约结束,新的租约签不到,租不出去,或者新租金降低,办公室租金不是象住宅一样每年都可以更新的,一签就是几年到十几年。

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守月
8 楼
我总觉得未来的商业模式会改变,使用商业楼的行业会是哪些,会多会少,”恢复“是沿袭还是推陈出新。
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大百百
9 楼
这是否跟MALL的情况类似? AAA 的MALL 还是能回去的。

我就是不确定这一点。因为 写字楼不一定要在Manhattan。

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大百百
10 楼
投坛水深是真的,你是行家。

我又查了一下,VNO 现在DC已没有物业。主要在 Manhattan, 很少量在旧金山, 芝加哥。看来VNO在十几年 变化很大。你觉得VNO management team 如何? 前景如何?

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大百百
11 楼
媒体是这样讲的。 但你看曲线确实走出低谷了。股市是走在前面的。

你也可以说人家骗你进去。这是股市最难的地方。

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carbrand0
12 楼
那是,谁也抵不过那个
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carbrand0
13 楼
我整整十年前离开VNO了,没有再关注他们。DC office居然被抛了?没想到

旧金山的办公楼市场现在很惨吧?我原先是在芝加哥的Merchandise Mart division,不看好他们的物业,多是class B甚至更低,目前市场只有class A properties才顶得住,tradeshow生意更是从GFC开始就大受冲击了。自从Kennedy家族的人离开Mart以后整个板块有点变味了LOL。Roth经历了好几个地产cycles,不太可能做蠢事,当年他跟Sam Zell眉来眼去好像要买下EOP的资产,但没materialize。以前VNO retail division的头Sandeep Mathrani后来也去芝加哥做了GGP的CEO,现在好像是wework的ceo 了。我在VNO近十年,那时公司里finance一块好多印度人,我接触到的都是业务水平高工作特别努力的,跟我听说的IT业老印完全不同LOL

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carbrand0
14 楼
其实就跟地产有不同种类一样,REITs也分好几类别的

office reits和retail reits肯定接下来很艰难了,mortgage reits会受利率波动的影响较大,diversified reits如果偏重industrial则可能在上升期。还有apartment reits似乎很火热,感觉这个东东可能会逐步将类似本坛聚集的微小个人地主给挤出市场,但如果立法上有变化就难说,总之变数很大

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