商业办公楼谷底已过了吗?
前一段时间, AMY和 圭妈 有发帖谈及商楼和REITS。 她两是坛上少数直接买商楼大佬,坛里大部分小地主没有这样规模资金和相应知识,不可能也不合适直接投资商楼。 于是想到了 REITS。我一直在跟踪写字楼的REITS, 确切的说是 VNO, SLG, BXP. 其中 BXP是老大, 在各大都市拥有最好的甲级写字楼。VNO SLG很特别,其90% 以上资产是位于Manhattan 高尚写字楼。
为什么是VNO ,SLG ? 因为受升息大环境影响,这对公主姐妹跌出了一个大坑, 而我喜欢跳坑,更何况上次我在房地产大坑里挖到了几颗白菜,得到一些甜头。 这次在坑里的是钻石,引得我时时回头,眼睛都离不开了。 当然天下没有白吃的午餐。REITS最大的危险在于破产,投资血本无归。
记得上次买白菜, 我的原则是只买有良好住家环境的,至少下面找租客就不会有问题。我现在还不太清楚的是Manhattan与写字楼的关系。 假如是Manhattan的店铺,Mall 那不会有问题, 写字楼就不知道到了,也许写字楼不一定要在Manhattan。 Manhattan写字楼 是一种什么样物业?望有人解答。
我根本不了解Manhattan写字楼行情。但想象这是稀缺物业,只要价格合理有很多买家( 如黑石)愿意接手。比如上个月SLG以 1B 价格出售给一日本财团 位于 245 Park AVE 写字楼的50 % 股份。 这个DEAL 不仅使SLG当日股价飘涨 20% ,还带动了整个商楼 REITS 板块。
最重要的问题是债务。VNO 有9 B, SLG有6.6 B, 是他们的软肋。特别是近期债务。 当然一切尽反映在股价曲线上。在股价上 自4 月以来, 走出低谷, 我买的 VNO 已涨了30%。 但仓位不够, 只买了 20%。 最近一个月走势很强。没有给我加仓的机会。上星期的经济数据表明美国就业市场仍然强劲, 由此引发利息会上升, TLT 应声大跌, 几乎破位。这本来对VNO SLG 是很大的利空,居然也没能阻止他们继续上涨。 我觉得下面几个星期应该有回调。但再破新低恐怕已无可能。